昨日預計今天或明天央行與銀監會的第359號文件會正式公布實施。至今晨七時許,打開央行與銀監會的網站，果然已經正式公布。細品文件，一是在房地產金融領域的意義重大，對抑制時下的房地產價格暴漲與許多城市的房地產金融危機狀況具有重大積極意義，也是股市的又一個利好消息。二是文件實施還有相當多的難處，配套工程、配套文件不足，監管不嚴，容易使得這個文件的效力大打折扣。國家經濟建設受到房地產業的全面拖累，真是成也房地產，敗也房地產。但愿這一新政能少打折扣，真出實效。

　　下面分五個方面來談一談。一是積極意義，二是不足之處，三是房地產金融的問題。四是對股市影響，五是筆者的建議。

　　一、房貸新政的積極意義在于有力抑制炒房投資與投機，規避了銀行的風險。

　　房貸新政的核心內容：一是對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，并提高了第二套(含)以上住房貸款的首付款比例和利率水平，二是嚴禁發放貸款額度隨房產評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款。對房地產開發商的項目資本金保證體系作出了進一步規定，對政府土地儲備貸款一是進一步嚴格房地產開發貸款條件。三是明確提高商業用房購房貸款的最低首付款比例和利率水平。四是加強房地產信貸征信管理。要求商業銀行做好貸前查詢、貸后錄入相關信息等工作，充分利用信貸征信系統防范信貸風險。五是要求所有商業銀行(包括外資銀行)按照《通知》及通知精神和相關政策，抓緊制定或完善房地產信貸業務管理操作細則。

　　它是中國金融業最高管理機構屹今為止，正式出臺第一個有較高效力的控制房價文件，它將對房地產投資與投機的過度行為起到全面抑制作用，大部分的炒作行為將無法進行。

　　此次新政明確，第二套住房首付與商業地產的首付都大大增加了。如總價200萬元的住房，需要準備首付80萬元，商業地產首付50%，商住兩用型45%，這樣，銀行貸款比例從原來的80%下降到60%甚至50%，如果物業受到跌價的損失，投資者將首先損失40%。比方說，廣州某地2萬元/平方米的房價，當其實際跌落至12000元/平方米時，銀行依然沒有損失。這說明銀行對房地產市場的價格漲跌預期幅度大大提升，預測房價可能會導致最大為60%的跌落，這樣能夠較好的防范金融資產損失風險。在房地產貸款過程中，隨著房價飆升，投資人與貸款行管理人員合伙以抬高評估價來抵消貸款風險的做法的難度增大。

　　以下舉例說明。

　　例如，如果一套房子在當前市場上價值500萬元，銀行提供七成按揭350萬元，如果發生樓市降溫，房子暴跌到200萬元，銀行已經獲得首付150萬元。這時投資人放棄供樓，銀行拿到貶值的房產，期間要訴訟、保全、執行，估計要承擔相關費用50萬元，這些就是銀行的虧損。新政實施以后，同例銀行提供六成按揭300萬元，如果發生樓市降溫，房子暴跌到200萬元，就算貸款人不再付款，銀行還可以保值。

　　例如，在一線城市普遍盛行的炒作，即把實際成交價拉低、把貸款值拉高，然后實際首付不足15%的情況難以繼續操作。

　　例如，某市一套房子兩年前開盤時價格約8000元/平方米，如今賣價只有13000元，房地產中介公司代辦銀行的申請貸款的業務，購買這套房子中介需幫助辦理貸款239萬元，這大約相當于整個實際成交房價283萬元的85%。根據國家相關政策，實際交易價283萬，只能貸到198萬，就是70%，但是銀行貸款部門去的時候，成交雙方做了假合同，合同價是342萬，就可以貸款240萬，相當于70%的貸款。這說明房屋買賣雙方糊弄銀行貸款是做成陰陽兩份合同，辦法是拉升評估價，這就貸款了85%。但首付40%以上這一政策出臺，通過拉高評估值騙取銀行貸款的難度就大大增加了。

　　比如，原來的風靡投機戶的連環炒作也將增大了難度。為什么有許多炒作者一個人能炒作數十套房，甚至數百套房，炒房者為什么要合伙炒房，團體炒房，內中是有原因的。所筆者了解，最成功的就是張三賣，李四接，再轉手王五，循環往復，不斷輪番從銀行貸款。結果風險上升了，全是銀行貸款的風險，投資者沒有任何風險。因為每次炒作的結果，就是提高交易價，然后到銀行貸款。中國可能有數萬個炒房的團伙。只要你看一下過程，就知道如何提高樓價了。位于北京城國貿易周邊的住房，2002年時，房價僅為4500元/平方米，現在已經是22000元，五年房價上升率是500%。當年的炒房人第一次炒房，125平方米板樓從60萬上升到88萬，然后再直升到125萬，近三年則從155萬上升到190萬，聽說最近出售到了280萬元。每一次出售都是拉升評估價。而每一次拉評估價后，都從銀行獲得了手頭現金流的增值。對于投機人來說說的手頭現金流的正增值是一個非常重要的概念�？上сy行不研究這個。比如，原來150來萬，評估出250萬元，首付20%，要出50萬元，但是可以貸到200萬元，用200萬元減去原來的150萬元，手頭現金流的正增值是50萬元。有了正增值就可以放大投資炒作的倍數，并且可以輪番放大。現在的問題是，第二套房首付提高到了40%，盡管提高評估值后可增值，但是沒有辦法變現，手中的現金流量越來越少，炒作規模就越來越小，直到炒作投機無法進行。

