12月13日第五屆“中國經濟展望論壇”拉開帷幕，該論壇由北京大學中國經濟研究中心發起舉辦，新浪網、中信出版社等共同主辦，已成功舉辦四屆。第五屆“中國經濟展望論壇”組織專家學者在歲末年初對中國經濟改革和發展中的重要話題進行對話式的討論，評論過去一年的熱點，展望未來一年的趨勢。

　　場次：第五場

　　對話題目：住房保障與房地產發展

　　對話嘉賓：徐滇慶、聶梅生

　　特邀嘉賓主持：梅新育

　　時間：2007年12月20日晚上6：30—8：30

　　地點：北京大學中國經濟研究中心萬眾樓2層

　　主持人：非常高興今天能有這樣一個機會與這兩位學業界和業界高手同臺論證，并且和在座朋友進行交流。我想在座今天這兩位主要嘉賓，我想大家都不會陌生，徐老師不用說了，這是大名鼎鼎的經濟學家，要介紹他的話，對大家來說是多此一舉，這位女士嘛，是地產界的女中豪杰。所以今天討論這樣一個話題，就是住房保障和房地產發展，請這兩位作為主要的嘉賓，是實至名歸吧。

　　剛才在底下我已經問過徐老師了，但是聶女士剛才到，現在我主要想向聶女士問一問，你對辣椒的耐受力怎么樣？

　　聶梅生：我對辣椒的耐受力非常強，因為我曾經在成都呆過6年。

　　主持人：我這個人一向講話比較直率，說的好聽一點是直言不諱，說的不好聽講話像個二愣子，偏偏聶女士你所代表的行業是反映當今社會反映最強烈，可以說是民怨最集中的一個行業。那么可能我提問的時候會提一些麻辣味比較重的問題，不知道聶女士是否能夠忍受？

　　聶梅生：沒問題吧，你問得重，不一定我回答得重，可能比較溫和。

　　主持人：今天我們第五屆中國經濟展望論壇第五場就正式開場了。第一部分首先我想講一講就是說盤點2007，任何行業的盤點都包括兩個部分，第一個部分是行業市場走勢，它本身的盤點。第二個部分是制度發展的盤點。這個制度發展包括房地產與相關行業，金融業制度發展，也包括政府監管的發展這兩個方面。

　　那么我想首先就請兩位嘉賓對07年中國房地產市場走勢做出一番盤點，并且加以展望，考慮到聶女士是中國房地產業界的杰出代表。

　　聶梅生：不敢當。

　　主持人：房地產所有數據是掌握的程度非我等所能及，所以這房地產市場走勢盤點部分就請聶女士主講，展望部分分析部分請徐老師主講。先有請聶女士為我們介紹一下07年房地產市場的走勢。

　　(掌聲)

　　聶梅生：說07年房地產走勢，我不知道大家最關心的是什么？是固定資產投資的增幅，還是房價的增幅，還是經濟適用房保障這一部分？

　　可能分幾個部分來說吧，就是說說我想說的事，07年我就想起06年年底的時候，徐老師開過類似會，也是頻頻開，也是春節以前，元旦前后，都是2006年底展望2007年怎么回事。其中有一個給我非常深的印象，我當時是這么認為的，我說2007年在力度這么大的宏觀調控之下，應該說房價問題，我當時預計別漲的太快了，漲的太快就麻煩了。因為2006年到年底增幅是5.5%，說高也不算高，低也不算低，當時北京市政府說咱們房價漲多少合適，才不會列入黑名單，因為2005年上海曾經漲到10%幾，上海成了焦點，說上海房價漲的太高，上海生病，上海吃藥等等都來了，到2007年盤點的時候房價的增幅不要超過6%，結果這個預測大大不是這么回事，現在搞到10.5%，到12月底不知道是什么數。這就是當時我覺得沒有一個人，也可能徐老師是認為房價現在不高，沒有一個人能預測得到，就是說會漲那么多。會漲到10.5。我今天來以前看了一下北京市房價的漲幅，前面從05、06漲得不是太高，都是10%以下，大概房價到06年也是7千多均價，結果今年一下就翻到12000，這個房價增幅就是超過預期，超過的比較多，我記得去年年底建設部部長汪光燾就說是正常的，最后就超過了預期，至于原因是什么，各說不一，至于今年這個尾巴會不會再翹，這個一會兒在做。

