謝國忠：要讓人們買得起房，最穩妥的方法是增加供給。一些人認為中國存在土地短缺，這是不正確的。

　　【背景】日前，正在出席第十一屆東盟與中日韓領導人會議的中國國務院總理溫家寶，帶著建設部部長汪光燾專程前往大巴窯組屋區，了解新加坡提供公共住屋的政策和經驗。

　　組屋工程是新加坡從上世紀60年代開始，為使“居者有其屋”而實施的政府主導的普惠性住房工程。過去40多年，新加坡政府共修建96.8萬余套組屋，目前約84%的新加坡人居住在組屋中。政府資金在其中扮演著重要角色，購屋居民只需要動用薪金的20%來償還貸款。溫家寶說：“幾年前，我曾經專門考察過，受到不少啟發。”

　　此前，溫家寶在新加坡國立大學發表演講時指出，應該說，中國改革開放30年來居民住房的條件有很大的改善，現在城鄉居民住房面積人均超過20平方米，但是分布不均，“特別是近些年來

房價上漲較快，人民有很大的意見。”

　　解決

房地產問題，溫家寶說，首先，政府的職責最重要的是要搞好廉租房，讓那些買不起房或者進城打工的農民工能夠租得起房、住得上房。為此，中國政府今年將安排49億元用于廉租房建設，再加上地方財政，投入將達到幾百億。他說，明年我們將加大廉租房建設的力度。對于高檔住房，主要靠市場調節，“但是也必須有國家的宏觀調控，防止利用房地產進行炒作，造成市場混亂”。

　　國家發改委11月14日公布的調查數據顯示，2007年10月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%，漲幅比上月高0.6個百分點；環比上漲1.6%，漲幅比上月低0.1個百分點。其中，新建商品住房銷售價格同比上漲10.6%，漲幅比上月高0.6個百分點，同比漲幅較高的主要城市包括：寧波19.1%、烏魯木齊18.5%、北京17.8%、北海17.7%和深圳16.8%等；二手住房銷售價格同比上漲8.7%，漲幅比上月高1.1個百分點。同比漲幅較高的主要城市包括: 深圳21.1%、寧波15.6%、烏魯木齊13.5%和北京11.7%等。

　　就房價收入比，即住房價格與家庭年收入的比值而言，從美國的4倍到香港和日本的8倍，然而，目前中國這一比率已達到15至20。

　　本刊特約經濟學家謝國忠認為，要讓人們買得起房，最穩妥的方法是增加供給。一些人認為中國存在土地短缺，這是不正確的。

　　他說，從再分配角度說，以高房價的形式征稅會產生很嚴重的后果。購房者通常是中產階級的核心。當他們不得不在住房上付出所有收入時，其社會經濟地位將顯著下滑。因此，以稅收為目的的高房價將使財富分配極端化，處于兩極的富人和窮人增多，而中產階級規模很小。這樣的社會結構是不利于穩定的。

　　高房價問題何在？謝國忠說，大多數人會把它看作繁榮的標志。例如，由于外國居民的需求，倫敦市擁有全世界最高昂的房價。但當地居民并不反對高房價，因為它為當地帶來外匯收入，促進了經濟發展。而且，大多數本地居民已擁有住房，所以上升的房價并不影響他們的生活。中國的情況就非常不同。大多數城市仍處于擴張過程中，在今后20年間其規模可能會擴大到現在的兩至三倍。也就是說，大多數人還沒有購買住房，所以高房價將嚴重影響他們的生活水平。

　　房價還會影響收入再分配。用于買房的資金會流向政府、

開發商、建筑公司、原材料供應商。而中國區別于其他國家之處在于，中國的土地屬于政府所有。由于房產建設、銷售過程中的土地費稅占到總銷售額的一半或更多，中國的房價從根本上應被看作一種稅收。根據經濟學原理，單純從效率的角度出發，稅收應被分攤給盡可能多的人口。因為當稅收被大面積分攤時，每個人的負擔就會相對減輕，其帶來的效率損失就可限制在最小程度。而通過高房價來征稅顯然違背了這一規律，因為它只把負擔加在每年那一小部分新購房者身上。

　　出路何在？在謝國忠看來，要讓人們買得起房，最穩妥的方法是增加供給。一些人認為中國存在土地短缺，這是不正確的。我在1989年的日本和1997年的香港聽到過同樣的抱怨聲。日本的人均土地面積甚至還不如中國長三角地區，但現在其房價已經從最高點下降了75%，達到8倍于家庭收入的合理水平。香港有70%的土地根本尚未開發，其高房價源于政府的政策。

　　要擴大供給，中國可以將城市建筑高度翻一番，交通問題則可通過修建地鐵來解決。有人可能會提出，高層建筑有許多弊端，但與買不起房相比，這實在算不了什么。沒有什么比承擔得起住房更重要。通過這種改變，住房供給馬上就可以翻倍。

　　在中國有一個很流行的觀點，即政府應發展廉租房，而一些低收入人口應該租房。對此，謝國忠介紹人說，在美國或日本，平均房屋擁有率為三分之二。租房住的原因不只是收入。很多單身人士和經常遷移的家庭都更愿意租房。隨著中國勞動力市場變得越發具有流動性，租房的狀況將逐漸和其他國家一樣。然而，中國與其他國家的關鍵不同在于，其土地理論上屬于人民，政府代表人民管理。雖然土地名義上歸人民所有，房屋建造的成本也很低廉，但人們卻承擔不起住房價格——這種局面是難以讓人們接受的。中國政府有讓房價變得合理的義務。

　　謝國忠認為，新加坡模式可能會適用于中國城市。新加坡的房產市場呈現兩極分化。一方面，政府為80%的人口開發住房。正如在中國一樣，新加坡政府擁有土地，其中大部分是填海而成。新加坡一套住房的售價是家庭收入的5至8倍。另一方面，市場中還有20%的高價住房，大多由高收入家庭以及外國居民購買。這20%類似一項稅收，為政府帶來了高收入。-

　　作者為玫瑰石顧問公司董事。