文/易憲容

　　2007年9月27日，中國人民銀行和中國銀監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(以下簡稱為《通知》)。文件的基本內(nèi)容分為以下六個方面：一、嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理；二、嚴(yán)格規(guī)范土地儲備貸款管理；三、嚴(yán)格住房消費貸款管理；四、嚴(yán)格商業(yè)用房購房貸款管理；五、加強房地產(chǎn)信貸征信管理；六、加強房地產(chǎn)貸款監(jiān)測和風(fēng)險防范工作等。《通知》的目的就是要加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，以化解目前房地產(chǎn)市場所存在的一些問題。

　　1. 出臺背景

　　近幾年來，針對房地產(chǎn)市場的諸多問題，政府所做工作不少，可以說，從2003年起，政府每年都有關(guān)于房地產(chǎn)市場的重大政策出臺，但大都收效甚微，民眾對房地產(chǎn)市場的意見也漸大。關(guān)鍵問題在于國內(nèi)房價上漲太快，一些地方的房價上漲得離譜，使得國內(nèi)絕大多數(shù)民眾沒有能力進(jìn)入高房價的市場。

　　國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格為什么會上漲得這樣快？是不是由房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系決定的？如很多人所說市場的剛性需求是否必然使得房價一定會快速上漲？這值得商榷。住房產(chǎn)品與市場上其他產(chǎn)品不同，它既是投資品也是特別消費品。之所以說是特別消費品，也就是說，對于現(xiàn)代文明社會來說，居住是現(xiàn)代社會每一個公民生存的基本條件。如果在沒有滿足社會每一個公民的基本居住權(quán)利時，讓住房成為投資品，那么整個社會公民的基本居住權(quán)就可能受到侵害。

　　因為，投資者容易利用住房產(chǎn)品的基本特性及土地的唯一性、壟斷性定價把住房價格推高來謀取暴利。但是，住房本身又是一種高風(fēng)險的資本密集性投資品，如果沒有現(xiàn)代銀行金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，投資者是無法達(dá)到其目的的。我認(rèn)為，國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格如此快速上漲，重要原因在于房地產(chǎn)成了投資者利用國有銀行信貸進(jìn)行投資的市場，房地產(chǎn)市場發(fā)展模式?jīng)]有對投資品與消費品做嚴(yán)格的區(qū)分，也在于政府對房地產(chǎn)信貸政策的誤判。

　　在今年美國的次按危機(jī)之后，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的信貸風(fēng)險問題已經(jīng)引起了政府的密切關(guān)注。在2006年8月以前，美國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷過近10年的繁榮，但房價上漲也僅是累計50%左右，每年房價上漲幅度不足5%。在這過程中，美國次級信用的人進(jìn)入房地產(chǎn)市場，最終導(dǎo)致了次按危機(jī)。但是，近幾年國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格增長數(shù)倍，無論從廣度還是從深度來說，速度都是極為驚人的。這種房價的快速上漲，已經(jīng)不是一個地方、一個城市，而是出現(xiàn)了全國幾乎所有地方房價都快速上漲的局面。任其發(fā)展的話，

　　2. 要區(qū)分消費需求和投資需求

　　盡管很多人擔(dān)心此次《通知》會再次成為“空調(diào)”。但是，細(xì)讀之下就會發(fā)現(xiàn)，此次《通知》和以往的狀況是完全不同的。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商在歡呼24號文件“市場歸市場、保障歸保障”的勝利時，卻沒有發(fā)現(xiàn)24號文件將是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展模式一個重大的轉(zhuǎn)折點。

　　從24號文件及此次文件的基本精神來看，中央政府對房地產(chǎn)市場的基本看法已經(jīng)發(fā)生了根本性改變。24號文件的第一句話就是，“住房是重要的民生問題”，因此，文件明確肯定了中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展是為了改善居民的基本居住條件，住房的民生問題是房地產(chǎn)市場發(fā)展的根本。也就是說，中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展并非僅是支柱產(chǎn)業(yè)的問題，并非是如何來拉動GDP增長的問題，也并非是如何擴(kuò)大內(nèi)需問題，而是如何來解決全國人民的基本住房條件，提高全國人民住房福利水平的問題，提高與改善人民住房福利水平是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的根本及準(zhǔn)則。

　　可以說，這樣一個根本準(zhǔn)則，不僅體現(xiàn)了保證居民基本居住權(quán)的現(xiàn)代文明，更體現(xiàn)了中國土地公有制讓全國人民共同分享社會發(fā)展成果的要求。

