李開發：2007年過去了,2008年也已經度過了春節。又是一個兩會即將召開的日子。參加關于房地產市場要不要進行宏觀調控的研究也有好幾年，特別是去年年初對中國房地產市場走勢的預測文章見諸于媒體(八項措施到位，2007年房價可能下降25%)，引起了社會廣泛的關注，并且在鳳凰衛視《一虎一席談》做了一期節目。因為有這個淵源，所以許多網友與媒體希望我對2008年的房地產市場做出回應與解讀。

　　一、房地產領域的水太深，房地產領域的事情太復雜。

　　因此不僅與社會民眾交流起來比較困難，其實就是與專家交流起來也是如此。各位想一想，這里面有多少問題？太多了。你得有豐富的社會經驗，你得懂政治，懂得人際關系，懂得事情的復雜性，懂得國民經濟各個產業的關系，懂得國民經濟的平衡的重要性。在房地產的宏觀調控過程中，至少有十個以上的利益主體，而90%的研究只關注開發商與地方政府，關注炒房人，其中遠不是這樣簡單。因此，房地產調控帶來的社會爭議特別象公說公有理、婆說婆有理的糾緾不清的鬧劇。作為一個政治和諧、社會進步的年代，各個利益主體都有言論自由，所以也只好聽便由之。

　　從2004年以來，要不要對房地產市場的過快發展與價格暴漲進行宏觀調控，這一直是一個全社會關注的話題，話題背后是數億民眾的住房權益與自己利益。2005年兩會期間，在眾多人大代表和政協委員的推動下，國務院以前所未有的“國八條”開始了房地產市場宏觀調控。那么，三年調控的結果是大家都看到的。但是在2007年中，中國的房地產市場發生了翻天覆地的變化，從2007年第一季度到第三季度，那么房地產市場的價格從深圳開始，向廣州、上海、北京延伸，價格狂漲，價格瘋漲，那么，漲價最突出的要說深圳的房地產市場，僅僅半年的時間房價就上漲的50%，有的甚至是100%。到了第三季度末，那么，我國的房地產市場又發生了另外一個大逆轉。2007年8月下旬國家的相關部委先后出臺了相關文件，對房地產按揭貸款首付標準，城市土地的供應中資金管理，對廣大中低收入階層的保障性住房的增加供應。在政策的驅動下，中國的房地產市場迅即從非常高潮走向冷落，并且開始蕭條。買房的人打住了，購房的人也打住了，大家都在等待觀望，看這一輪調控是否真的有力度，看國家的下一步政策走向。那么，從去年十一月份開始，全國的房地產市場的價格從令人咋舌的高價開始回落。深圳的房地產市場在不足3個月內，價格下跌超過15%，部分超過了25%。廣州下降10%到15%，甚至許多樓盤打出了“比政府限價房還要便宜的商品房”的標語來吸引購買。即使在市場需求巨大的上海和北京，也已經有了相當程度的下跌，有的達到或超過了10%。

　　二、多個利益主體是調控亂象呈現的內在原因。

　　中國的房地產市場的爭議至所以呈現亂象，是因為有著多個利益主體，它不象人們常說的僅僅是開發商、購房人與地方政府，或者是再加上一個炒房人四方，事實上它有著10個以上的利益主體，而每個利益主體都有自身的利益。所以，從宏觀的角度上來看，所有的利益主體都會從自身利益出發，對中央政府的宏觀調控發出不同的聲音。事實上，每一個利益主體都有自己的訴求，我們只有弄清楚每一個利益主體的訴求，我們才能算認真地研究了房地產。然而現在的房地產研究亂成一鍋粥，都是因為沒有深入到核心層而停留在表層的研究居多，所以就難以有科學的結果。

　　三、十大利益主體攪局房地產市場調控

　　那么，我初步了做了一個分析，國內共有大大小小十個方面的利益主體，分析一下這十個利益主體是非常必要的，因為每一個利益主體都在不同層面與不同角度對房地產調控施加影響。