　　房價漲那么高，實際上固定資產投資沒有增那么多，沒有增那么多說明什么問題？并不是說我供給這方面很充分，房子肯定投資以后才能蓋，那么從土地的來講，從供給和需求這方面來說，供給是偏緊的，你自住也是需求，投資也是需求，二者兼有也是需求。就是供給和需求在房價上體現是比較大的。第二就是投資增幅不是太大。所以這種情況之下，這個就值得分析了，到底是怎么一回事，所以就是說這三個數字，就是土地、投資和房價反應最大供需之間不平衡，現在怎么調呢？看樣子宏觀調控調到最后，是調整供需當中的供給，供給這一塊就是放大中低收入這一塊，把這一塊供給給放大，所以廉租房，經濟適用房這部分的供給結構就大大放大。期望能夠這部分土地供應和財政的收支的，土地出讓金的轉移，能夠把這部分供給放大以后，使供需能夠減輕，使房價得到平抑這樣一件事。

　　第二就是調金融，這個比較復雜，匯率的問題，資產增值的問題等等，從緊的信貸政策明年已經要形成，調金融這一塊在房地產調到命門上了，所以現在有一些短炒可能會被擠出，今年年底一個是調供給，使低收入放大，第二是抽緊金融，使炒房這一塊能夠被擠，第三就是進行土地大調查，調查以后向國務院匯報，大概情況就是這樣。

　　主持人：剛才聶女士簡要的介紹了全年的市場走勢，從本來應該是大陸最暖和的地方珠三角，但是到年底的時候，偏偏從珠三角刮來一股冷風，我在最近去了廣州深圳兩次，親身感受到了一點，當冷風艘艘的感覺，發起于南國的房地產市場寒風當中，徐老師是怎么看的呢？讓我們歡迎徐老師給我們大家講一講他的意見看法。

　　(掌聲)

　　徐滇慶：讓我談談當前就是這個禮拜發生的事，我怎么看待這個問題，就是房價大跌，馬上就出來很多說法，深圳房價加速下滑，還有人在中央電視臺的經濟半小時說，廣州的房價暴跌20%，馬上報紙上出來，珠三角房價低迷，北京是否會感冒，這個故事很多，那么我們怎么看待這個問題？首先就要認識到，我們看房價不要聽那些街頭巷尾的猜測性的語言，我們要研究經濟規律，無論是什么人，違背經濟規律，都是要承受到懲罰的，對于規律，我們一定要敬畏之感，要了解潮流，駕馭潮流，才能保護自己，發展自己。

　　房價和其他物價一樣，有漲有落，潮起潮落一樣，房價變化也有其內在的規律，但是我們一定要下點真功夫去偽存真，我們才能把當前的價格問題，房價問題搞清楚。

　　首先我研究一下最近的報道，大量的報道反映的是營銷，我們知道房價在供不應求的情況下，房價就取決于是銷售商開發商和購房者之間的談判，最后談成的結果，我們在討論房價的時候，要從時間去列數據判斷房價的變化趨勢，不能拿房地產商開出的樓價來討論問題。

　　那么大家都知道你要去買菜對吧，問賣菜的老太太多少錢一斤，他說兩塊，你說一塊賣不賣，她說行，你要多少斤，是不是這樣意味著菜價下降了呢？不是這樣的，這樣是沒有根據的。其實房價低迷，交易量下降并不等于房價下降，這個搞清楚，咱們說買的不如賣的精，在房地產上誰的信息最多，肯定是房地產商，如果房價真的下降，房地產商第一個就是趕快出手，而現在恰恰相反，房地產商在不賣，這個本身就說明房地產商普遍對房價的估計還是上升。而且說的拐點，實際上拐點的經濟學定義是很清楚的，它是表示著由加速增長變成減速增長。拐點是在這兒，這個叫做拐點，在這兒是加速增長，在這兒是減速增長，但并不表示不增長，它絕不代表最高點，所以說如果拐點要出現，也不等于就是房價要下降。

　　另外我們要區別具體的樓價和房價指數，按照國務院四號文件的規定，必須用70%以上的面積來興建90平米以下的小戶型住宅，可是到1月到10月，全國90平米的住宅，占投資住宅的總比較只有4.6%，根本沒有達到國務院的要求，當然以后會慢慢多，顯然如果說，我們討論房價要分兩部分，如果真的明年大量蓋小戶型，經濟適用房廉租房，然后一平均，這房價指數下來了。但是如果真的拿大量的土地去蓋了小戶型，廉租房，經濟適用房，那么沒有約束的可以隨便選擇的大戶型豪宅，可供面積會大量減少，這樣的話，這一部分可能要上升，所以說要把這個事分開來。

