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　　李開發，多年在政府與企業及研究機構任職，研究方向為企業法人治理結構、城市經濟發展戰略、城市規劃、環境保護。是多家媒體與企業聘請的經濟學家、城市規劃專家、決策顧問。關注弱勢群體的生活境遇，關注城市房價與房地產宏觀調控，有近百篇專欄文章，被人稱謂“窮人經濟學家”。

　　11月13日-11月19日，新浪財經把一周的時間留給李開發。----編者按

實現和諧社會，地方政府在房價調控過程中應當壯士斷腕     11月14日  星期二

　　文/李開發

　　從2003年開始，專家學者中就有許多人關注急速上升的房價問題，2004年房價已經乘坐直升機扶搖直上。老百姓的經濟積蓄與償付能力距改善住房的目標漸和漸遠。許多專家學者呼吁政府應當出手對房價從速進行宏觀調控。到了2005年兩會期間，眾多兩會代表委員力陳對房價進行宏觀調控提案，最終推動了國八條的出臺。2006年的同一時期，國務院再次推動國六條的出臺。在此期間，先是國家七部委介入房地產宏觀調控事項，后來又擴展到國家九部委共同參與。按說房價應該在2005年初的基礎上完全控制住，但是事與愿違，一年半以來，房價幾乎已經成為脫韁的黑馬，一路飆升；這不僅與調控房價的初衷相左，而且直接在全社會擴大不和諧因素。痛定思痛，深入探求推動房價的各種內在因素，筆者認為，一些地方政府在房價調控中打自己的小算盤，對中央政府的大政方針敷衍塞責，述而不作，另搞一套有重大干系。

　　一、地方政府繼續推高房價有三條原因，庸俗政績觀居首

　　造成地方政府不肯真正出手調控房價的原因雖然很復雜，但是筆者分析，最根本的原因就是三條。

　　首要的原因是以形象工程為代表的庸俗政績觀。作為政府領導人，希望在任期內有突出的表現，希望為城市形象的改善做幾個大工程，城市基礎設施建設，城市地面硬

化工程，城市街道亮化工程，，推倒破舊危樓代之以氣勢恢弘的現代化建筑，建設現代化的開發區與科技園區，招商引資，筑巢引鳳，包括下崗職工再就業工程，教育的投資，幸福工程，凡此種種，沒有嘩嘩如流水的銀子，量誰也沒有這個能耐。房地產項目帶來以土地出讓金與相關規費為主體的滾滾財源，坦率地說，多數基層政府不靠房地產，將在較長時期內找不到一個豐滿肥碩的替代財源。從這個意義上來說，地方政府力挺房價的原因也是不得已而為之。

　　第二個原因與腐敗有關。城市房地產開發，政府壟斷了土地批租。土地的來源是國家，批出去就是鈔票。用手中的權力調減開發商的支出，可以得到各種不同類型的回報。蜂擁而來的開發商要獲得低價的土地，都要攻政府官員這道關卡，在這從市場經濟遠不完善、管理的公開性、透明度都遠遠不夠的情況下，在巧立名目的各種賄賂面前，批地已經成了一些人的生財之道。近幾年來公布的腐敗案件，多數大案都與批地有關。開發商“搞定”了批條官員，從而圈更多的地，位置更好的地，甚至拆遷那些質量尚好的小區也屢有所聞。

　　第三是強化政府效能的需要。地方政府增加人手，擴大機構，改善辦公條件，提高管理社會的能力，人頭費用，工作開支，也需要一個強大的穩定的資金來源。地方政府領導在內外夾擊的多重原因作用下，聽任房價上升的內在動因不言自明。加之中央政府在調控過程中，至今也沒有硬性調控指標，于是地方政府述而不作，甚至公開為房地產開發商撐腰打氣即是情理之中行為。

　　在三條原因中，第一三條原因是現實情況，第二種原因雖不能姑妄言之，但從最近中央查處防貪防腐的案例中，房地產已經成為官員腐敗的重災區。

　　二、地方政府在房地產瘋狂發展的情況下應該有幾點清醒認識

　　黨的十六大以來，黨和政府強調以人為本的科學發展觀，強調建設社會主義和諧社會，這一觀念早已深入人心。一個國家，一個地區，不能通過拼消耗的辦法來提升經濟，不能通過拼資源的辦法來獲得增長。這一個基本理念已經由國家編制的第十一個五年計劃綱要所載明。溫總理代表國務院所作的2006年《政府工作報告》中指出，要“我國當前經濟發展中諸多問題的癥結，在于結構不合理和增長方式粗放。要加快推進經濟結構調整和增長方式轉變。必須按照走新型工業化道路的要求，從優化產業結構中求發展，從節約資源、保護環境中求發展。要推進工業結構優化升級，促進工業由大變強。”在談到城市房地產開發開發問題時，溫總理再次強調，要“繼續解決部分城市房地產投資規模過大和房價上漲過快的問題。要著力調整住房供應結構，嚴格控制高檔房地產開發，重點發展普通商品房和經濟適用房。”

