文/ 常 清

　　今年前三季度，我國(guó)各城市房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭依然強(qiáng)勁。

　　針對(duì)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有專家表示：“要通過掌握的土地資源、相應(yīng)的稅率等經(jīng)濟(jì)手段、以及必要的行政手段來實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控�！蔽覀冋J(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該轉(zhuǎn)換思路，放棄行政手段和稅收手段，用市場(chǎng)的方法去解決市場(chǎng)的問題。

　　房地產(chǎn)價(jià)格由土地價(jià)格、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本、房地產(chǎn)開發(fā)稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)四部分構(gòu)成。其中，土地價(jià)格和房地產(chǎn)的開發(fā)稅費(fèi)受宏觀調(diào)控政策影響較大，是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的最主要因素。

　　從幾個(gè)大型城市來看，土地價(jià)格占房地產(chǎn)價(jià)格的40%左右，對(duì)房地產(chǎn)整體的價(jià)格上漲起著至關(guān)重要的作用。從2004年開始，為了抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，國(guó)家大力提高土地審批門檻，限制土地供給。自從國(guó)家將土地的審批政策由批租改為地方政府拍賣后，土地價(jià)格便迅速上漲。以北京市為例，2005年，北京城區(qū)每平方米土地為3000多元，而2006年則飆升到13000多元。土地價(jià)格的上漲最終導(dǎo)致

房?jī)r(jià)上漲。

　　提高房地產(chǎn)開發(fā)稅費(fèi)和

二手房交易稅費(fèi)，也是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲的另一個(gè)主要因素。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)稅費(fèi)種類繁多，稅負(fù)較重。其中，主要的稅種就有土地增值稅、耕地占用稅、所得稅、營(yíng)業(yè)稅及其附加、

契稅等，綜合起來，總的稅負(fù)比例占到房地產(chǎn)價(jià)格的20%。此外，我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費(fèi)制度存在著稅制繁復(fù)、稅負(fù)不平等弊端，在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓等諸多環(huán)節(jié)，存在稅種功能和作用重復(fù)的問題，加重了納稅人的稅負(fù)。

　　今年3月，國(guó)稅總局提高房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅，隨后又提高土地保有環(huán)節(jié)稅負(fù)。接二連三調(diào)高稅費(fèi)的政策初衷是遏制快速上漲的房地產(chǎn)價(jià)格，可是卻事與愿違。其對(duì)于抑制房地產(chǎn)投資、縮減房地產(chǎn)商利潤(rùn)的作用實(shí)在有限，高額的稅負(fù)反而轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。

　　目前，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策主要集中在限制土地供給，提高稅收抑制房地產(chǎn)開發(fā)，限制二手房市場(chǎng)交易，開展廉租房制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理這些行政和稅收手段上，其重點(diǎn)是在限制房地產(chǎn)的供給，抑制房地產(chǎn)投資過熱，這無疑助長(zhǎng)了房地產(chǎn)價(jià)格的提高，還進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)供需的不平衡。

　　面對(duì)當(dāng)前如火如荼的房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果繼續(xù)一味地強(qiáng)調(diào)行政和稅收手段調(diào)控房?jī)r(jià)，無疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲起到推波助瀾的作用，與政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)、滿足人民基本生活需要、促進(jìn)社會(huì)和諧的目標(biāo)背道而馳。房地產(chǎn)調(diào)控的側(cè)重點(diǎn)應(yīng)轉(zhuǎn)移到市場(chǎng)手段上來，降低市場(chǎng)交易成本，鼓勵(lì)二手房交易，增加各種各樣的房地產(chǎn)供給。

　　各級(jí)政府應(yīng)將出讓給開發(fā)商的土地一分為二，其中一部分土地按現(xiàn)行政策，在市場(chǎng)上拍賣，滿足一般工商業(yè)用地和高檔住宅的建設(shè)需要。另一部分土地以絕對(duì)低于市場(chǎng)的價(jià)格，滿足基本居住需要，使居者有其屋。政府應(yīng)將土地拍賣收入用來承建廉租房，解決城鎮(zhèn)困難居民和外來務(wù)工人員的住房問題。此外，政府應(yīng)合并或減免土地出讓、房產(chǎn)開發(fā)、二手房轉(zhuǎn)讓等各個(gè)環(huán)節(jié)的稅種，減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)，特別是要免除二手房交易的稅負(fù)，加快二手房交易的速率，使購房者能夠更為靈活而便利地解決住房問題。

　　國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控好比大禹治水，應(yīng)該轉(zhuǎn)換思路，順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律，采取積極的市場(chǎng)手段通渠疏源，通過市場(chǎng)手段解決目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題。

　　常 清 中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)期貨與金融衍生品研究中心教授