　　那么房價指數在很多地方有可能下降，但是市中心的大戶型是一定上升的，我們討論要看理論，就是決定房價有三大原因，剛才聶會長也講了，供求關系，但是另外還強調，還有貨幣流動性過剩，資產重新定價，我們展望2008年，從理論的高度認識，應該達到這個高度，應該有這個能力從理論上來看待房價的變化，房價說到底是金融問題，是資金流問題。供求關系剛才聶會長已經講了，非常旺盛，每年人均增加一個平米，人口2006年凈增2600萬，每年結婚的新人280萬對。就是因為大家收入增加了，通貨膨脹率也上來了，現在2007年這些因素非但沒有減弱，反而更強，他推動的房價上升，因此在較長時間之內，從供求關系分析來說，就是正常需求，仍然是房價處在上升通道，這些因素沒有改變。

　　最近深圳的房價下降是什么呢？那是因為過渡需求得到了抑制。這個今年在頭五個月，每個月深圳房價都上升在10%左右，不到半年加了50%，這個就是投機問題造成的，你看這個數字，05年全年深圳購買2套以上房產的購房者7753人，而他們其中有30%的人在取得產權證之后，半年轉手出售。這就說交易，投機需求太旺盛。所以目前出臺的這些政策，抑制了投機，使得深圳房價的漲勢受到緩解，這是正常的，但是并不表示別的地方也有這個問題。

　　要害的問題在短期內房價上漲是資金流動性過剩；較長時間，特別是資產重新定價是推動房價繼續上升的主要原因，我來解釋一下什么叫做資產重新定價，2007年11月消費價格價格，利率上不去，通貨膨脹率也下不來，這個今天時間有限不談，只要有負利率，理論和實踐都證明，銀行的居民存款就會流動，關鍵這些錢往哪里流，這個是背景，根據2006年的數據，中國老百姓出去了日常消費投資之外，購買商品房用了2萬億，還往銀行存了2萬億，2006年老百姓還會繼續把錢存進銀行嗎？實際上證明不會了。到了10月份突然下降5062億，盡管11月回升了2628，那么老百姓在2006年存進銀行2萬億，今年收入有增無減，就算和去年是一樣2萬億，這些錢不去銀行去了哪里，這就是我們討論的依據，金融市場有5個部分，證券市場，債權市場，房地產市場，期貨市場和外匯市場，證券市場中國只有1200億，而且是全部是國有企業的，美國的債權市場，美國債權市場等于GDP。證券市場的規模很小，不夠大，只有1500家上市公司，期貨市場外匯市場基本都沒開放。所以在這種情況之下，只有兩個地方可以去，一個是證券就是股市，一個就是房地產市場。

　　假定我們下來不知道具體的數字，假定老百姓結余的2萬億，1萬億進股市，1萬億房地產，這對房價的上升提到一個推動作用，如果存款的存量部分在流出一些來到房市，房市的壓力更大，我們一定要把資金流搞清楚，現在有報道說，深圳有億萬資金外逃，這個往哪兒逃，存入銀行負利率，就是換了美元還貶值，你沒有提供足夠的出路，轉了一圈只有房市和股市可選擇，所以很多資金還要回到房市來，我們現在應該發展債券市場。所以在金融市場尚未發生根本調整的情況下，資金肯定流入股市和房地產市場，那么房價上漲伴隨著這個金融結構調整的全過程，所以在房價上升過程之中，正如剛才聶會長所說的，最重要就是改變民生，讓老百姓能夠安居樂業，從資產定價的角度來觀察，房價很可能還要再漲一段時間，等到金融結構調整到一個新的狀態，房價暴漲的趨勢才可能逆轉，這就是我對08年房地產市場的一個展望。

　　(掌聲)

　　主持人：我聽了演講之后，我感到非常失望，待會兒回到家里，我看到家里每天都在增長的書，我不知道是割肉還是把書賣掉，還是忍痛繼續準備實施換購大房的計劃，好吧，那現在先不講這個房價的走勢了，我們下面來看一看盤點一下2007年房地產市場制度和環境的發展，就像我剛才講的那樣，制度和環境發展，包括房地產與金融行業一些的發展，也包括政府的監管，和政府采取的宏觀調控經濟政策造成環境的發展。在這方面的話，就請兩位嘉賓從自己的角度來講，列舉一些你認為哪些是比較重要的發展。它重要性在哪里，這樣首先請聶女士來講述了。

　　聶梅生：我可能得用一下視頻，說一張圖，因為講到政策環境的事。

　　聶梅生：說到房地產的政策環境，我是做了一些研究，最后畫了一個房地產怪圈，中國現在確實有政策問題，就是2007年頭一次把這個股市和樓市這么密切的聯系起來互動，確實像我剛才講的那樣，列也沒有料到2007年中國的股市會漲到6倍，最高的時候上到6000多點，這種情況之下，對我們房地產有非常大的影響，主要今年的房地產這個政策環境當中，我覺得在宏觀調控當中有兩點是沒有預料到的，或者說是沒有很好的做到的，一個就是金融，一個就是土地。

