采訪·撰文=周璐攝影=劉志堅

　　“高房價下的成交量萎縮以及部分城市房價的局部松動，是意味著樓市的短暫喘息，還是樓市下跌的開始? ”

　　11月下旬，中國社科院金融研究所研究員、著名經濟學家易憲容一篇名為《國內房價快速上漲能夠持續多久?》的博客在網上引起軒然大波。他認為，這其實是民意的真實反應，過高的房價已經激起絕大多數民眾與房地產市場對抗的心理，房地產市場價格過高的經濟問題已經開始轉化為社會問題及政治問題，絕大多數民眾希望政府的政策能夠有所作用。

　　在關于中國樓市和民生的討論中，易憲容一直在為民眾的居住權大聲疾呼。

　　“三個基本前提--居住權的天賦性、土地的公有制、房地產的人民性，這是討論房地產問題的基礎。因此，要保證每一個民眾的基本居住條件。” 易憲容對本刊表示，銀行政策則對房價起著絕對作用。

　　DT：你認為目前國內房地產價格快速上漲，基本上還是國內銀行信貸過度擴張的結果，這是否意味著，你是支持監管層繼續執行貨幣緊縮政策的？對此，你認為有什么解決之道？

　　易憲容：最基本的是按照

　　DT：你認為，房地產的價格泡沫是由于利率太低造成的？

　　易憲容：對。現有的利率還不是市場價格，是受到嚴格管制的，只要把利率放開，按照市場價格運作，房地產市場的價格一下就能控制得住。銀行信貸方面主要把利息加上去就沒問題了，

　　DT：你認為， 利率多少是合適的？

　　易憲容：正利率以上，我們現在的存款利率是負利率，是-2.5%，如果正利率，那么我們現在銀行一年期存款利率就應該在7%以，而貸款利率就此上面再增加。在這樣的情況下，你看房地產市場會怎么樣？

　　DT：美國的《商業周刊》第九期上面登了一篇報道，叫《玩火兒的地產商——且看他們如何加劇地產危機》，就是美國的地產商介入抵押貸款的業務，他們虛報了購房者的收入等等，最后加劇了美國房地產的金融危機。你說這種事件會不會對中國也有一定的警示意義？

　　易憲容：這個政府已經看到了，所以下發359文件等采取一系列措施。只要嚴格執行這些文件，房地產商就玩不了。你圈地好了，捂盤好了，我把銀行的資金收回來。

　　上市融資是另一個渠道，但上市的地產企業占的比重10%都不到，大概5%左右。

　　DT：房地產商跟銀行的關系越來越密切，尤其當地的銀行都是依賴房地產企業生存。

　　易憲容：他們是利益共同體，關鍵是監管部門要做嚴格限制，按照現有標準做，國內開發商肯定玩不了火的。

　　DT：剛出臺的關于購買第二套商品房的新政(對購買第二套住房的居民提高首付與個貸利率)，任志強先生認為這是仇富政策，是仇視中國人民走向富裕的政策，對此，你怎么看？

　　易憲容：要討論房地產問題有三個基本前提：居住權的天賦性、土地的公有制、房地產的人民性。為什么？這是共產黨宗旨，這三個基本前提誰都不能改變，這是討論房地產問題的基礎。離開這三個基本前提不需要討論了。

　　土地是稀缺的，國有土地要保證每一個民眾的基本居住條件。共產黨的黨章里面講得清清楚楚，人民的利益是絕大多數人的利益，一切是為最大多數人利益著想，土地公有是人民基本的利益保證。

　　DT：有地產界人士認為，用興建廉租房、經濟適用房解決廣大民眾的住房問題，應該是政府的事情，而不是房地產商的事情。

　　易憲容：不對。你房地產商利不利用國有土地？土地是公有的，是人民賦予你的，房地產商所有的權利都是人民賦予你的，這是國有土地，你憑什么不出自人民利益考慮，怎么是政府的事情呢？

　　這是基本的東西，如果是市場經濟，現在說市場經濟原則，市場經濟只有平均利潤，沒有超額利潤。這么多年房地產也一直獲得超額利潤。這是制度有問題。

　　我天天在呼吁，政府應該采取政策把暴利收回。任何一個國家都是這樣，任何暴利都要收回，這是市場經濟最基本的東西。你憑什么就一直獲得超額利潤？

　　DT：說到底房地產業是公益性事業，還是房地產商們自己的商業？

　　易憲容：房地產政策在中國是一個公共政策，因為土地是公有的。我前面說了三個基本前提，首先要滿足所有人的居住權，滿足以后再去獲利，房地產只能獲得平均利潤，沒有超額利潤；房地產牽扯到每一個人的基本生存權的問題，就要把它作為公共政策來考慮，政府要用政策和稅收制度等等把房地產商利潤限制在一定水平上，不是你想要怎么樣就怎么樣，在中國現行制度下，這個是不可以的。

