人民幣資產(chǎn)正在進(jìn)行一次全面的、歷史性的重估。這一輪A股牛市，至少創(chuàng)造出3萬億元財(cái)富，其中部分資金早晚會(huì)流向樓市，制造新一輪流動(dòng)性驅(qū)動(dòng)的房地產(chǎn)旺市。上海、北京CBD的高級(jí)寫字樓與大城市繁華地段的商鋪，是2007年房地產(chǎn)投資概念的首選。

　　陶冬/文

　　A股升了，B股也升了。股市升了這么多，樓市很難長(zhǎng)時(shí)間無所作為。

　　人民幣資產(chǎn)正在進(jìn)行一次全面的、歷史性的重估。中國(guó)改革開放以來，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、生產(chǎn)力提高速度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過資產(chǎn)的增值速度。這次人民幣資產(chǎn)升值在某種意義上是將隱蔽的價(jià)值反映在價(jià)格上。

　　拉動(dòng)資產(chǎn)升值的另一個(gè)原因是泛濫的流動(dòng)性。由于

人民幣匯率政策的限制，政府的宏觀調(diào)控以行政干預(yù)而非利率上調(diào)的形式進(jìn)行。行政調(diào)控出手準(zhǔn)、收效快，投資信貸增長(zhǎng)大致回落或接近政府的目標(biāo)區(qū)。不過這樣做的負(fù)作用是利率依然維持低位，流動(dòng)性未見回收，資金成本過低。人民幣儲(chǔ)蓄利率僅有2.5%，扣除通貨膨脹和利息稅，實(shí)際利率接近于零(如果2007年CPI如筆者所料達(dá)2.6%，則中國(guó)進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代)。

　　A股的暴漲，為坐困銀行、替國(guó)家投資免費(fèi)打工的15萬億元儲(chǔ)蓄找到了新的出路。銀行儲(chǔ)蓄開始出走，M1的急升和銀行儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)的急速放緩反映著中國(guó)資金流向上的重大變化。目前中國(guó)的可投資資金中，90%滯留銀行，造成資源的浪費(fèi)、銀行盈利的負(fù)擔(dān)。僅將銀行存放在央行的4%超額準(zhǔn)備金擠出，就是1.3萬億元，對(duì)股市、樓市都會(huì)帶來莫大的刺激。

　　樓市重拾升軌需要兩大條件。一是A股升勢(shì)緩一緩，流出銀行的資金(賺了錢的錢和高昂的牛市心態(tài))尋求其他機(jī)會(huì)。二是購(gòu)房者從2006年政府打壓樓市(尤其是加稅)的心理陰影中走出來。其實(shí)除了上海等個(gè)別城市外，其他地方的購(gòu)房者心理陰影似乎并不大。

　　發(fā)展商的資金鏈，是中國(guó)樓市的一大隱患。銀行對(duì)發(fā)展商的貸款幾乎全部停了。上海社保基金出事后，另類資金來源急驟收縮。整體而言，

房地產(chǎn)界的現(xiàn)金流十分吃緊，可是很少聽到發(fā)展商倒閉的消息。超寬松的國(guó)內(nèi)、國(guó)際流動(dòng)性，引得一大批國(guó)內(nèi)企業(yè)、海外房地產(chǎn)基金覬覦發(fā)展商手中的項(xiàng)目和土地，現(xiàn)金換股權(quán)延續(xù)了許多發(fā)展商的生命。發(fā)展商海外借款、打包配售也大行其道。不排除個(gè)別發(fā)展商倒閉，不過筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)界資金最困難的時(shí)候已經(jīng)過去。

　　中央的反腐運(yùn)動(dòng)是懸在發(fā)展商頭上的利劍。權(quán)錢交易在房地產(chǎn)界十分普遍，何況政府開始追究部分發(fā)展商的原罪。反腐直接影響著

上海樓市的氣氛，而這場(chǎng)運(yùn)動(dòng)似乎在向許多其他省市蔓延。不過，隨著反腐成果的顯現(xiàn)，以及地方政府換屆的結(jié)束，下半年地產(chǎn)界可能不再處于反腐風(fēng)暴的前沿。

　　這一輪股市牛市，至少創(chuàng)造出3萬億元財(cái)富，部分資金早晚會(huì)流向樓市，制造新一輪流動(dòng)性驅(qū)動(dòng)的房地產(chǎn)旺市。負(fù)實(shí)際利率、貨幣緩慢升值，往往是資產(chǎn)升值的溫床，筆者認(rèn)為今年下半年樓市前景不錯(cuò)。政府并不希望樓市過度投機(jī)，但也不排斥樓價(jià)小升。隨著北京奧運(yùn)會(huì)的臨近，出臺(tái)緊縮政策也會(huì)更慎重。

　　與住宅相比，筆者更看好寫字樓、商鋪。寫字樓、商鋪的租金回報(bào)遠(yuǎn)高過住宅，供需失衡遠(yuǎn)小過住宅。由于不涉及民生、低收入階層，政府鮮有打壓寫字樓、商鋪，政策風(fēng)險(xiǎn)低得多。

　　其中，繁華城市、中心地段的高級(jí)寫字樓尤其值得關(guān)注。WTO協(xié)議下，金融業(yè)向外資開放，海外銀行和其他金融機(jī)構(gòu)大量涌入，其中絕大部分聚集在上海、北京CBD地區(qū)的高級(jí)寫字樓，而且?guī)缀跞�部是租借。同時(shí)，大量新興的專業(yè)服務(wù)公司隨之崛起，律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所，甚至診所、獵頭公司大量涌現(xiàn)。上海、北京CBD高級(jí)寫字樓，是筆者2007年房地產(chǎn)投資概念的首選。除了地理位置，物業(yè)管理和周邊租客的質(zhì)量也是資產(chǎn)升值的重要因素。當(dāng)然，寫字樓樓面供應(yīng)量有限，其金額亦非一般小投資者所能承受，而股市CBD上市公司中，也有不少不錯(cuò)的選擇。

　　商鋪也是一個(gè)頗具投資潛力的領(lǐng)域。中國(guó)的居民收入水平近年有較大的提高，城市化速度也在加快。繁華地段商鋪的租金流，既穩(wěn)定又可觀，而且折舊遠(yuǎn)慢過住宅。目前，中國(guó)商鋪的一個(gè)問題是，許多商場(chǎng)的內(nèi)部設(shè)計(jì)不夠合理，層高、結(jié)構(gòu)多有不妥。這類商鋪若干年后，可能遭受新的設(shè)計(jì)更合理、更實(shí)用的商場(chǎng)的挑戰(zhàn)。

　　2007年，樓市和股市一樣有看頭。

　　對(duì)于本文內(nèi)容您有任何評(píng)論或補(bǔ)充,請(qǐng)發(fā)郵件至xincaifu@p5w.net。(《新財(cái)富》2007年02月號(hào)最新文章)

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