　　那么實際上對房地產來說，一個是銀根，一個地根，在宏觀調控政策的大前提之下，主要調整就是銀行，我們首先看一下，在收緊銀根的情況下，從03年121號文件之后，一會兒又說提高開發商的自有資金率提高10%，最近又是二手房的什么，第二次購房的抵押貸款的首付又提高，等等等等，那么在收緊銀根的情況下我們看開發商干什么？開發商主要是靠銀行來，一收緊，今年房地產開發的并購是非常活躍的，我們這個商會非常感覺得到，就是一部分大的開發商并購小的開發商，這是一種，就是大吃小，另外今年有一個非常活躍的一個問題，就是先期上市的這樣一些上市企業，他通過股市套了大量的錢，這個你看，現在最近的股市下降，就是地產股下降，實際上地產股在前期的股市當中非常活躍，他的市盈利最高達到300，這種情況下，不斷從股市拿錢，拿了錢以后，這個地方有一個短路，就是最近很多人突然想清楚了，這個短路點在土地上，因為中國開發商有一個問題，他沒有很多的持有性的物業，國外有很多成熟的開發商，他有很多寫字樓，他可以長期持有，形成穩定的現金流，中國80%開發商都是搞住房，所以現在上市這個問題上，只有找土地，所以瘋狂把土地作為資產，開發商圈了以后，然后通過上市公司來推動，推動以后使這個資產能夠增加，增長以后它再通過它的增發等等各種各樣的辦法，然后再拿地，在股市上融資很活躍。

　　在這個時候出現什么問題呢？現在房價上升當中有一個很大的不公正，我認為是政策環節出了問題，有一批開發商做的非常好，是做品質的，做質量，做產品，這批開發商前期沒有上市，那么在拿地這個問題上，因為我們采用的是招標政策，地方政府有非常大的沖動，地區財政一定是高價中標，比如你是上市公司，我是做產品的公司，咱們倆舉牌的時候我一定舉不過你，因為你在股市有一個預期，按照預期值來舉牌，我現在必須算我現在的帳，算不過就得放牌。

　　你想就造成現在面粉價格高于面包的價格，這么一來，一個地王出現，雖然這個地王出現了，拍了一塊地，他不是今年開發，他不是當期的土地價格，但是非常不幸，當期的土地價格就帶動了房價，比如我這塊地拍下來已經是樓面價是8000了，那旁邊那些個正在賣的樓盤，他的土地是2年前以前拿的，絕對不是8000，所以今年這個土地問題形成一個巨大的短路，就是造成了把這個股市變成一個放大器，然后突然變成硬通貨這樣來做。

　　所以房地產怪圈當中，土地是一個放大器，你看到8月份上市公司融資達到1千多億，現在更多了，外資在這個地方是一個推動器，原來外資在中國買房子，因為現在有各種各樣的問題，人民幣升值的預期，我們升息，美國降息，這樣他什么不干就掙錢了，所以現在外資進入中國是五條路，原來就是一條路，現在不行了，現在他直接進入股市，直接買房子，直接開發商在一起，然后來參加開發商的股權融資，然后進來，所以外資是五條線進入中國確實是一個推動器，造成我們中國外匯儲備急劇上升，土地成為硬通貨。

　　剛才講了萬科的事情，他現在為什么降樓價，其實當時我寫了一些文章，當時在中國形成很多地王，就是萬科搞的，然后福州的地王，也是萬科弄的，因為萬科是一個上市公司，他不得不使他現金流非常的漲，因為他沒有經營性的五物業，他沒有穩定的可以收回來的，他只有賣樓，現在一看，對不對，整個這個交易量下降，就不像剛才徐教授講的，有些是不能住的，他可以捂盤，萬科不能捂盤，他沒有現金流就完蛋，所以他必須降價，他現在好像是降，他現在降價的樓盤不是今年拿的，他可能是去年前年拿的，他再降都賺很多錢。別看了他降了15%，20%，甚至一個平米降2、3000，他仍然賺很多。

　　你比如去年漲了5.5%，今年漲了10.5%，如果明年我希望是回歸的，那還是漲，那怎么叫拐點，并沒有說我明年是負增長，那就是拐點，如果明年房價是負增長，增長幅度從10.5回到到去年5.5，這個叫拐點嗎？我認為是回歸理性，因為按照美國的房地產周期來講，他7年漲，2年平，一年降，基本上是這么一回事，所以10年平均是漲的，但是不排除有2年是不漲的，是平的，甚至增長率是等于零，不能現在就說，你那個萬科降價了，你仍然還掙那么多錢，你利潤率還是很多，你告訴我說是拐點，這個是說不清楚的，是說不通的，我覺得。