　　DT：在你看來，現在看來整個房地產市場的差額利潤都被地產商們裝進錢袋。

　　易憲容：對，這是一個大的問題。

　　DT：現在業界有一種聲音，認為京城房價在奧運后會現拐點，原因是因為在奧運經濟刺激下房價上漲的基礎已經消除。而且，2008年之前透支的城市發展投入也需要很多年來加以消化，北京的經濟發展和城市擴張速度也會減緩。對此，你是否贊同？

　　易憲容：跟2008奧運會這個概念沒有太大的關系，只是他們在炒作。 房價跟哪一個東西，哪一個事件沒有完全的關聯性，只不過人家把這個作為一個概念在炒作，關鍵是政府如何來理解房地產市場政策，如果說你覺得房地產好就讓它發展，如果覺得有問題，采取一個比較合適的政策，讓它持續穩定發展。中國房地產發展如果做的好，一直慢慢發展下去沒一點兒問題，做得不好泡沫就會破滅。

　　DT：房價現在這么高企，有人認為是因為有嚴重的供求失衡，供嚴重小于求，尤其在北京、上海這種大城市，你覺得這個觀點是不是正確？

　　易憲容：需求分為消費需求和投資需求，體現在消費需求的時候可以供求失衡，如果是體現在投資需求的時候，就沒有所謂供需失衡了！

　　你可以利用低利率特別是房價上漲的時候，買一套兩套、三套、四套，一百套也可以一千套，有這個需求，有供需失衡嗎？現在政府也搞錯了，怎么提供有效的供給提供土地？在投資需求上，你提供再多有用嗎？你把房子蓋到月球上，還是不夠的。本來一家三口人買一套足夠了。

　　以北京為例， 從1998年至今北京的住房供給實際是幾何級數增長，那住房需求沒有這樣，進入北京的人口也只是增加幾倍了嗎？也就是說，全部人口增長是低于住房供給增長的。

　　也就是說，房地產業的發展速度比人口進入和城市發展速度要快得多。這樣的情況下，房地產開發商的供求失衡在哪里？

　　DT：你認為在政策、市場和開發商之間，到底誰對房價起了決定性作用？

　　易憲容：最重要還是銀行的政策。銀行政策對房價起了絕對作用。

　　政府現在執行的低利率，是最大問題，現在無論是對于購房人買房還是房地產商的貸款，兩頭都是低利率。銀行為了自己的利益就拼命擴大信貸規模，放松信貸管理，所以造成銀行過度信貸。只要把銀行卡住了，所有問題都解決了。

　　包括現有標準，比如說按揭貸款，按照實際可支配收入的50%貸款，你一個月掙1萬塊錢工資，你每個月還住房按揭貸款只能貸款5000塊，這么一個比重數，所有問題都解決了，不用太多東西了。

　　再有把利率調上去，達到一年存款利率7%以上，達到市場化水平，一切問題都解決了。

　　DT：有人認為，物業稅是控制房價的有效途徑？

　　易憲容：物業稅的征收還不成熟，因為二手房市場不發達，沒法辦法確定稅基，還有住房有多少，個人信用體系等，這些都沒有條件實施物業稅。現在中國的二手房占整個銷售比例才15~20%，在成熟市場二手房的銷售比例占到80%以上，所以如何確定稅基，如何征稅，如何計算稅，都計算不出來。

　　DT： 隨著政府提出要把遏制經濟增長由偏快轉為過熱作為宏觀調控的首要任務，而作為占固定投資份額20%左右的房地產則成為調控的重點之一。國家發改委表示，今后一個時期是房地產市場調控的關鍵期。再加上第二套房貸政策的出臺，市場各方都看淡樓市后期走勢。對此，你怎么看？這是否預示著，樓市的拐點正在到來？

　　易憲容：不知道。看政府如何來執行政策，如果說出臺這個政策，不好好認真執行下去，是不會起到應有的作用的。

　　房地產的發展也沒有冬天，也沒有拐點，肯定要發展。房價的調整因為牽扯到民生問題，房價如果這么總是高企，領導人怎么坐得住，大家都買不起房，民生的問題怎么解決，而且現在只是單個文件來講，有許多西要做。

　　過高的房價已經激起絕大多數民眾與房地產市場對抗的心理，房地產市場價格過高的經濟問題已經開始轉化為社會問題及政治問題，絕大多數民眾希望政府的政策能夠有所作用。

　　任何一個國家都是這樣，任何暴利都要收回，這是市場經濟最基本的東西。

　　如果說你覺得房地產好就讓它發展，如果覺得有問題，采取一個比較合適的政策，讓它持續穩定發展。

　　物業稅的征收還不成熟，因為二手房市場不發達，沒法辦法確定稅基，還有住房有多少，個人信用體系等，這些都沒有條件實施物業稅。