　　此次《通知》的一個基本點是，對國內(nèi)房地產(chǎn)市場要作一個住房消費與住房投資的區(qū)分。對于消費性住房來說，為了保證每一個公民的基本居住條件，政府不僅希望通過保障性住房來使低收入民眾的居住權(quán)得到保證，也希望通過政府各種優(yōu)惠政策讓一些不能進(jìn)入保障性住房的民眾有能力進(jìn)入商品房市場。因此，對于購買消費性住房的民眾來說，無論是利率還是首付，政府仍然采取優(yōu)惠政策。而發(fā)展房地產(chǎn)住房消費也是保證國內(nèi)房地產(chǎn)市場得以真正發(fā)展的根本所在。

　　對于投資性住房來說，提高首付比重及提高貸款利率，讓住房的投資者既然投資就得依市場法則行事，即投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場投資，只能獲得市場平均收益率。為此，投資者就不能享受消費者購買住房的優(yōu)惠，而應(yīng)按市場利率來貸款。這種政策，也是中國未來房地產(chǎn)市場之方向。可以說，如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場在信貸政策上能夠?qū)ο�費與投資做出清晰的界定，那么目前房地產(chǎn)市場上的一些困惑就會理清。

　　“水能載舟，也能覆舟。”中國的房地產(chǎn)市場快速發(fā)展與繁榮，基本是銀行信貸及金融產(chǎn)品創(chuàng)新支持的結(jié)果。盡管目前國內(nèi)房地產(chǎn)公司大量上市圈錢圈地，但是這僅是房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個方面。更為重要的一方面是，有沒有人利用銀行信貸在參與炒房？就目前的情況來看，銀行住房消費信貸已經(jīng)快上升到5萬億左右(2007年二季度末達(dá)4.3萬億)，加上住房公積金信貸5000億，共計有5.5萬億貸款(2005年末只有2.27萬億)。也就是說，在一年多的時間，住房消費信貸增長了一倍以上。可見，目前中國房地產(chǎn)市場火熱，并非什么剛性需求所致，而是不少投資者利用銀行信貸資金或金融杠桿進(jìn)行房地產(chǎn)炒作。這就是目前中國各地房地產(chǎn)市場價格快速上漲的主要根源。

　　3. 關(guān)鍵在于落實

　　要落實信貸新政策，我想還需要在以下幾個方面強化。

　　中央政府需要進(jìn)一步強化房地產(chǎn)市場問題的政策公共性，讓房地產(chǎn)問題成為一個公共性的政策問題來解決。既然房地產(chǎn)市場是一個公共問題，對國內(nèi)商業(yè)銀行來說，不要僅是把房地產(chǎn)信貸新政策看作是一種商業(yè)行為，而是要看作國家的一項公共政策。既然是公共政策，國內(nèi)各商業(yè)銀行就得嚴(yán)格執(zhí)行9·27《通知》，而不是以利潤最大為準(zhǔn)則來討價還價。

　　再就是，此次《通知》與以往文件的一個根本性差別在于用市場化的工具對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控。為什么以往的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果不好？根本問題在于政府的行政性宏觀調(diào)控的方式。在這樣的情況下，地方政府可以用各種行政性的工具與方式來消解中央政府的宏觀調(diào)控，從而降低調(diào)控效果。但是市場化的方式不同，它是通過價格機(jī)制來調(diào)整，而地方政府對此是無能為力的。因此，如果中國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控走上市場化之路，那么我們相信央行及銀監(jiān)會是有能力對房地產(chǎn)市場進(jìn)行全面調(diào)控的。

　　現(xiàn)在大家最為關(guān)注的是利用銀行貸款購買住房購買第二套(含)以上住房的界定問題。在《通知》中，其界定不太清楚，比如說，第一套住房是以家庭為單位還是以個人為單位？第一套住房是以全國為范圍還是以一個城市為范圍？第一套住房是以現(xiàn)在新信貸政策出臺為時點還是以購買者貸款還款時間為時點？等等。對于這些問題，目前市場上不同的人根據(jù)不同的情況給出不同的解釋。這就存在不少模糊區(qū)間，容易減弱政策的執(zhí)行力度與效果。

　　現(xiàn)在最為重要的，就是購買第二套住房的時點如何來確定，希望央行與銀監(jiān)會進(jìn)一步出臺細(xì)則，即規(guī)定凡是在某一個時點(比如說2008年1月1日)以后還款的銀行第二套住房貸款(請注意這里是指的“還款”而不是從什么時候開始“借”,這點特別重要)都得采取新的信貸政策。如果新的信貸政策在細(xì)則上有這樣的規(guī)定，那么房地產(chǎn)投資者面臨的風(fēng)險就增加了。

