文/易憲容

    3號文件如果能夠真正落實下來，對違反規則者嚴厲處罰，那么，中國的土地使用效率就會提高

    新年伊始，國務院出臺了《關于促進節約集約用地的通知》(以下簡稱為3號文件)。通知強調，為了切實保護耕地，就得大力促進節約集約用地，走出一條建設占地少、土地利用效率高、符合中國國情的土地利用新路子。文件認為，節約集約用地是民族生存的根基，是國家長遠利益的大計，是全面貫徹落實科學發展觀的具體要求，是中國必須長期堅持的一條根本方針。3號文件將對房地產市場產生巨大影響。

    提高土地使用效率刻不容緩 可以說，土地與銀行信貸是房地產市場發展與繁榮的核心。特別是在土地公有及銀行信貸政府嚴格管制的情況下的中國，土地與銀行信貸政策對房地產市場的重要性更為明顯。所以，近幾年來，對內地房地產市場的調控一直都是在土地與銀行信貸管理上。但是，由于對土地與銀行信貸管理的理解不同，出臺的政策也有所不同，達到的效果自然差距很大。比如，銀行的信貸政策直到2007年下半年才觸及問題的核心所在(即對投資與消費進行區分，在此基礎上采取不同的價格)。對于土地，盡管這幾年來，政府出臺的政策不少，但實際存在的問題與政策要求仍然差距很大。3號文件的出臺就是要縮小這種差距。

    3號文件的重點與新意表現為三個方面：一是如何提高土地使用效率；二是對閑置土地采取嚴格處罰政策；三是對違規用地禁止銀行金融支持。

    3號文件重點強調了土地的使用效率問題，并出臺相關規定來保證土地使用效率提高。事實上，任何國家的土地都是既定的，它不能多，也不會少。因此，如何更有效率地使用既有土地，是每個國家經濟得以發展的根本所在。這幾年不少人一直在說，房價上漲是由于住房供應過少，因此，政府就得拍賣更多土地來建造住房，增加供給，以此來調整房價。但土地供給增加了，住房價格卻越來越高。也就是說，這幾年土地供應的快速增長，沒有解決房價快速上漲問題，房價上漲速度反而更快了。為什么？一是土地使用效率問題，即不少拍賣出去的土地并沒有生產出可出售的住房。二是對住房的界定問題。如果住房是投資品，而且這個房地產市場的風險又有政府隱性擔保，加之銀行低利率政策及信貸便利，豈能不吸引人進入房地產市場投資？這時，對住房投資需求是無限的，有效供給根本就無法滿足這種投資需求，房價豈能不漲？

    在中國，深圳應該是規劃比較好、土地使用效率較高的地方，但與香港相比仍然差距很大。香港的土地開發了一百多年，僅用去了22%，但深圳的土地如果按目前開發進度，五年后就沒有了。再看看北京，盡管北京的土地是上海的6倍，但能夠產出上海房地產產值的6倍嗎？北京的情況如此，其他二線以下城市土地使用效率就更低了。因此，3號文件的出臺對內地土地使用效率的提高是十分重要的。既然要集約型用地，提高土地使用的效率，那么，未來各個城市土地拍賣就得采取嚴格措施，做好土地使用長期規劃。

    土地自然增值收益應歸國家 提高土地使用效率應該注意以下幾個問題：一是土地產權界定與產權保護，二是土地溢價如何來分配。