　　深入學習領會溫總理《政府工作報告》的精神實質，深入貫徹全國人大批準的國家《第十一個五年計劃綱要》，地方政府官員應當有深入思考，在經濟發展方面思路有四個方面的清醒認識。

　　第一個清醒認識是，國家依靠房地產拉動內需的政策已經發生了重大變化。

　　1998年國家將房地產列為拉動內需的政策重點，通常也是指一屆政府的施政方針，在上一屆政府執政期間，房地產發展從默默無聞到異軍突起，取得了巨大的成就，但是近幾年的發展完全超過了良性發展的態勢，成為國民經濟平衡發展中的一個惡性膨脹的毒瘤。(參見以下解釋)。國家把房地產作為支柱產業，并不是說把房地產業置于其它產業之上。事實上，裝備制造業，化學工業，輕工業，電子工業，貿易，教育，交通等，從來就是支柱產業，而且都位列房地產業之前。從2005年國務院出臺“國八條”以來，國家已經在全面控制房地產業過快發展的勢頭，把房地產的“惡性增長”轉到良性發展上來，這一思路是明確的。

　　第二個清醒認識是：界定房地產良性發展需要進明確房地產發展目標。

　　國家要實現經濟持續發展，穩定增長，其核心價值觀是建設和諧社會，這是觀念已經是耳熟能詳了。從黨和政府的核心價值觀出發，房地產業應當為和諧社會服務，首要的功能是保證普通城市居民有能力解決住房問題，其次是在城市化進程中，能讓逐步進入城市的大多數勞動者買得起住房，關鍵是讓廣大中低收入群體過上有基本保障的生活。這就是界定。因此住房建設的的首要任務是保障人民生活的住房基本需求，與城市自來水、供電一樣。相信沒有人能容忍把自來水市場交由數十個開發商來開發，合謀漲價，然后一月三漲，其實水漲價的理由遠比房地產要多。在滿足了基本消費需求之外，對高收入人群改善居住條件的辦法是商品房隨行就市的辦法。因此，國家從1998年就確定的住房建設三大板塊，即保障性住房(經濟適用房)，廉租房，商品房。縱觀世界各國，英國政府的施政綱領中要讓全體國民人人擁有體面的住房，韓國政府嚴厲控制第二套住房，英國政府對第二套住房征收重稅，新加坡政府對中低收入階層提供極其廉價的公屋，可見成熟的房地產市場規則是有目共睹的。目前我國的房地產態勢是少數不良開發商只開發商品房，并且合謀推高房價，而金融部門不完善的貸款制度成為房價投機炒作的提款機。房市泡沫一旦崩潰，眾多金融單位與整個社會都將承擔巨大的社會后果。1998年開始的東南亞金融危機就是由房地產泡沫引起，前車怎可不鑒？

　　第三個清醒的認識是，什么樣的房價是合理的？

　　筆者認為，合理的房價就是城市大多數老百姓能買得起、住得起的房價。筆者作為學者，希望把爭論的結果量化，有據可考。參照國外發達國家住房價格是戶均年收入三到五倍的看法，筆者建議把城市保障性住房基準價格確定為：M=F×6(C+50)，即一套保障性住房總價為3口之家，兩人工作，房價為城市人均家庭年收入6倍，面積60平方米(小二居)，位置市中心區，比如北京四環以內。三個標桿，城市人均年收入，面積，位置，都是可查的，便于操作。

　　談合理的房價有個大前提，就是必須把房屋的屬性先界定，它包括三類房，其中保障房是主體，1998年政府明確住房開發總量中70%是經濟適用房(即保障類住房)，而不是房地產開發商與學者爭論不休的商品房單一模式。只有在商品房領域，才出現那種隨行就市、價高者得的情況。這就是說，在爭執房價高低的問題時，先得把前提搞清楚。具有保障屬性的住房是以成本定價為基準的。解決最低收入人群的廉租房，不僅開發企業只收到成本部分，而且政府還要補貼。令人奇怪的，許多開發商一而再、再而三強調房地產是國民經濟的支柱產業，卻從不強調1998年以來政府多次明確的經濟適用房要占整個住房供應量70%的另一政策界定。經濟適用房即保障性住房，從政策上占70%比例的數量下降到實際生活的不足5%，而即使這5%也有相當一批成為富人牟利的銳器。地方政府與開發商們在“利”字面前，早已把中央政府關于經濟適用房占住房總量的70%的另一個重大目標忘記在九霄云外，這內中的原因其實是應該首先反省的。更為奇怪的是， 一些開發商討論房價時，一方面認為中國的房價要與美國接軌，甚至有理由比美國還貴，一方面卻要不把人均收入與美國接軌，而要與印度接軌，著實讓人長見識。

