沈洪溥：人人都愛房地產

　　文/沈洪溥

　　在一個房地產金融實務論壇上,一位業內資深人士提醒國內急需融資的房地產開發商“可以關注一下中石油”,言下之意,這家石油巨頭可能會將其豐富的資金投入房地產領域。據估計,中石油預計投入房地產業的可能資金總額將達50億元。消息經若干媒體轉載后,主角企業仍表現得無動于衷,顯示這則傳聞也并非空穴來風,很可能已處在運作階段。

　　對于不以房地產為主業的大型國企來說,掌握豐富現金流的同時又看好房地產業,是可以考慮多元化投資的。在參與房地產開發和運營方面,大國企或采用委托經營方式,或借助房地產信托、基金等方式曲線進入產業鏈條,這么做都是相當理性的,本無可厚非。畢竟,在一個領域已經相當成功的企業將自有資金投入看好的新領域,實現經營范圍的橫向、縱向,甚至跨越式延伸,都是對社會總體福利水平的提升,也是企業的自主行為,旁人無緣置喙。

　　但是,在今天

　　對房地產的偏愛由來已久

　　在國內籌劃巨資投資房地產的大型企業中,中石油并不是第一個。2001年6月,聯想控股旗下注冊2億元人民幣的融科智地公司就已經成立,并將提供住宅產品作為主要發展方向,隨后融科和順馳合作,在京津兩條線開花。至今,聯想控股的房地產部門不僅已經實現了物業、住宅、寫字樓的多業并舉、滾動發展,還通過關聯公司逐步完成了在全國的土地儲備布局,據稱總量已經達到了200萬平方米。而在國內大型科技企業中,聯想也并不是第一家,實際上清華紫光、華為等都已先后涉足房地產領域。

　　對于國內企業對房地產的熱衷,經常“閑評”財經的郎咸平先生曾經說過一句話:“國際大公司里面很少有房地產公司,現在內地很多做得很好的專業企業去做地產,這是中國企業的悲哀。”

　　確實是悲哀,筆者怎么看高科技企業、石油巨頭進入房地產領域,都覺得有些委屈他們。看看《福布斯》雜志公布的2005年度全美富豪排行榜,前5名的富豪中有4人為高新技術企業的高級管理人員。今年這個排行榜最引人關注的兩個人是Google創始人塞吉·布林(Sergey Brin)和拉里·佩奇(Larry Page),兩人總資產均超過110億美元,由去年的第43位提升至16位,是榜單上排名進步最快的人。2005年8月,當時的Google完成了首次公開招股,布林和佩奇的總資產一下子達到40億美元,從而首次入選福布斯美國富豪排行榜。根據美國證券交易委員會公布的數據,Google首次公開招股后布林和佩奇總資產的增長速度超過了當初微軟上市后的蓋茨。之后,Google又經過有趣的“圓周率增發”(募股數量是14159265股,恰是圓周率小數點后八位),公司創始人財富再次膨脹,從而完成了在財富榜上的“跳躍前進”。

　　這里舉這個例子,是想說明Google所代表的高新技術產業及科技企業在美國仍保持著上世紀90年代初的成長勢頭,包括房地產業在內的諸多傳統產業相形之下已趨沒落。而在東方,中國的許多資源壟斷企業、高新技術企業卻紛紛操弄起了磚頭瓦塊,不得不讓人感慨。

　　房地產為何有如此大的吸引力

　　中石油可不是缺錢的主兒,這樣的大國企進軍房地產業只有一個合理理由,就是它覺得蓋房子比挖石油更掙錢。地球人都能看到,最近兩三年的石油價格連續攀高,從20美元附近一路連躥帶跳到近70美元,估計最近幾個月至少還能保持目前的水平。這一背景下,國內外的石油巨頭大賺特賺,點錢點到手抽筋。2005年8月24日的中石油公告顯示,上半年中石油共實現銷售收入2525億元,同比增長41.5%,實現經營利潤855億元,同比增長33.1%。而當年上半年所有國有及國有控股企業實現凈利潤為3099億元。可見,僅中石油一家創造的利潤,就相當于中國所有國有及國有控股企業上半年凈利潤的1/5。

　　“印鈔”倥傯,中石油還能想起為人民的居住事業添磚加瓦,實在也是用心良苦。更何況,對于去年就宣布啟動集團內地上市計劃的中石油而言,還需要數十億乃至更多的資金與精力去回購相當部分集團內部上市企業資產來達到“競業禁止”的要求。從這個角度看,石油主業的超額利潤都不足以令中石油這樣的大國企做到“心里只有你沒有他”,仍然要在宏觀調控的大背景下高調進軍房地產,這從一個側面印證了國內房地產業的利潤空間之大。