　　所以我為什么要把房地產的怪圈講清楚，這個土地是一個政策性問題，由于中國的土地是公有的，不是私有制的，所以在土地問題上，地方政府有很大的權利，而且地方政府這個土地的收入，它是作為計劃外的財政收入，基本上是計劃外的財政收入，所以你想一個發達的股市，和一個非常落后的土地管理機制，是計劃外的財政收入，這兩個東西就不可能平衡，所以造成土地由于政治性的問題進去以后，成為今年這個房地產的怪圈中，一個非常重要的短路點。所以這個地方的政策，國土資源部已經感覺到這個問題，這個確實是政策的問題，再加上土地招牌掛。

　　還有金融政策，我們確保融資渠道，只能在這兩個紅圈里面轉，要么就是錢取出來，到股市里面套錢，套錢以后我干嗎？我從這個股市里面50萬變成100萬，我干什么，就是買樓，他就是這樣子在這里面轉，因為你沒有其他的直接融資渠道，如果證券市場，債券市場，的期貨市場等等都能夠發達起來這個錢就好辦了，就不會在這兩個紅圈當中去短路，去轉，所以我覺得金融政策要開放直接融資，按照十七大精神當中講的這一條，就是金融政策除了銀行貸款以后，要開放直接融資。我想從緊的信貸政策說了以后，就是有更多的融資渠道，而且十七大也講了增加居民的新財產收入，所以我想直接金融，政策方面明年是一個重點。

　　主持人：雖然今天是頭一次見到聶女士本身，但是已經能夠判斷出來，聶女士一定是一個不錯的房地產行業協會的會長。為什么呢？因為從剛才的發言可以看得出來，她對自己投身的這個行業滿懷激情，一講起來滔滔不絕，洋洋灑灑，讓我也身受感染，只是作為主持人我不能不考慮時間有限，所以下面兩位嘉賓可能要注意一下時間了。下面請徐老師你作為一個學者的角度來看，你認為2007年房地產業制度發展有什么東西是最重要的？

　　徐滇慶：2007年是一個房地產政策的豐收年，在2007年以前開過不少會，那么每一次會國務院都出一些新的文件，從國八條，國六條一路走過來，始終大家對國務院的文件爭論不休，而且就看這個文件的本身吧，它政策漂移不定。始終找不到著力點，但是到今年的8月7號出臺了國務院24號文件，把真正的政策著力點找準了，實際上經濟學理論并不復雜，就是說我們要把看得見的手和看不見的手要分清楚，要明確政府的職能。

　　而且還有一條就是產權問題一定要清晰，否則國有資產就可能被盜竊，會被大量流失。這些簡單的經濟學道理，終于在國務院24號文件中得到比較清晰的闡述，也就是說政府在經濟發展中應該起到的作用，就是要除了保持公平的競爭環境，維持一個很好的法制環境，保護法律秩序之外，更重要要能夠照顧弱勢群體，那么24號文件就終于把重點放到了以民為本上來發展廉租房，經濟適用房，和小戶型房，這個轉移體現了我們以民為本的政策的要點。

　　而盲目的去打壓房價是一個錯誤的事情，而且也沒有做到，那么現在仍然還有反復，仍然還在不停的說限房價，雙限房，這些都已經成強弩之末，所以還必須進一步進行經濟學基本理論的教育，和黨的改革方針政策的教育，讓這些人明白，把重點真正放到以人為本的基點上，所以24號文件為我們房地產政策提供了一個里程碑，這是我們2007年房地產市場最重要的收獲。

　　主持人：剛才兩位嘉賓從自己的角度對2007年房地產的制度發展做了一番盤點，下面我們進入第二個部分，也就是說房地產可以成為中國社會反映最為強烈的領域。剛才我們說到了，就是說聶女士對自己從事的行業，工作是滿懷激情，但是很遺憾的是，她投身這個行業就是集中當今社會最多民怨的一個行業。房地產業為什么成為中國大家爭論最多行業。由于房奴的負擔太重，導致眾多房奴謹小慎微，對人格心理是一種嚴重的扭曲，第三對農民的剝奪，房地產的腐敗現象等等，不管怎么說，中國房地產市場價格持續上漲，這價格持續上漲后面，是什么動力呢？兩位嘉賓剛才從經濟角度做了一些剖析，但是如果僅僅從經濟角度，經濟力量推動房地產價格上漲的話，可能沒有這么大的民怨，更重要的是一些非經濟的因素對房地產市場價格的推動，這引起了比較廣泛的民怨。在這里我想說，按照中國社會許多人的看法，在房地產業界已經形成了一個相當強有力的利益集團，如果說這個利益集團能夠俘虜綁架政府的決策，從我個人的感受來看，比如說03年人民銀行出臺了著名的121號文件，就是要求通過收縮放貸，提高首付等措施來冷卻房地產市場，壓縮房地產市場的泡沫，但是房地產業界頑強的政治游說，使得國務院出臺一個文件，把121給閹割了，制定發布121文件的人民銀行戴根有同志也黯然去職，但在之后我讀了房地產業界思想家馮侖先生的一篇文章，在當年那一期證券市場周刊上面，那篇文章給我留下了非常深刻的印象，因為那篇文章充滿了一種洋洋自得的情緒，他這么說，市場的力量是頑強的體現出來使得來勢洶洶的121文件終于成為一朵羞答答的玫瑰。