　　二、房貸新政的不足之處

　　事實上，房貸新政的不足是多方面的，筆者認為實際上不是銀行能解決得了事情。整個政策有個配套機制問題，是政府各職能部門協調的問題不夠。近幾個月，房地產的主管部委出臺的政策甚少，有效力的也少，倒是財政部門出臺了解決低收入人群住房困難的六項措施，銀行此次出臺的政策是有力度的，但是沒有相關部委的配合也會在實施中流于形式，降低政策的實際效力。

　　其一，關于房地產開發貸款管理，新政規定：對項目資本金(所有者權益)比例達不到35%或未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，商業銀行不得發放任何形式的貸款；對經國土資源部門、建設主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業，商業銀行不得對其發放貸款；對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。這一政策的不足是對相關主管部門銀行也沒有效措施進行監督。開發商通過攻關主管部門即可為房地產企業貸款取得外圍條件，為最終打破政策限定開放綠燈。

　　其二，新政規定，商業銀行對房地產開發企業發放的貸款只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款或其他貸款科目發放。這些年來，由于房地產可以獲得暴利，企業又是唯利是圖的單位，大量的貸款不走房地產科目，通過其它科目，然后轉道于房地產投資。不僅開發商如此，許多民營企業負責人大量參與炒房，外地民營企業負責人到大城市炒房，有個人炒的，也有許多就是為了單位博取利潤。炒房者手中有數十套房，甚至數百套房，許多炒房者都是利用企業的非房地產項目名義貸款，然后轉道房地產。只要我們看看，中國的非房地產行業的著名企業都一次投入重金進入房地產你就知道了。而開頭都說是用自有資金開發，銀行當然管不著，而企業實際貸款后，轉變用途，實際上是相當于個人這個口袋里的錢拿到那個口袋去。容易得很，這樣銀行監控事實上是失靈的。國美，聯想，海爾，海信，現在的主要利潤來源均是房地產了，銀行有這樣的監控嗎？沒有。

　　其三，新政規定，商業銀行發放的房地產開發貸款原則上只能用于本地區的房地產開發項目，不得跨地區使用。事實如上例，稍加變通即可讓這一文件的監控失靈。

　　其四，新政規定，商業銀行不得向房地產開發企業發放專門用于繳交土地出讓金的貸款。對政府土地儲備機構的貸款應以抵押貸款方式發放，且貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。這一政策對于我們這些精通政策運作的老桿子來說，也是容易變通的。容易變通就必然失控。

　　其五，新政規定，貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。這兩條的容易變通都不用解釋了，相信天下人都知道。因為我們沒有全國聯網的記錄，我們沒有全國的房地產物業的實際購買者與擁有者的資料。而建立這個資料體系即使真抓實干也得一年。所以這條是沒有效力的。再說月收入的50%，更是無法監控，社會上不負責任的出具證明的單位多的是，銀行也不能讓出具證明的單位承擔保證責任，那么這種保證也是無效力的。

　　其六，新政規定，商業銀行不得發放貸款額度隨房產評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款；對已抵押房產，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評估后的凈值為抵押追加貸款。事實上，我國銀行的房地產評估體系本來就是一團糟，看看上邊舉的例，就知道評估實際是從來就沒有規范。

　　其七，關于第一套住房可以獲得首付20%貸款的規定，由于規范不明確，其實也是難于實施的。比如，在上海，長期在北京工作，北京的購房是第一套房，還是繼上海之后的第二套房。獲得了單位的福利房，再購房算第一套房嗎，年滿18周歲的子女購房，算是第一套房嗎？農民從鄉下進城工作，購房算第一套房嗎？比如，在北京讀博，戶口是廣州的，在北京購房是第一套房嗎/因此，當具體規定不明確的時候，還是有許多漏洞可鉆，而這將大大降低政策的執行效力。

