吳立范

　　-物業稅系列討論之四

　　物業稅不僅在經濟上促使地方政府從“土地財政”向“公共財政”轉型，而且將在政治上提高公眾的話語權和民主意識

　　物業稅歸屬于地方稅種，已經是共識。但值得關注的是，作為受益方的地方政府本身對此并不熱心。我們從幾個物業稅試點城市的冷淡反應已略知一端。其原因在于，地方政府在土地上取得稅源和財政自主權的同時，也將會失去它現有的土地出讓金的利益。

　　用物業稅替換土地出讓金

　　對于同樣一塊土地，地方政府是否能在征收物業稅的同時繼續獲得土地出讓金呢？答案應當是否定的。物業稅是以土地的私人所有權為基礎，土地出讓金是以土地的政府所有權為前提。

　　首先，土地出讓金是政府出讓土地在一定時期的使用權時的收益，它明顯地帶有地租的痕跡。物業稅則不同，它是對物業財產所有者的課稅，而不是對土地使用權的課稅。業主如果僅僅作為土地使用者的身份，他只應當繳納土地出讓金。只有作為土地的所有者時，他才應繳納物業稅。退一步說，只要土地歸你所有，即使你沒有使用土地而是將它出租，你也成為一個合法的納稅人。

　　其次，如果業主得到的只是土地在有限期內的使用權，那么這種使用權的代價是土地出讓金；如果業主得到的是土地的永久使用權，他所支付的就不再是土地出讓金，而是土地的價格，兩者取其一。

　　目前在物業稅的討論中的一個困惑之處就是所謂的土地出讓金的概念。如果它代表土地使用稅或地租，那么地方政府在它之上再對房產中的土地征收物業稅，的確是重復征稅，違反稅收公平的原則。

　　但是，如果地方政府所出讓的是土地的永久使用權，即所有權的話，那么此時政府所收取的已經不再是土地出讓金，而是土地的價格。因此，物業稅的推出并不能阻止地方政府賣地，地方政府只是將出租改變為出售土地而已。

　　我們可以從當前各種不同類型產權的住房來說明。對于廉租房，租戶既沒有土地所有權，也無房屋所有權，因而他只須繳納房租。對于

經濟適用房，業主只有房屋這部分產權，沒有土地所有權。反映在他所支付的

房價中也就沒有(或者非常有限地)包括土地價格。因而按照房價計稅，他所繳納的只是房屋的物業稅，而不是土地稅。但是普通商品房則不同了，業主支付的房價中包括了土地價格和房屋的價格，因此他需要繳納的物業稅中將包括土地稅和房屋稅。

　　筆者在前面的文章(見本報11月8日C16版)中已談到，物業稅是以土地的占有為前提。政府一旦對普通商品房開始征收物業稅，土地出讓金就失去了它存在的意義，取而代之的是土地的價格。

　　物業稅影響賣地收入

　　從表面上看，物業稅開征后，地方政府將會得到賣地收入和物業稅的雙盈利。但這很可能是一個燙手的山芋。不僅民眾對政府開征物業稅后繼續取得賣地收入不滿，而且物業稅直接打擊目前的高地價。

　　地價決定賣地收入。在一些城市中，賣地收入占到政府預算外收入的60%以上。從全國范圍看，2005年，全國土地出讓金高達5505億元；2006年，其總額更達到7000億元的高峰。今年預計財政收入超過5萬億元，其中最明顯的增量來自地方政府的土地出讓金�？梢娰u地收入對地方政府的財政收入的重要性。

　　如果土地價格隨著物業稅的推出產生下滑，地方政府將由雙盈利轉為雙輸的局面，這正是他們所擔心的。

　　另一方面，物業稅在減少政府賣地收入的同時，也會縮小政府在支出方面的“活動空間”。物業稅將納入地方政府的財政預算，將政府通過行政化手段活動的賣地收入轉變為合乎法律程序確定的稅收形式，加大了

財政部門的發言權和人大的監督權。

　　此外，物業稅的征收成本和難度，遠遠高于土地招拍掛的形式。如何設置物業稅稅率也是一個棘手的問題。稅率過高，會加重居民的負擔，引起不滿；稅率過低，會導致政府的稅收不足。結果可能是，物業稅開征為地方政府帶來收益，但收益的增加不足以彌補政府賣地收入下降帶來的損失。

　　還原政府與納稅人關系

　　物業稅的推出，不僅在經濟上促使地方政府從“土地財政”向“公共財政”轉型，而且將在政治上提高公眾的話語權和民主意識，使他們真正成為國家的主人。長期以來，政府征稅并不直接觸及居民個人的經濟利益，他們也感受不到政府稅收來自于民眾。物業稅將會徹底改變這一現象。居民從自己已經獲得的現金收入以稅收的形式再交給政府。這一過程還原了一直被掩蓋了的政府與民眾的關系，即政府的收入來自于民眾的稅收。

　　既然如此，納稅人有權對政府的收入和開支表達自己的意愿，進行監督和管理。我們從西方財政發展史中不難發現，政治上的民主制度在很大程度上起因于議會中各個不同利益集團對財政收支的博弈。隨著我國市場經濟和改革的進一步深化，政府稅收的增加，稅收問題將會成為社會關注的重點，它的政治含義和民主成分也將日益清晰。

　　作為首當其沖的地方政府，物業稅的二重作用顯而易見。它在幫助建立穩定和可持續的財政收入的同時，也向地方政府提出了更大的挑戰，要求更加關注本地的民生，提供更為有效率和公平的公共服務，建立一個與物業稅相適應的現代民主化的公共財政體系。(作者為中山大學嶺南學院院長，電子郵箱wulf@lingnan.net)