　　那么我想作為聶梅生女士你怎么看待這樣一種房地產利益集團綁架政府政策這樣一種說法？

　　聶梅生：首先我好像不能同意你兩個說法，一個是房地產利益集團綁架政府，還有一個關于房奴的問題，因為對這個問題我們做過一些專題的研究，咱們這么說，就是所謂房奴在中國之所以形成這個說法，其實是有兩個原因，國際上通用的兩個比數，一個叫做房價收入比，一個是出售比，而且說的比較多是房價收入比，咱們看看房價收入比到底是怎么回事，為什么我不同意你的意見呢？就是在國際上是衡量房地產的這兩指數，在中國都不適應。我說你起碼知道我觀點的依據是什么？咱們先分析房價比這個問題，就是中國有資產的這部分人員是非常多的，就是房改，98年的房改不是全中國都有的，中國人有房子，而且住房持有率是非常高的，這是一個現實，而中國人不是沒有房子，是有房子，在這種情況之下，目前為什么形成買不起房的這個說法呢？主要就是中低收入家庭他趕不上，然后看中低收入有沒有房，自有住房的面積是70平方米，就是我們最低收入這一塊，很大一部分是下崗工人，或者怎么怎么著，他沒有錢不等于沒有房。這是中國的一個實際情況。

　　所以在房價收入這個問題上，更多把資產裝進去，不能簡單拿工資的收入和房價來比，應該包括你原來放開分的房子，現在說買不起的房的這些人呢？就是放開沒有分到房子，這部分人也拿不到廉租房，所以現在這個事情，你分析到最后，現在鬧的最兇是網站上這幫人，我倒覺得影響了政府的一些政策，這部分人甭管你怎么鬧，98年我們都拿到了一套150平米的房子，因為我當時是建設部的司長嘛，然后現在退休了，做這個事，10萬塊錢拿了150平米的房子，我拿早了，因為我們兩口子有70年的工齡。這個房改沒有拿到，現在廉租房你照樣那不到。你們畢業以后拿得到嗎？你們是屬于這個群體嗎？仍然不是，所以現在是夾心層的問題最大，也就是這些人，包括北大的這些畢業生，畢業以后會落入雙限房的局面，所以誰是房奴，房奴到底是哪些人？中國的住房持有率達到80%幾，你有資產，不是沒有資產。

　　所以我不是很同意你綁架不綁架政策和房奴的事情。

　　徐滇慶：另外說房奴，但是當老師的又咬文嚼字，奴就是奴隸的意思，奴隸就是沒有自由，中國歷史上咱們解放前有貧下中農，只有西藏才有農奴，因為貧下中農再窮還有一個自由，就是要飯，那么現在房奴這個說法，請問買了房子的人，有沒有最后的一個自由賣房子呢？你把房子一賣，花花的錢都來了，足夠你租好長時間的房子，還可以享受生活，為什么你不租還要買呢？因為你算了一下，房價上升，所以你在享受著資產的增值，那么你是心甘情愿選擇了更好的一個盈利模式，你就不是奴隸。這一點我是屢次三番來說，但是仍然有些人還要堅持說自己是房奴，明明你有自由，你不用，叫什么奴隸啊。

　　主持人：剛才兩位嘉賓比較一致的觀點是，特別是聶女士主張還是從經濟方面的因素，而不是從非經濟因素來探討中國房地產市場價格持續上漲的推動力量。而且也對房奴的說法做出了駁斥，但是我想有太多的一些表現的話，一些事情讓我們不能不懷疑，就是說政府，特別是一些地方政府，監督房地產主管部門和房地產開發商之間的關系是否過份曖昧了。比如說任何調控，中央制定任何的調控在冷卻房地產政策措施，到了政府手里執行總是那么羞答答的出臺。比如說我作為一個北京市民，我注意到這樣一件事情，就是05年8月份的時候，那是8·15的時候，北京市下了一個緊急通知，注意啊是緊急通知，就是要求處理超過超限度的大戶型經濟適用房，就是超過140平米的大戶型經濟適用房的話，不能再按經濟適用房銷售，已經買了，但是還沒有辦房產證的怎么處理，待研究和決定要審查。但是超限度的大戶型經濟適用房，到底怎么處理？這一研究就研究了一年又三個月，注意對這個緊急通知研究的速度，直到去年2006年11月才出臺一個通知，這超過140平米的經濟適用房只能按商品房銷售。我知道因為這樣一篇文章，我被很多北京人罵成是北京公敵，我也是北京市民，我還是很關心這個城市的，就是說這樣一個緊急通知的研究就研究了一年又三個月，政府如此溫情的舉動，我想聶女士能不能對我們解釋一下，做出一個比較合理的，令人信服的解釋。