　　(1)、地方政府。

　　俗話說為官一任，造福一方。那么一任是多少時間？通常是五年，因為地方政府官員在市長和書記的任職上五年，少會再連任。那么在他任期之內需要努力發展當地經濟，一句話，也就是要推動GDP的增長。從政府的工作結果來分析，有許多內容不是完全靠軟實力來支撐的，他們需要有一些外在的東西，形象性的，代表性的工程來向來社會交待，來向當地的人大、政協報告工作。作為一個城市，增加新的投資，發展新的項目，新建一些標志性建筑物，改善這個城市的交通，這是顯性的工作結果，容易被社會關注與認可。從另一方面來看，政府施政的效果好不好，那么，還體現在對社會經濟平衡發展和縮小貧富差距方面，特別是政府能不能對中低收入階層給予扶持，能不能多建一些保障性住房，一些廉租房，當然都與政府財力有關。此外，地方政府的財政收入能否擴大也非常重要，財政收入意味著政府手中有多少錢可以支配，能有多少資金用來為政府的相關部門增加經費，甚至為廣大公務員提供一些補貼和經濟上的福利，那么這些都是政府領導人，特別是主要領導人優先需要關注的。那么，實現GDP的增長，最好是產業發展，最好是引進項目進行開發，最好是擴大生產，但是，市場經濟，競爭如此激烈，也許GDP能增長，但是有可能虧損，而且這個做法要待以時日。

　　那么，就房地產市場的短期發展來看，政府手中最大的資源是土地，土地是不要投入的。把土地拍賣出去，使地價得到升高，是個政府擴大財政收入最容易也最直接方式。地價當然會轉加到房價里面來，開發商不會滿足所謂合理利潤的約束，當然希望盡可能提高房價，在提高房價以后，作為政府還可以從中分得的就是稅收：營業稅，所得稅。所以地方政府作為社會的管理者，必然會默許、甚至公開支持當地房價的高漲。諸如青島市委前書記杜世成等一大批官員就是那么做的。

　　通過出讓土地，充分發展房地產業，增加了GDP，增加了地方財政收入，增加了地方政府相關部門的開支，也可以為相關公務員增加福利和補貼，然后政府的活動經費有了明顯的提升，地方政府也可從房地產這一塊的稅金拿出一部分來，為中低收入階層建設一些廉租房和保障性住房，也可以為改善城市容貌開發一些重點項目和重點工程。從利益主體來分析，地方政府一定會積極的推動土地市場的供應和房價的上漲。

　　當然,我們也看到有一些地方政府在切實調控房價，做了很多努力，比如，北京，廣州，南京等，他們或者能夠很好的把握當前發展與長遠發展的關系，或者他們有足夠的相關資源可以用來推動經濟發展。但是從利益主體分析來看，確實有許多地方政府對中央房價調控大政方針陽奉陰違，執行不力。

　　(2)、銀行。

　　我們國家現有的銀行除了五大國有銀行之外，還有一大批多種所有制的商業銀行，但是占主導地位的五大國有銀行。隨著市場經濟的發展，特別是近幾年來房價屢屢上漲，在房地產市場的投資獲得的效益，遠遠大于在其他產業獲得的投資效益。大家可以看到，在我國現在的家用電器行業、服裝行業、制鞋業，這些都是國民經濟中的重大產業，現在的實際利潤率有多少？筆者的手頭資料研究，許多產業的利潤率僅僅是1%到2%左右，比方說，服裝業只有1%，家電制造業，大約是1.7%。而投資房地產，一不小心回報利潤率就是100%，甚至更多，50%是常態。所以，有媒體采訪開發商，開發商表示有時候賺錢賺得不好意思了，有的說，利潤不達到20%以上我們是從來不做的。

　　由于這一個行情，近幾年房地產市場的連續暴利，作為一個經濟規律，資金會向投資回報率高的產業流動，各類企業和個人都在把手中的能調節出來的資金積極地向房地產市場投入，這就使得我們其他產業的流動資金和再投資資金越來越少。我們已經特別關注的是，幾乎所有其它行業的大企業，都持重金進入了房地產業，象海信的地產已經成為企業獲利的主要來源，原來的主業快要成副業了，海爾，聯想，美的，國美，等等，都進入了房地產，前不久，大中電器的前老板張大中，攜帶30多億人民幣又進入了房地產。沒有暴利誰會打破頭搶著進入，天大笑話。所以有人說房地產虧損大家不要見怪，只有兩種情況，一種是這些家伙腦子進水，或者就是利益的集團培育的槍手。

　　房地產市場的資金越來越多，一是推動了房價上漲，二是這些投資人又獲得了更高的回報，接著進行下一輪投入。那么，由于其他產業的資金不斷流出，最終導致其他產業利潤一再下滑，產業不斷萎縮，發展很難，而房地產市場的價格卻在不斷的攀升。

