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李開發：中國房地產業十大問題報告
(李開發先生是我國著名經濟學家，2004年“郎顧之爭”中批郎的代表人物之一，被有關研究部門認為是中國主流經濟學家的前五人之一，曾在國務院國資委等政府部門與研究院所工作，近幾年來一直研究城市經濟，城市發展戰略，城市規劃，城市房地產，在業內有著極高的知名度。也在央視、鳳凰衛視等多家媒體作嘉賓探討房地產問題。李開發先生近幾年來積極為廣大弱勢群體代言，被人們稱之為“窮人經濟學家”。前不久，李開發先生對多家城市進行了房地產政策調研。他的觀點與大量文章在網上搜索姓名加房地產，便可直接閱讀。為適應學院金融專業教學需要，李開發先生應邀于6月27日來此作了題為《中國房地產十大問題報告》的專題演講。報告很精彩，內容也很翔實。報告從社會主義和諧社會與科學發展觀出發，對當前房地產業的問題及解決辦法作了解讀，有許多觀點是專家第一次提出，令人耳一新。記錄稿記錄了專家演講內容。純屬專家個人觀點，僅供大家在研究房地產市場時參考)
謝謝學院的邀請，謝謝在座的各位領導和老師，能讓我有機會來與各位教授老師一起探討中國房地產的狀況與問題。但是也很慶幸地說，你們請我來講是請對了。為什么這樣說，這跟謙虛與驕傲不搭界。因為，雖然這頭年專家也不少，但是貨真價實的專家也不多，大部分是短時間介入的,研究不深不透，真正站在科學理性立場的更少。開發商的專家，不管怎么講，他不會逃避他的立場，他不可能公正，他的飯碗逼著他不能不帶有觀點說話。在開發商手里找飯吃的專家，比如有的大學的房地產經濟研究中心，巴不得開發商來贊助他，給他項目，這樣成天在開發商跟前忽悠的專家，你也別想他公正，他也不會講房地產業有泡沫，不會講房地產業不正常，這可以理解。政府的學者，限于政府公務員的身份，他不能脫開他的身份去講，象我以前也是一樣。在國家部委上班，你能說這個部委本身有那些不足嗎，即使領導再開明，你也得小心。畢竟你端著他的飯碗。書齋里的學者可以獨立發言，但也有個問題，就是跟實際工作距離較遠，現在的社會實踐非常復雜，你不泡在里面，說外行話的情況太多。我作為學者，從實際工作出來的，多頭在政府工作，近些年一直做城市發展研究，所以可以很中立的說話。另外，我能與時俱進，近些年一直參與房地產業的研究，也去了許多城市，專門做房地產調控的調研。因此，比較了解房地產業的情況。所以，我能比較務實的講，能把房地產問題講清楚，也愿意無保留地回答各位教授的任何問題。
下面進入正題。
剛過去的前兩天，胡錦濤總書記在中央黨校有個講話，主題是講中國特色的社會主義建設,一個核心是以人為本的科學發展觀，一個是可持續發展。過去的多少年，我們實現了一個目標，就是讓一部分人先富起來，希望實現先富帶后富，那個時候,發展是硬道理�，F在二十年過去了，人均GDP從300美元、800美元發展到1700美元，這時候要落實共同富裕的問題了。黨和政府這個治國理政的方針我舉雙手贊成。建設社會主義和諧社會,強化以人為本的出發點，這時候維護公平正義是硬道理,共同富裕是硬道理。黨和政府這些年在這方面做了許多，也很有成效。關注民生，關注大多數人的利益，在效率與公平面前，著重強調公平，在GDP與民生面前，更強調民生，強調讓中低收入階層分享改革的成果。近些年來，黨和政府在建設社會主義和諧社會方面做了大量的工作，特別是關注農村農民與農業問題，關注教育的公平問題，關注醫療衛生事業，解決看病難看病貴的問題。