　　聶梅生：我作為房地產商會的會長，和地方政府關系比較密切，而經常聽到市長們的反映，我覺得這個事情有他深刻的根源，在哪兒呢？就是我們地方和中央的財稅制度，迫使地方不得不尋求第二財政，因為他上交給中央的部分太多，那么地方這部分能夠支配的權利有限，在這種情況之下，很大一部分土地是他第二財政，否則地方難以為繼，再加上我們原來GDP崇拜，要求地方GDP增長的很快，這時候就尋求房地產作為他的支柱，這一點我覺得是非常強烈的一件事情，一直到現在，我上個星期剛剛從四川過來，地方政府在賣地這個問題上仍然是非常沖動的，我并不是替他們利益集團說話，不能完全用腐敗，或者從里面得到多少多少好處，這可能會有，但是更多還是地方經濟的發展難以為繼的，很多很多城市，他必須尋求土地作為他的第二財政。這是第一個問題。

　　第二個我覺得從我的看法來講，正式由于這個數據，中國持有住宅的比例非常高，如果房地產有些什么動蕩的，真正倒霉的就是兩家，一個就是持有房子的這些人，因為占的比例數太大，所以地方政府不得不猶豫這個問題，因為你沒有買房子之前，你都希望房價是降的，你買了房子以后你就希望房子是漲的，其實跟股票一樣，你在低市入進去，你希望他漲不希望它降，這不一定是綁架。另外如果是房價大跌的話，大家都倒霉，第二就是銀行，銀行現在存貸差這么大，這種情況之下，因為一直按揭抵押貸款，這是銀行的優良資產，如果這里面有個三長兩短，銀行的不良資產也會上升，所以這兩件事情促使在房地產問題上，好像是地方政府陽奉陰違，這里面實際上牽涉到更多人的利益和國家的利益在里面。

　　主持人：就是說近年來中國房地產價格持續上漲，吸引了無論是業界，還有全社會的關注，也引起了大家提出各種各樣的解決的藥方，比如說不乏相當另類，相當獨到的看法，比如說未婚青年推動房價論，這也順理成章，如果這個機制成立的話，最好的解決方法，包括房地產市場在內，這種資產價格持續大幅度上漲，在中國經濟生活當中，至少是引起了一些局部的非工業化的現象，它使得很多企業沒有興趣去做實質經濟部門的投資，去提高生產效率，而是一個勁的去炒房，炒股，那么這樣的話，像這種現象的話，對中國經濟持續協調發展有什么影響？如果有威脅，如果解決？請徐老師能不能給我們做一下解答？

　　徐滇慶：這個題目很大，但是因為這個8點鐘我必須趕去鳳凰電視有一個節目必須要我上，所以不能展開充分的談，剛才主持人問的問題，是非常重要的問題。就和我最近出了兩本書，關于房價的書，封面上都寫著這樣的話。房價飛漲，充其量不過是肌膚痔瘡，銀行風險才能心頭大患，這個問題就是說，一定要切斷從不同途徑導向銀行的禍水，1997年亞洲金融危機給我們留下了深刻的教訓，我們絕對不能重蹈覆轍，所有的政策和措施，你不論是照顧中央政府地方政府，房地產開發企業，還是購房者都要有一個更好的準則，就是要保護我們的社會穩定，保護我們的金融體系。如果金融危機一旦爆發，我們說什么都沒有用了。所以都要考慮制度性的改變，現在炒房炒股會不會過熱？肯定會，會不會因為炒房炒股而導致金融危機？肯定會。亞洲各國都有慘痛的教訓，所以我前后專門寫過四本書來介紹亞洲金融危機爆發的前因后果，和中間資產鏈斷裂的環節、時間、特征，現在我們還沒有到那個程度，但是我們必須要如臨深淵，如履薄冰，戰戰兢兢防范金融危機，炒房炒股怎么制止它？能不能采取簡單的行政方法呢？那又是錯的，而且沒有用，現在有人就想，說如果房價繼續暴漲，政府會出臺更為嚴厲的宏觀調控政策。那么他們的心目中還有什么政策沒有用呢？那么只剩下一個來限房價了。直截了當由政府限房價顯然不是一個好政策，因為違反了市場規律，而且不符合市場經濟的基本規則。