　　三、關于此次房貸新政對股市的影響

　　金融專家易憲容日前撰文認為，今年以來，1-8月份的CPI不斷上漲，最后漲到6.5%，創11年新高。而通貨膨脹高，必然使得負利率越來越嚴重，2007年1-7月份的實際利率分別為0.032%、-0.368%、-1.068%、-0.552%、-0.952%、-1.738%、-2.936%；在8月15日前利率-3.62%，在8月15日之后-3.08%；如果9月份CPI維持8月份水平，那么在9月15日以前，負利率為3.08%，9月15日之后負利率為2.8235%。

　　易教授的分析說明，由于通貨膨脹大大提升，居民手中的存款事實上在貶值，要保值，就必須投資。目前的投資領域稀少是公認的，不是樓市，就是股市，其它都不熱點，而且效益相當低。由于這一次央行與銀監會的房貸新政將重創樓市，使房價有較大幅度下降。那么，大量的流動過剩資金又會重新回到股市，在這樣一個大背景下，股市大幅度上升到8000點也是有可能的。股市的風險是監控缺乏國際經驗，莊家做莊，炒作盛行，風險歸于普通股民。

　　四、目前樓市泡沫與房地產金融問題的嚴重性。

　　近一度時期以來，我國的相關部委在高度注視美國次級貸。筆者認為，中國房地產金融的次級貸問題非常突出。盡管相關部門不愿意公開承認，但是對問題的嚴重性是認識到的。筆者認為，嚴重性主要表現在房地產類的貸款占總的貸款余額的份額太大。第一，目前有數據表明，我國的總貸款余額為18.25萬億元。其中房地產開發貸款、建筑業流動資金貸款，土地抵押貸款、購房者的貸款累計總數巨大，專家認為有三分之一。第二，有不少過剩流資，地下流資，包括海外流資以各種管道進入房地產行業，這些數字在銀行的那本賬上反映不出來，數字究竟有多少不清楚。但是看看深圳與廣州有多少熱錢在房地產業涌動可見一斑。第三，以其它科目的形式最后轉進了房地產行業投資，這方面的資金不容小看。許多大企業，過去聲稱決不從事主業外的投資，聲稱用企業自有資金開發房地產，貸款到了企業的賬戶里，搬動過程中，銀行的實際監管幾乎是很難操作的，辦法總比監管多。比如，聯想、海爾、海信、比如國美，比如許多中央級的壟斷企業，他的許多資金在銀行的賬戶上是非房地產貸款，這個數額究竟有多大？也不清楚。第四，眾所周知的是，盡管前幾年對銀行的問題貸款進行剝離，但是剝離的是完全沒有希望收回的那一部分，還有相當一批的問題嚴重的貸款沒有剝離，此外，就是近幾年也新產生了一些問題貸款。如果我們把這幾個方面都算上，應當很清楚的是，房地產貸款占整個貸款的比重實在是太大了。

　　中國的房地產市場至今依然是政策主導下的市場，完全不是市場經濟上的市場模式。中國的房地產市場中抵押貸款的人，數量非常大。大家很清楚的是的，從2005年以來，真正自住的購房者已經為數甚少，絕大多數是投資型購房�？罩梅勘缺冉允�。近兩年房地產貸款的數量比以往十年的房地產總貸款量還要多，有70%以上購房者貸款，而且多數是80%貸款。

　　近些年房地產貸款的問題很嚴重。一是銀行對房地產價值的評估是非常不負責的，這個評估是建立在想當然的基礎之上。我們近些年來，房地產與股市是投資炒作的熱點，房地產的利潤高達50%，甚至從投入產出比上來說是百分之幾百；但沒有一個國際市場會長期是這樣高的比例，高的必然會跌落。所有的市場比例都與城市居民家庭平均年收入有比例關系。象1998年國務院關于房地產市場的文件就規定房價超過居民家庭年收入4倍的就要補貼，聯合國把住房價格與家庭年收入比定為3：1也是如此。日本東京的房地產市場從高峰跌落最大值為65%，經濟困難連續10年。1998年以后的香港的房地產市場，房價也是直線上升，但最終掉落了70%。高漲的時候，許多評估人都覺得那個房地產就要值那么多。然而最的還是掉了，而且還掉得很徹底。近幾年銀行的評估手段與方法是不科學的，把那個炒作的房價想當然成有消費需求支撐的合理房價。殊不知，只要我們的政府不支持房地產這個政策市，房價馬上就要掉下來。第二，有大批銀行的職員與銀行里的權力階層在房地產的炒作中掙錢。其實銀行是積極介入炒房的，對房地產的上漲起著不可磨滅的巨大貢獻。今年4月23日中央電視臺新聞調查報道上海的樓市價格虛高，其中揭露了兩個代表性問題，一個是成本虛長，把本來的每平米6000元拔高成12000元，然后銷售出18000元的價格。然后用這個價格去貸款。二是銀行貸款職員與炒房人勾結很嚴重。電視報道，有的房地產企業的高管，一天當中能把17套房的貸款同時辦到位。我們實際生活中的許多人，甚至頗有能力的，能在半個月內把一套房的貸款辦妥就不容易了，但有人一天能辦妥17套，而且到賬。當電視臺采訪為什么會同時貸款這么多套時，銀行的人回答說，購房的記錄要到三天后才能上網查到。連三天都等不得，銀行的錢在顧慮風險嗎？根本不考慮風險，這個事實背后的問題表明，銀行的職員參加了房地產炒作。一個人的資產究竟是多少，凈收入多少，能抵押多少，不用幾個星期事實上是查不清楚的。銀行是明知如此。筆者在廣東深圳的調查表明，許多炒房者手中有數十套房，數百套房，其主要來源是銀行的大力支持。