唯獨房地產業的發展，近三年的調控工作做了許多，但成效不明顯，房價繼續高漲，普通中低收入階層買房越來越難。從2005年開始的房地產業宏觀調控，國八條，國六條，今年是八部委檢查房地產市場，對近幾年出臺的房地產調控政策進行回頭望，組織房地產政策調研。從去年年底以來，關于物業稅的開征，關于銀行貸款的提息，關于房地產領域的反腐敗，關于土地增值稅的清算�？傮w來說做了許多，成績不小，但房價沒有下來。房地產的問題太復雜，牽動荷花帶動藕。因為房地產政策出臺要考慮多種因素，所以大家說法不一，政策出臺也有多種因素干擾。大家很著急，心情可以理解。關于房地產問題的成因，公說公有理，婆說婆有理。唯其復雜，所以眾說紛紜，莫衷一是。今天我要為大家來解讀房地產問題，是個高難度的智力活。雖然我是充滿信心，但也不知道大家能不能聽明白。好在有互動環節，大家可以提問。我將盡我所能來回答。因為房地產業的情況涉及面太廣，牽動的因素太多，題目太大，講半天也講不完。所以挑大家最關心的若干話題來講。以便聽得明白，聽得真切。我的演講時間為一個半小時，一共講十個問題，此后為互動時間。
(一)為什么說中國的房地產業有問題，有多大問題？
我想應當從以下8個方面來理解。
第一是房地產業過快發展，甚至瘋狂發展，直接導致國民經濟的三大產業嚴失衡。經濟不平衡是個大問題。建國初期的大躍進就是典型的不平衡。在日本的豐田汽車公司，有一個管理上的理念，就是某一流程的超產是最大的浪費。這個道理對國家非常重要。為什么呢？我們知道，國民經濟是一個整體，整體就意味著任何發展都應該和其它產業發展相協調。什么叫協調？協調就是處在一個良好的平衡點上，與其它經濟元素搭配很好。比方說一個人，你的五官的位置不能偏，你的四肢必須成比例。你不能頭比水桶大，腿比腰還粗。脖子也不能粗。我們知道，如果脖子太粗了是甲亢癥，頭太大了是大頭癥，總之不是生命不能持久，就是形同殘疾，反正是不健康的狀態，這種狀態是不能持續的，也是危險的。
你現在建筑業高速發展，大規模擴張，投資不斷加碼，與其它產業不匹配，最終必然停下來，導致資產閑置浪費，導致產業下馬。我們現在實際是搞一場房地產大躍進。一旦建筑業市場出現什么大問題，就要停下來，可能是數千萬人下崗。原來大量增資擴容的相關工廠也要下馬，比如吸收了大量投資進行擴容的磚瓦廠，水泥廠，建材企業，擴大規模，結果錢投下去了，資產卻閑置在那里。
第二，非房地產行業將長期遭遇擠出之苦，難以順利發展。
近些年來，由于許多地區不顧城市經濟均衡發展的需要，大量發展房地產，所有的政策均向房地產傾斜，以致房地產業占用的銀行資金太多。在一線城市，房地產業占用的商業銀行資金有多達50%—60%的，甚至更多的；在二線城市，房地產業占用的銀行資金達40%以上數量相當多；當然，房地產業占用的銀行資金占30%以上就太多了。房地產業占有過多的資金資源，那么原來其它產業的流動資金必然大量壓縮，這樣必然導致許多產業受到嚴重擠壓。貸款困難，企業流動資金嚴重不足。沒有做過企業的人感受不深，一個企業原來一億元流動資金，后來減少了2000萬，就會導致各個環節周轉不靈，一環套一環，影響整個企業的正常運轉。舉個例，一個企業如果欠一個客戶兩千萬資金，結果告上法庭，媒體報道，法庭查封企業資產，這個影響有多大？弄不好就能使企業陷入困境，甚至關停倒閉，職工下崗。其它眾多產業在資金配置上受到極大的擠壓，必然出現大問題。比如，宏觀院體制研究中心高梁研究員認為，在28個產業中，有21個產業的龍頭企業被外資收購，但也有人不同意這種說法。不過在近幾年，大量產業被外資收購是不爭的事實。比如，徐工集團在收購中的熱議，另有洛軸集團，蘇泊爾集團等等。另外，有媒體報道，近六年每年個體工商房減少130萬戶。雖然造成這個問題折因素雖然有多種，但是一定與房地產過快發展導致其它產業流動資金嚴重不足有關。