　　利潤預期推動產業投資增加,這是放之四海而皆準的規律,也是推動和支撐目前中國房地產業繁榮的主因。自從1998年我國實行房改以來,房地產業進入新一輪發展高潮,產業投資持續快速增長。平心而論,房地產業的發展,對擴大內需,拉動經濟增長確實做出了重要貢獻。2004年,中國國內的房地產行業開發投資仍然保持了較高的增速,當年房地產業固定資產投資超過1萬億元,占固定資產投資18.3%,直接拉動GDP增長1.3個百分點。如按照“到2020年中國城市化水平將提高到55%,城鎮人口達到7億以上”的社會經濟發展規劃,按人均住房10平方米計算,僅城鎮新增人口每年就將凈增需求1億平方米以上,

　　產業景氣其實并不是一個理由充分的投資動機,至少從目前來說,沒有哪個行業比能源產業、科技產業更景氣,更具成長性,房地產業對資金的吸引力在于房地產企業的盈利模式相當簡單。房地產業內,“地”領先于“房”是整個產業鏈的核心環節,開發商本質是“地主”,作為地主只要名副其實、手中有地就能夠左右逢源、呼風喚雨,所有開發企業生產產品都在圍繞“土地開發”進行價值鏈構造和增值操作。國內的開發商在提供產品的過程中盡管聯合了多個產業進行協作,令房地產業表面上顯示了極強的產業關聯度,但整個房地產業的中心仍是掌握土地的開發商,它可以沒有錢,但是金融機構會給資金;它可以不懂建筑工程,但是包工頭寧可被欠薪也樂意為之服務;它可以不懂銷售,但是房產中介屁顛屁顛地揮之不去;更可笑的是,在房產廣告誘惑下,媒體也會服從它的臉色,軟文廣告鋪天蓋地,忽悠得老百姓心里直犯嘀咕,最后整得像上世紀80年代搶油鹽醬醋一樣搭帳篷排隊買房子,哭著喊著要求“付出現金得到債務”。

　　專注比渾水摸魚更有價值

　　在如今的房地產市場環境下,成為開發商是很神氣的事情。在產業鏈條上,房地產開發商依托土地成為價值增值核心,開發企業左手拿土地,右手賣房子,自身雖是整合資源的一個“殼”,但給它一個億,實際上可以做幾個億、十幾個億的生意。在產業高峰期,居民有購房需求、政府能夠通過提供土地實現公建規劃,方方面面都樂意搭順風車,這一價值鏈條只要還能夠維持,搞房地產業的賺錢效應絕對比老老實實開礦找油、規規矩矩開發信息技術要大得多。這個時候,內地福布斯、財富100家之類的排名,一準兒有大批地產“精英”混跡其中,誰會去想房地產企業的“劣跡”:開發企業對拆遷戶的蠻橫、對施工單位農民兄弟的白條、對輔助產業的資金拖欠、對政府移交土地的撂荒、對銀行的欠賬。��

　　房地產業掙錢并不復雜,又確實能給有“神通”的開發商施展拳腳提供空間:“地”的取得有賴于開發商所掌握的資源,包括資金資源、人際資源,“房”的建成取決于開發商協調建工、設計等輔助部門的能力,最終形成“業”完成價值實現過程則需要開發商與營銷、物業機構的合作……偌大中國當然不缺少長袖善舞的“能人”,于是各地就有了大大小小開發商,也有了更多希望把資金投入房地產領域的企業、銀行、個人。這樣的情勢,不由得令人想起上世紀90年代中期的股市,那時候,銀行職員挪用資金炒股、企業用生產資金投入股市、市民投入全部家當,農民甚至賣掉拖拉機和耕牛來開戶的情景屢見不鮮,物極必反、盛極而衰,所以,這個時候來湊熱鬧,國內的大企業要三思而后行。

　　房地產的虛火來自中央和地方政府的思路不一致,眾所周知,正是中國的土地政策為地方政府利用出讓收入填補“國地稅分流”后的財政虧空創造了條件;誰都承認,目前中國房地產市場正處于產品結構不合理、生產者不規范、購買者非理性、行業秩序混亂的極端時期,那么,“時窮節乃見”,作為一個有社會責任感的企業,是跟著大大小小的“過江龍”一擁而上,心滿意足地抓一把就走,還是扎扎實實立足主業,積極參與國內國外兩個市場的競爭,勵精圖治地成為受人尊敬的大公司,就成為了考察企業及其經理人成熟度的一把尺子。

　　2004年,部分大城市空置率已經超過30%,占壓銀行資金、重復抵押、違規炒賣樓花的現象已經逐漸嚴重,這個時候,控制著國家經濟命脈的國有大企業依然“迎難而上”,從小的方面講,容易使企業錯失發展機遇,在未來發展中喪失核心競爭力,對于國有企業、高科技企業本身不利;從大的方面講,可能會幫助非理性資金把房地產市場的泡沫越吹越大,對國家的經濟發展戰略全局不利。

　　總而言之,國企“財神們”這個時候進軍房地產業還是悠著點好。

　　作者沈洪溥博士供職于中國信達