　　從銀行角度來看，它是企業，企業的效益就是把“錢”出售出去，本身的獲利來源就是取得貸款的利息。由于房地產不斷增值，那么，房地產貸款是優質貸款。一套房屋的抵押貸款放出去，一個房產證手續壓在銀行，手續簡便，監控可靠，工作量相對而言特別小，許多調查也可以簡單化。所以在過去的五年當中，甚至到現在，整個銀行系統是把房地產貸款當成銀行里面最好的貸款，而且許多貸款的抵押主體在不斷的增值，為了滿足貸款方的要求，銀行還開展了轉按揭，為已經借貸人增加貸款。

　　但是，經濟規律告訴我們，房價不可能無節制的上漲。房價的上漲有一個度的限制，所有市場的房價在上漲到一定幅度的時候，就有可能進入一種泡沫化的狀態。國外多次出現過泡沫危機，我國早在海南的房地產市場在1992年前后高起，然后有突然回落，帶來了海南經濟近8年的蕭條。但是我們知道，中國的國有銀行，國有銀行的主要資產是國家資產(其實也是全民的資產)，銀行的這些貸款官員，并不需要對貸款最終順利回收承擔相應的責任。況且還有中央銀行和銀監會關于房地產貸款的質量的評價在。這樣商業銀行可以大膽放手把貸款提供購房人和房地產開發商。

　　不過，我要說的還有另一層意思，而且是主要意思，就是說除了銀行本身的獲利沖動外，銀行許多的職員，與信貸有關的職員，都可以在其中獲得自己的個人利益。

　　以CCTV新聞調查2007年4月23日報道的上海房地產一個專題來看，有些個別關系人能在一天之內，在不同銀行同時獲得17套住房的貸款，而且都辦理到位，這種事如果不用銀行的相關職員獲得大量的利益的結果來解讀，那么我們就沒有辦法來說明這一過程。中國有句俗話叫“無利不起早”，通常情況下的貸款過程，一般要半個月乃至更長的時間才能辦妥，有許多審查程序，但是我們看到，在上述的事實中，或者沒有這樣的審查程序，或者這些審查程序都已經被虛晃一槍，走了過場，當中央電視臺記者采訪銀行工作人員的時候，工作人員竟回答說，他們不知道客戶在其他銀行也同時貸款，因為如果貸款人在其他銀行獲得貸款，要在三天以后才能顯示到聯網查證的系統上面。這些銀行為什么提供貸款連三天的審查時間都等不及，那么不管是用工作程序還是責任都是沒有辦法的，唯一可以說明的就是他們當中有巨大的個人利益，或者就是銀行人員直接參與炒房分利。

　　剛過去的2007年12月份，中央電視臺報道，新疆烏魯木齊市的一家銀行為一個“貸款人”提供了房地產貸款，而這貸款人卻從來不知道。當“貸款人”去查證自己的貸款來路的時候，居然發現他的那個房子是不存在的，根本沒有這個房屋的號碼，他那個所謂的號碼是3-59號，不僅3樓沒有這個房號，2樓也沒有這個房號，事實上根本沒有這套房子，但是銀行的貸款也已經放出去了。后來又出現了神秘人物幫助他這筆貸款還了，并且告訴他沒事了，銀行的貸款全部還清了，跟他沒有關系了，那么，這真是一個很滑稽的貸款事件，這里說的銀行的利益主體，其中包含了銀行職員的另一個主體，我們沒有分開解釋。

　　(3)、房地產開發商。

　　這一階層是最近幾年當中是社會爭議最多的。那么，房地產市開發商的提高房地產售價的要求，事實上是跟其他多個利益主體相關的。第一，他們需要地方政府提供足夠的土地且足夠的低價的土地來進行開發，或者政府抬高地價以后支持開發商抬高房價。第二，他們需要銀行來提供足夠的資金來實現他們這一獲利流程。那么，房價的上漲部分對他們來講就是無成本的利潤，只要能想盡辦法把房價忽悠上去，他們一定會做，這樣，就支持某某大學的房地產研究中心的一個什么課題，給經費，實際是一種賄賂。并且在報紙上大做房地產廣告。

　　但是也應該看到，在上漲的房價當中，正象有關媒體所報道的那樣，可能有50%以上的利潤給相關有權部門和官員瓜分了。那么所以說，房地產開發商從現象上的凈利潤之高并不是沒有私底下獲利的同伙人。