　　目前的房地產熱實際上已經開始退燒。前些天已經報道了國外的多家風險投資在多筆房地產炒作中已經賺得盆滿缽盈，已經撤出了中國市場。主要原因就是察覺中國的房地產貸款的首付可能提高。因此央行新政不是事前諸葛亮。為了防止房地產滑坡，我們的銀行一直在試圖維持低抵押貸款，高比例貸款，低信用貸款，不想把首付提高，因為一旦首付提高，房地產的炒作價值就會大幅度下跌。核心問題就是提高首付后炒作玩不轉了，銀行的呆賬壞賬就會逐步暴露出來。

　　房地產企業到股市圈錢對社會有副作用，不可低估。到股市圈錢是因為銀行的貸款占用比例已經很高了，資金鏈有危機感了，所以爭相上市圈錢。上市圈錢與到銀行圈錢的結果不同，股市上的錢是個人的，風險由個人承擔，中國的房地產問題如此嚴重，問題已經不可避免，到股市圈錢可使危機暴發時間推遲，社會信用危機大，眾多小股民的資產風險劇增。房地產企業用股市的錢來圈地，主要是最后把龐大的股民也圈在里面，然后借廣大股民來要挾政府。中國房地產的市場的大跌落是不可避免的，如果不跌落就沒有經濟規律了。

　　五、未來樓市展望

　　筆者認為， 未來的房地產市場在一度時期依然是政策市。房地產的暴利將會得到較大抑制，反映在房價上，就是不斷從高峰滑落，逐步實現理性回歸。深圳的房地產市場有特殊性。深圳的房地產市場是因為已經出現了深圳與香港經濟融合的大趨勢下出現的，那個價格是以香港房地產價格為基礎的。前些時候，央行與銀監會的提高首付的輿論一出臺，已經有一部分投資商撤出，其實還沒有實質性出臺政策�，F在終于出臺了，房地產市場的泡沫必然會受到重大打擊，房地產泡沫得到充分擠壓，房價逐步走低是必然的。

　　我們并不是沒有可行的政策出臺，問題是各權力部門不協調，在利益與權力關系上，始終放不下利益。筆者認為，此次新政的力度還不夠大，加上配套措施也沒有出臺。應當在充分協調各權力部門的前提下，出臺更有效積極的措施。比如，一，將非自住房的首付提高到50%以上，使投資性房產的炒作趨勢得到真正的控制；二是讓研究了二年多的不動產稅真正出臺，推動大量的空置的房地產進入實得到抑制并促進其流轉。三是了取消房地產的預售制度。四是積極落實保障性住房的問題，把大多數中等收入階層的住房改善問題列入重點，而不是僅解決百分之一二的困難戶問題。

　　筆者認為，現在城市的房價與城市家庭平均年收入比已經是10倍20倍，銀行在房地產金融風險面前已經沒有回旋余地，除非這世界沒有了經濟規律。如果我們一味想避免房地產價格從高位上滑落，避免銀行的風險，房地產價格必然會有高臺跳水的那一天，到那個時候政策將會失去調控能力。近三年房地產調控的情況表明，是相關部門缺少真正有調控效果的措施。這一次有效力的措施是出臺了，但是，靠央行一家單向獨進，效果也是有限的。我們應當借鑒其它國家的有效措施干預房地產市場。比如，大大提高投資性購房炒作的首付比例，減少貸款進行的房地產炒作，(英國規定貸款不能超過家庭年收入的4.5倍)；堅決開征物業稅或不動產稅(美國的不動產稅大約在房價的2.2%)，對投資性住房出售的收益征收高額的稅收(韓國征收增值部分的60%)；國家對廣大普通居民提供成本價的保障性住房；(新加坡向88%的提供組屋，并以極優惠的價格鼓勵其購買，香港有30%的居民住在政策的公屋，并且近五年中已經有20%的居民購買了價格極為優惠的公屋，成為業主；英國大量提供6萬英鎊的小戶型住房，并以優惠政策供居民購買)。這些有效有力的調控措施，值得我們的相關主管部門認真研究借鑒。