　　現在結果就是沒有原則的把權利交給了各級官員，官員得到限房價而沒有原則，那么就是絕對的權利，最后就是絕對腐敗。不僅限不成房價，還會導致天下大亂，那么我們針對炒房炒股過熱，應該采用的是金融貨幣財稅政策。我曾經說過炒房無罪，逃稅有罪，這就說明這個問題，所以我們一定要統籌安排，制定一整套完整的稅制改革方案，制止炒股炒房的過熱現象。在經濟學理論中，叫脫冰稅，必須用脫冰稅的方式給放市和股市降溫，同時要對房地產稅立即上馬，來縮小貧富差距，照顧窮人，但是我們征收這些稅并不是為了增加老百姓的負擔，也不是為了政府來搜刮更多的財富，我們的目的是整理好這個體制，所以這邊征了房地產稅，那邊就要減少民眾的個人所得稅，使得整個的稅負不增加，而是稅源擴大，并且縮小貧富差距，讓富人承受更多的稅負，讓窮人得到緩解，現在中國的貧富差距在2004年基尼系數達到0.47，在亞洲各國處于領先地位，我們做的很多事情連資本主義國家都不如，所以使得貧富差距越來越大，這個確實到現在還沒有得到根本緩解。因此我們必須立即的認真的考慮全盤的稅制改革，從而防止貧富差距，導致我們社會失去平衡，謝謝。

　　主持人：接著這個問題是向聶女士提出，可能有點辣椒，但是給聶女士回答的時間只有兩分鐘，另外還要讓徐老師回答一個問題。這個問題就是在公民社會當中，行業協會是一個行業的成員企業向政府表達意見以及與國外的同行進行交涉的一個重要的組織工具，這是它好的一個方面。但是從存在的壞的一方面來說，至少在理論上，也有可能淪為某一個行業掠奪同胞的組織，那么作為房地產協會的會長，那么聶女士你是否曾經碰到過公眾責任與行業利益之間的沖突，是否感覺行業長期利益與短期利益的沖突，如果碰到過怎么解決的？

　　聶梅生：因為我一直認為國家的利益，行業的利益和人民的利益是一致的。如果這里面不一致的話，那么就是應該尋求到一個達到一致的目標，那么我作為房地產商會的會長來講正是這么做的，我們做了很多金融研究，和廉租房，關于廉租房的抵押貸款的政策，關于綠色地產都是我們行業內的事，這些行業組織有他們自己的立場，我們跟消協就不能互惠，我們必須促使人民的利益和產業的利益和國家的利益相一致。

　　主持人：回答的問好，最后一個問題留給了徐老師，從根本上來說，至少在一定時期內，房地產業顯然取得利潤最大化的時候，與住房保障又產生沖突，特別是某些保障措施是否存在后遺癥，有存在發生后遺癥的風險，如何防止、如何化解，最后包括廉租房和經濟適用房當中的腐敗，像建筑垃圾，等等這樣的問題，那么徐老師你怎么看？

　　徐滇慶：還是應該遵循一個最簡單的原則，讓市場管理市場，讓政府做政府應該做的事情，廉租房是政府應該拿出來照顧民眾的，所以這是政府的事情，跟房地產企業盈利是基本上沒有關系，但是在確定了廉租房建筑方案之后，可以招標交給房地產企業去做，經濟適用房只要把產權搞清楚，他的土地產權絕不能輕易轉讓，其他的問題都好解決。因為原來經濟適用房的腐敗現象都出自于對土地產權的掠奪和盜取，現在政策規定了，經濟適用房只有不完全產權，而且規定了將來進行轉換，換售所必需的程序，這個問題解決的也是比較好的。

　　小戶型房一定要堅定不移的推動，否則的話，將來有可能形成中國的貧民窟，后患嚴重，至于說房子的質量問題，廉租房的質量應該政府管，其他的問題交給市場競爭，由市場競爭來進行解決，所以說到底還是我們經濟學基本理論告訴我們的市場歸市場。

　　主持人：在這里我想說一句愛因斯坦語錄，就是聽一個好的老師講課的話，一天好比只有一分鐘，聽一個壞老師講課的話，一分鐘好象有一天那么漫長，今天有這么兩位優秀的講師跟我們嘉賓，不知不覺一個小時就過去了，其實還有很多問題向兩位提出，但是想到還有億萬觀眾的鳳凰衛視等待著，所以我們第五屆中國經濟展望論壇還是就此結束，讓我們用熱烈的掌聲為徐老師壯行。