　　事實上，房地產開發商推動房價上漲，不是哪一個房地產開發商能夠一個企業的獨立行為左右的，因為即使在市場當中有一個或者幾個特別“善良”的開發商，要把自己的房屋低價向社會出售，那么，它也會遭到其他利益主體的介入與炒作，價格同樣也會抬高。實際購房人很難獲得其中利益。所以，我們說房地產開發商既是獲得暴利的階層，那么，同時也在代人受過，忍受了不白之冤。

　　(4)、腐敗官員。

　　地方政府的相關主管部門，比如，建設、土地、稅收、規劃等等。雖然政府的相關部門有一種為社會公共服務的責任，但是當這些巨大的利益訴求到了某官員手中，有些就會變質。房地產開發商的審批程序，任何一個公章，任何一項審查過程，任何一個需要蓋章的環節，如果這些腐敗官員想獲得相關利益，就在此敲一下。正像有一位房地產開發商所說的那樣，一個房地產項目總投資是幾千萬，乃至多少個億。任何一個環節卡你兩個星期就是半個月，他這個房地產開發商損失的部分就不是以十萬來衡量的，所以必須好好打點這些相關的環節。這些相關部門本身有利益，從明的看，開發商逢年過節給整個部門送禮并不少見、發點福利。然后給些所謂內部價的房子，而內部價的房子是可以套利的，那個利比我們許多人多少年工資要多得多，千萬不要小看。上海浦東新區已經雙規的副區長康慧軍，收了24套內部價房子，出售了8套，獲得是1600萬元，一套獲利是200萬，如果這些部門每人都只從開發商手中弄得一套內部價房子，就相當于他今后20年工資收入全部還要多，這樣的情況如果不用利益主體來解釋，簡直就沒有辦法了。部門有利益，個人有利益。

　　大家可以看到，天津市前任檢察長李保金，他在辦公室里面可以為房地產開發商批條，批任何一個條都可以使房價打折20%乃至更多。我們可以想一想，他這樣一個條子出去，這個購房人會給他有什么好處。如果沒有好處，他會寫這種條子嗎？然后房地產開發商為什么要買他的帳？那就是他檢察院可以找出一個理由去查帳，去拘傳相關人員，找出一個什么什么東西修理開發商，這樣使房地產開發商必須老老實實的接受他批的條子。這個人已經被判了無期徒刑。近幾年來， 70%的以上的腐敗案和房地產有關。不管是山東青島市委書記杜世成，還是南京市人大常委主任王武龍，每一個人后面都有一個巨大的利益鏈條，每一個鏈條都牽扯幾個人甚至幾十號貪官，所以我們把他們歸結出一個利益主體，是完全沒有問題的。我們看到，在許多大城市的商品房銷售市場，許多時候有一個突出情況，有30%甚至更多的購房人不是通過銀行轉帳的方式，刷卡的方式，而是帶著密碼箱，帶著幾十萬甚至上千萬現金來購房的。那么這樣一批數額巨大的資金沒有存放在銀行，而且存放在密碼箱里面，可見這部分資金或是腐敗資金，或者是逃稅收入。

　　許多腐敗是看不出，查不出的，因為是權力交換。一個單位與另一個單位可以互動，其中有的可能與房地產八桿子打不著。部門有部門利益，他們是在房地產開發過程當中可能獲得集體好處，個人有個人利益。

　　(5)、房地產中介。

　　近幾個月房地產中介的行情，很有意思，就是舉國上下的房地產中介，不是關門大吉，就是裁員走人，就是縮小門店。國內最知名的幾家房地產中介公司已經破產，有的問題很沉重，甚至有大量的買賣房屋的業主的相關訂金和付款都被中介公司席卷而逃。在近幾年來，我們所說房地產中介商，大家比較公認的就是這個行業太黑，水也太深。他們用各種手段，介入在買房和賣房人之間，然后推高房價，甚至是買空賣空。其實整個行業幾乎沒有循規蹈矩的。案例已經是數不勝數。作為房地產的中介人，他要規規矩矩獲得代理的利益是相對微薄的，獲利高利的唯一的辦法，就是把賣房人的房子在自己手上加價出售，加價的這一部分是他們自己的。他們加價出售的一個重要前提，就是大力忽悠，要來制造房價不斷上升的這種假象來迷惑購房人。他們實際上團伙作案。先用某某的房子不好賣的假象來忽悠賣房人，使他們放棄他們應該獲得的利益，然后用房價還要大幅度上漲要迷惑購房人，這期間的利益一套頂10套正常中介收入。