在我國，除了大型壟斷國有企業有著豐富的貸款資源外，其它企業得到銀行貸款都非常不容易。機械、化工、輕工、電子、食品等等都是如此。許多中小科技企業貸款來源少，一些有很好發展前景的民營企業因為貸款陷入困境。河北孫大午事件顯示，由于貸款問題得不到充分解決，采取了民間社會集資的辦法，但目前這種方式違反了國家金融政策規定，最后法人代表孫大午坐了班房。
第三個是房地產業過快發展導致比重過大導致國民經濟競爭力弱化。
房地產規模過大，使得國民經濟的結構低級化，產業鏈條與產業結構同質化，產業技術構成越來越低。從房地產拉動的產業鏈條來看，全是國民經濟中沒有競爭力的部分。磚瓦水泥，玻璃，涂料，當然還有家用電器。但占比例90%的不就是磚瓦水泥嗎？什么是國民經濟的競爭力？肯定是技術含量高、能夠帶動產業升級與換代的東西，比如，材料治金，數控機床，化學工業，材料化學，生物工程，集成電路，軟件產業等。美國、日本、德國的強大就體現在這方面。前不久，我去考察一家國內名列前茅的中外合資汽車企業，企業領導人介紹，生產的主要鋼材來自母國，未國產的部分是整個汽車中技術含量最高的部分。那一部分的利潤最多，都轉移到母國公司去了。象房地產業所拉動的行業，磚瓦，水泥，玻璃，塑料建材，建筑用羅紋鋼，都是技術含量極低的，因此，房地產業的高速發展，比例過重，必然導致國民經濟競爭能力必然的全面下滑。
第四個是房地產業的功能異化，價格背離價值,產生大量經濟泡沫。
住房從居住的功能向投資的功能轉化，資金閑置，資產閑置，導致經濟泡沫程度加大。我們知道，房地產有一定的投資功能，但是它一定是一個補充，決不能占居重要地位。近兩年來，房地產一方面發展特別迅猛，一方面異化問題相當嚴重。商品房買的不住，真正想住的買不起，這個問題比較突出。房地產在在開發開發商廣告中叫投資，叫置業，叫增值，不是居住。有錢人買房子是干什么的？有錢人早在2002年前就解決住房問題了，當然也有極少部分是用來自住的，但是近兩年投資購置的商品房，用來自住的部分很少，不信我們晚上去近兩年的新完工的小區，所謂高檔社區看一看，燈光寥若晨星。而且絕大部分也不用來出租，為什么不出租？出租就要裝修，將來就變成二手房了，抵押貸款要有很大折扣，銷售時也有問題，不如不出租等漲價。什么叫泡沫？雖然說法不一，但投資功能多了，泡沫就很重。它的住宅功能虛化了，用來居住根本不劃算。這樣的房子對改善人民生活質量沒有一點意義，它純粹是富人投資增值的工具。房子已經不叫房子，它是與黃金、珠寶一樣的。炒作能帶來國民經濟的發展嗎？不能。國家發改委的經濟專家王小廣說得好，從來沒有一個國家靠房地產強大起來的。房地產的發展到了很大批量是炒作增值的性質，就是嚴重泡沫。注意很大批量這個概念，數量很少，我們也可以不認為是泡沫。
第五，房地產的超高速發展促成中國金融市場風險不斷放大，危機愈來愈深。