　　第四個清醒認識是：瘋狂的房價主要從四個方面危害和諧社會

　　一是房價持續走高導致貧富懸殊突出，實現社會和諧難度越來越大

　　房價的超高上漲，使中低收入的人者擁有一套房子的目者標愈來愈遠，2005年北京市統計局統計的數字是年人均收入17653元，這是總和的平均數，那么去掉百分之二十的最高的20%，剩下百分之八十，年均家庭收入不超過45000元。如果再去掉百分之二十算是中等收入階層，那么剩下的百分之六十的家庭年收入不超過35000元，除去基本的生活開支、教育、醫療、交通等，還不能有重大的健康問題，一個家庭一年也只能存一萬多塊錢，而房價瘋狂的超速的高漲，使中低收入人買房的目標相差越來越遠，幾乎沒有實現的希望。一般的老百姓買不起房，一般的白領也買不起房，這樣一個龐大的社會階層心理落差特別大，必然導致社會失去和諧。社會財富分配不公，社會各階層之間嚴重對立不可避免。黨和政府倡導以人為本的科學發展觀，強調建設社會主義和諧社會，就是要不斷縮小差距，要采取二次分配的方式救濟困難人群，但由于安居不成，樂業也就很難。房價的不和諧導致社會底層大量涌動著不滿與憤怒情緒，人們不能置身事外。中國幾千年來的歷史、世界近百年發展歷史都告訴我們，貧富懸殊差距過大必然導致社會矛盾激化、導致社會一個階級清算另一個階級，導致社會穩定成本過大、經濟發展也將會受到嚴重阻礙。

　　二是房地產瘋狂發展吸空了其它產業發展的血液，擠壓了其它產業生存空間，將摧毀國家經濟競爭力，將造成外國資本實際控制中國經濟的危險前景

　　市場經濟的規律是，什么產業投資回報率高，資金的流向就向什么產業轉移。

　　市場經濟發展是一種趨利的發展模式。追逐利潤是資本的天性。近幾年來，我國的房地產業，其暴利為近百年國際市場發展所罕見。2005年9月，《北京現代商報》8月25日報導： 8月上旬福州市物價部門測算，開發商的利潤率平均約50%，最低的約為20%，最高的超過90%。22個樓盤中利潤率超過50%的樓盤有10個，呈現出樓盤越高檔，利潤率越高的基本特點。接著是《每日經濟新聞》重頭評論，《房產暴利下稅收黑洞，北京每兩天產生的一個億萬富翁》，文章說，在福布斯中國內地富豪榜上，前200人中有64人來自房地產行業；在前20名中，有11位涉足房地產行業。

　　又據今年11月6日央視《經濟信息聯播》，財政部發布第十二號會計信息質量檢查公告，公告顯示：檢查的39戶房地產開發企業，會計報表反映的平均銷售利潤率僅為12.22%，而實際利潤率高達26.79%，隱瞞利潤超過一半。 　　在公告中，財政部表示，2005年，組織檢查了39戶房地產開發企業，共查出資產不實93億元，收入不實84億元，利潤不實33億元，39戶房地產企業會計報表反映的平均銷售利潤率僅為12.22%，而實際利潤率高達26.79%。筆者多年與企業打交道，前些時候對房地產的實際利潤測算為不低于35%，這次財政部的調查雖然少了9個百分點，但筆者認為這兩者實際上應該是相符的。凡是從事企業領導工作的人都知道，這年頭，想要壓縮成本10%可能難上加難，但要擴大成本100%可能是易如反掌。不信，你找幾個企業，多給他一年費用讓他一月全部消耗完也是彈指小事。

　　另外，任志強先生說房地產價格是相對穩定，漲幅較小，據說有相關統計數據作支撐，筆者不屑一顧。因為，筆者是搞經濟的，最大的毛病也是長處是用實際進行驗證，所以也從不相信那些與事實大相徑庭的數字。不信咱在北京周邊隨機抽取100個樓盤作驗證。幾乎沒有那一個樓盤漲幅低于年15-20%。立水橋周邊的明天第一城，2005年4月售價4800元/平方米，到了2006年8月報價已經超過6800元，通州八通線輕軌沿線的時尚街區，去年6月報價為4250元，2006年8月報價6700元，年均漲幅已經接近40%。