　　4. 市場影響不容小覷

　　對提高按揭比重到40%及利率上升到1.1倍，到底對房地產(chǎn)市場有多大影響？我再次強調(diào)《通知》并不是針對不貸款購房者，而是針對貸款購買者，因此，如果一個人不需要借銀行貸款購房，就目前的政策而言，他們購買多少房子都不是問題。而政策的著眼點是利用銀行信貸的住房投資者或炒作者。

　　如果是利用銀行的貸款投資房地產(chǎn)，新的信貸政策，一是提高了投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場的準(zhǔn)入門檻。過去有20萬就可以進(jìn)入房地產(chǎn)市場購買100萬的住房，現(xiàn)在同樣價值的住房則需要40萬了。這樣不僅提高房地產(chǎn)投資者市場準(zhǔn)入，也增加房地產(chǎn)投資者機(jī)會成本。二是購買第二套住房貸款利率的提高，不僅增加房地產(chǎn)投資者的投資成本，而且增加進(jìn)入房地產(chǎn)市場投資者利率風(fēng)險。有人計算過，這次對第二套購房者的利率調(diào)整，信貸利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍以上。比購買第一套住房的利率上漲近30%，即由目前的優(yōu)惠利率6.66%上漲到8.61%。這等同于加息8.5次(如果每次利率上升0.27%)。這樣的利率上升速度對房地產(chǎn)投資者來說顯然是陡然間增加了巨大的成本與風(fēng)險。而且，就目前的通貨膨脹水平來看，中國銀行的利率早就進(jìn)入一個上升周期，而利率進(jìn)一步的上升對房地產(chǎn)投資者來說，更是雪上加霜，其投資風(fēng)險進(jìn)一步加大。

　　在這點上說，目前房地產(chǎn)市場的投資者決不可掉以輕心。現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場投資者有一個觀念，就是房價上漲這樣快，利率上漲一點沒關(guān)系。特別是目前一些城市房價一年上漲幅度在百分之幾十的情況下，利率上漲更是對他們不重要的。但是，房地產(chǎn)投資者需要考慮的是，房地產(chǎn)投資是一種高風(fēng)險的投資，因為房地產(chǎn)流動性低，交易成本高，當(dāng)基本條件改變時(進(jìn)入準(zhǔn)入提高、利率增加、利用銀行金融杠桿不容易)，那么是不是仍然會有很多人涌入房地產(chǎn)市場投資，這就要打上一個大問號了。在這種情況下，房地產(chǎn)市場投資者的預(yù)期就可能改變，或是不再進(jìn)入，或是把手上的房子賣出。如果房地產(chǎn)市場投資者的預(yù)期改變，那么房地產(chǎn)市場情況就會出現(xiàn)逆向性的變化。如果這種情況出現(xiàn)，那么房地產(chǎn)市場出現(xiàn)理性回歸也就不遠(yuǎn)了。

　　在這里，房地產(chǎn)市場的投資者還應(yīng)該看到，在《通知》中，早些時候市場盛行的轉(zhuǎn)按揭及加按揭也在嚴(yán)格禁止之列。所以，一旦這些金融工具采取禁止性的政策，那么已經(jīng)進(jìn)入市場的投資者就得考慮自己是不是最后一棒的接盤者了。

　　同時，《通知》對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，同樣有一系列規(guī)定。比如對項目自有資金的要求；對具有囤地、囤房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得對其發(fā)放貸款的要求；對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物的要求；嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款；只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款等，這些政策都表明管理層對房地產(chǎn)市場的信貸全面收縮。盡管現(xiàn)在不少房地產(chǎn)企業(yè)可以從股市上融集到資金了，但股市上融到的資金與從銀行獲得的資金相比仍然是相差太遠(yuǎn)。

　　當(dāng)然，對于房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸管理，最為重要的是中央政府應(yīng)該盡快完善或取消不合理、不公正的住房預(yù)售制度。目前這種為世人詬病的住房預(yù)售制度既是房地產(chǎn)開發(fā)商捂盤、捂地的根源，也是目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格推高的重要制度根源。現(xiàn)在國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商把從銀行、從股市圈占來的錢拼命的圈地，推高各地土地的價格，以此來推高各地房價。對此，央行、銀監(jiān)會(還應(yīng)該加上證監(jiān)會)等政府部門若能夠重新調(diào)整房地產(chǎn)市場的信貸政策，既能夠規(guī)避國內(nèi)商業(yè)銀行可能面對的風(fēng)險，也是國內(nèi)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展之關(guān)鍵所在。

　　正是在這個意義上說，如果《通知》能夠落實下來，對未來中國房地產(chǎn)市場的影響是相當(dāng)巨大的。

　　(作者系中國社會科學(xué)院金融所研究員)