　　(6)、專業炒房人。

　　他們事實上已經構成一個又一個的購房團體。他們不是少量的進入市場，而且動不動以結成團體出現，買下一個或者多個樓盤，買上幾十套，幾百套甚至數千套住房，然后這樣一批人他的所有活動就是為房價上升造勢。他們在任何情況下都要說房價還會繼續上漲，而且肯定要大漲，因為只有這樣才能把自己手里面的房子給忽悠出去，從購房人當中獲得自己的效益，這樣的人為數不少。象北京商品房市場，廣州市場、深圳市場，可能有30-40%的商品房的購房人其實是炒房人或炒房團。這樣一群人推動房價上漲是不言而喻的，能量也是非常突出的。

　　(7)、普通的房地產投資人。

　　為什么說是一個獨立的利益主體，主要是普通民眾，他們只想通過增值的渠道，擴大自己的積累。他們的那點積累如果繼續放在銀行，利息已經微薄，跟不上物價的上漲，有可能變成零利潤，或者負利潤。他們把這部分錢拿出來，投資到若干房地產當中，然后隨著房價的上漲，達到了保值增值的目的。這是一個積少成多的主體，也是眾口礫金的主體。這樣一批人數量加起來是巨大的。有人研究分析，北京至少有50萬個這樣的普通投資人，如果他們每人手里掌握著3套住房，那么就是150萬套住房。那么，對這批投資人而言，自身的利益需要制造或擴大房價要上漲的氛圍。

　　(8)、住房的真正消費人，即普通購房人。

　　這些人的投資是用來居住的，所以他們是真正的消費人群，他們希望房價能夠合理，讓他們買得起，高價房的價格能夠下跌，能夠使他們手里能夠花較少的資金來獲得住房。在所有的利益主體當中，只有他們希望房價是下跌的。

　　(9)、媒體。

　　由于其他各個產業受房地產暴利的拉動，大量資金流向房地產，造成非房地產的資金嚴重緊缺，導致其他產業的利潤很微薄，產業也越來越萎縮。廣東珠三角有數千鞋廠關門歇業或席卷逃離，與房地產業的擠出效應是直接相關的。不過現在沒有人研究這個。那么媒體是一個平臺，媒體是要傳播社會新聞的，這些社會新聞，特別是房價上漲的新聞，主要是開發商，廣告的主要來源是開發商。房地產廣告是媒體的主要利益來源。通過這樣的平臺，媒體跟房地產開發商形成了一個巨大的利益鏈。房地產開發商要推動房價上漲就要多打廣告，多舉辦活動，需要媒體合作，所以，時下的很多媒體由于這樣的一個實際利潤的權衡，所以必須把最好的版面，努力把最多的版面位置提供為房地產開發商造勢，讓推動房價上漲的文章占據主要地位，迎合房地產商的需求，把那些批評房價上漲、或者是認為房價下跌這些的呼聲少登甚至不登，或者放在一個角落。那么，不論是誰來做媒體，可能都會這樣。因為媒體也要生存發展，發展生存都需要利潤，為從業者提供報酬，提供獎金、補貼，所以媒體也成了利益主體。(非房地產行業的專業媒體不在此例)

　　(10)、無良學者。

　　學者是社會的良心，是公認的社會正義的持有者。從理論上說，學者應當有良好的學術操守，這就是講真話，不說假話。筆者就秉持一個原則，我可以不說話，但是決不說假話。然而，在利益的驅使下，有學術研究者背離良心與正義。有正義的良知學者，就有無良學者。他們的特征是與開發商結合在一起，或者每次參加房地產活動，收入了大額紅包，或者取得了相關推升的房價的利益主體的課題，所以要從理論研究，從學術研究領域，論證房價要上漲，誘導民眾認可房價上漲合理。不要僅僅認為推升房價的利益主體中就是開發商要雇用他們，事實上，地方政府也可以通過給課題經費來影響學者的態度。當然，也有一部分并不獲利的學者。這些是學者或者是書呆子，不懂市場行情，或者是沽名釣譽的，只不過是為了顯示自己的存在，有意攪局。他們不是利益主體。