　　與房地產暴利的另一端是，投入其它產業，特別是裝備制造業、普通化學、電子工業，輕工業，平均利潤率不超過3-5%，象裝備制造業實際上連3%都不到。這一問題常常不會引起社會個人的關注。但治國者不關注怎么得了？房地產拉動的是產業鏈中最無技術含量的產業，85%的消費不過是磚瓦與陶瓷，至多加上建筑類鋼材而已，怎么可能有這么高的利潤？如果聽任這些人為瘋狂抬起的暴利行業繼續發展，將吸干其它產業發展的血液，于國家、于民族怎生了得？筆者調查，有的城市的銀行貸款60%以上進入了房地產業，其它產業，甚至前景非常好的產業都得不到貸款支持，這于國民經濟持續穩定發展是多大的危險？

　　近三年來，不斷傳出國內相關產業的龍頭企業和知名企業被跨國公司收購的消息，筆者也去過河北大午集團進行調查研究，大午集團是一個優質企業，因為貸不到款而通過集資方式解決資金短缺的問題，老板做了班房。據有關研究機構的一個統計，在27個產業中，有21年產業的龍頭企業為外資收購，而且目前也有眾多民營制造業正在投靠外資尋求發展。眾多企業在生存與發展中能融得的資金越來越少，沒有錢，工業企業沒有血液，怎么生存？想一想，許多城市，房地產占據了資金貸款的60%，其它產業還能怎么樣發展？ 中國自己的民族工業跨了，難道指望外國資本來為中國人民服務不成？

　　第三，房地產的瘋狂發展造成我國金融市場風險不斷放大，危機加深。

　　房地產畸高的利潤使得大量的金融資金向房地產方面轉移，房地產行業的投資從社會基本建設的投資比例，1986年到2005年已經增加了7倍多。而房地產行業是靠金融業支撐起來的，壓在房地產上的資金占了金融業的較大部分。有資料顯示，土地開發貸款，房地產開發貸款，購房貸款，60%以上靠銀行支撐，特別是購房者所用貸款資金一壓就是十五年二十年，風險是相當大的。一些城市的商業銀行貸款資金的50%甚至更多的資金壓在了房地產上，這種情況是非常危險。如果不抓緊降溫退燒，一旦出現信貸危機，整個貸款鏈條就不能持續，金融資產的風險就會到來。

　　第四，房地產業的瘋狂發展必然全面削弱國家創新能力。

　　回顧過去的20余年，從美國的硅谷到我國的中關村，高科技企業幾乎九成以上是年輕科技人員領辦的。中關村科技園區近10多的發展歷程也說明，主要是企業中高級白領創辦新科技企業帶動了國家的科技進步與技術革新。

　　但是，一個非常明白的問題是，高房價的銷售客戶主要就是白領階層，暴利房價把白領階層的主要積蓄都奪走了，那么，由于資金積累的不足，大批的白領不能完成這樣一個創業的原始積累，許多創新企業將胎死腹中。這必然導致充當第一創新團隊的角色轉化為房奴。

　　歷史經驗表明，中小型科技企業是社會創新的生力軍，是非常輝煌的角色，在美國的硅谷就是靠聚集了幾十萬家小型科技企業發展的，美國的二板市場對新型科技企業有完善的投資融資渠道，那怕你只有一個創意，OK，二板市場也能給你發展的大好機會。科技企業的創新能力是國家核心競爭力，是經濟實力的關鍵部分。以中關村高科技園區為例，改革開放以來，有一大批高學歷的科技工作者，包括一大批在國外高科技企業工作過的有豐富實踐經驗的

留學生回國創立中小型科技企業，搞科研項目開發，推動了產業發展的紅紅火火。他們多數就是有了數十萬元初始資金，后來獲得了快速的發展。而房價的高漲使其中一大批人成了房奴，資金積累投向了房子還要多少年付月供，這些創業者獨立研發新產品、投資創辦新企業的動力就會大大地下降。創業者數量的大量減少或退出，必然帶來產品創新的大量減少，這是創新危機的實質所在。

　　(四)結論：創建和諧社會，地方政府在房價調控上需要來一次壯士斷腕

　　地方政府是城市房價的主導者，房價暴利作為一種不可持續發展、導致經濟危機與擴大社會矛盾的嚴重問題，清醒頭腦的結果必然是響應中央政府的號召強化宏觀調控。建設社會主義和諧社會，不是只和應屆政府這一任，而不管今后發展中洪水滔天。把銀行的錢都押到房地產上，把其它產業特別是工業的血液擠干，把能夠有創造力的中產階層套牢在房子上，無疑是舍本逐末，后患無窮。為了城市的持續長遠發展，為了中央政府提出的建設和諧社會的大目標，也為政府領導實實在在的政績，筆者希望地方政府抓住時機，出重拳真正調控房地產業，讓房地產業實現理性回歸，為城市的長遠發展作出貢獻。