近兩年一個股市一個房市大家非常關注。但股市與房市是不同的。股市是用自己的資金去賭博，房市卻是用銀行的資金去賭博。因此房市的風險更深遠，更大。房地產業畸高的利潤使得大量的金融資金向房地產貸款方面轉移，房地產行業的投資在社會基本建設投資中的比例，1986年到2005年已經增加了7倍多。而房地產行業是靠金融業支撐起來的，壓在房地產上的資金占了金融業的較大部分。有資料顯示，房地產開發貸款，購房戶貸款，60%以上靠銀行支撐，特別是購房者所用貸款資金一壓就是十五年二十年。一些城市的商業銀行貸款資金的50%、60%甚至更多的資金壓在了房地產上，這種情況是非常有風險。如果不抓緊降溫退燒，一旦出現信貸危機，整個貸款鏈條就不能持續，金融資產的縮水就會到來。現在房地產在整個金融系統占了多少比例？在總的貸款量18萬億元中，房地產貸款中，土地貸款，開發貸款，工程貸款，加上個人按揭貸款，總量已經大于6萬億元，還有其它貸款從不同管道來炒作房地產的部分難以統計。另外，我們的整個貸款中，有相當一部分的資產質量不佳，這樣一來，房地產占用的銀行貸款比重就太大了。一旦房價崩盤，銀行貸款就會大幅度萎縮，整個金融系統的風險極大。類似香港與東京那樣的經濟危機就有可能產生，經濟低迷、失業大幅度增加，大量的企業關門歇業也有可能。
第六，房地產業的高速增長削弱企業創新能力。
高價的房地產是以透支消費能力為基礎的。由于房地產貸款的期限通常是15到20年，那么，已經放出的貸款需要緩慢的回籠。房地產業套牢的除了少數一加二即一對年輕夫妻加雙方父母共同購房的群體外，一個重要的消費群體就是白領階層。從美國硅谷創業與中關村類似的科技企業創新情況看，過去的20多年中，我國的科技類企業發展最快，效果最好，它們主要由中高級知識白領創辦。在中關村的大多數科技企業，都是從注冊資金30萬元到50萬元起家的，許多辦成了大公司。但是，由于高房價的銷售客戶主要就是白領階層，房價把白領階層的主要積累奪走了，那么，由于資金積累的不足，大批的白領不能完成這樣一個創業的原始積累，許多創新企業將胎死腹中。房價的高漲使其中一大批人成了房奴，資金投向了房子 ，獨立研發新產品、投資創辦新企業的動力就會大大地下降。一套高價房消滅一個創新企業，這個話有一定的現實性。創業者數量的大量減少或退出，必然帶來產品創新的大量減少，這是創新危機的實質所在。
第七，房價持續走高導致貧富懸殊愈來愈突出，增加了社會各階層不和諧的因素。
社會和諧發展的目標是，富人回報社會，帶動整個社會共同富裕。社會中低收入階層分享改革與開發帶來的經濟成果。這是建設社會主義和諧社會的總體目標。近幾年來，由于房價的超高速上漲，富人通過資本運作，投資房地產業，獲得了更突出的暴利，中低收入階層購房，用一生的辛苦勞動，養活一套房子，財富從中低收入人群向富裕階層倒流。中低收入階層距擁有一套房子的目者標愈來愈遠。以北京市為例，1996年北京市人均年收入是7753元，2006年北京市年人均收入19978元，這是總和的平均數。有一家機構研究，最低的20%的人群的收入之和是最高的20%人群的4。7%。把整個人群分成一個階梯，最高的20%大約占年收入總量的比例是非常大的。例如有的房地產企業董事長年薪為7000萬元，也有700萬元的。當然這是極少數。有的售樓小姐年薪50萬元。剩余的80%人共同分割另外的總量。這樣大約人均年收入為13750元。按照北京市戶均⒉7人來計算，家庭平均年收入只有37125元，開支各項生活費用，如果能積余40%的話，一年僅存15000元。而房價瘋狂的超速的高漲，使中低收入人買房的目標相差越來越遠。
研究1996年以來北京市近10年的家庭積余情況，1996年北京市人均收入7753元，累計到今天，全部積蓄也就在11萬元左右。而且有個前提，是無子女上大學開銷，無家庭成員或贍養老人的大病或其它非常規的大額支出。北京是全國城市的一個代表。這里說的是平均水平，不是指北京的低收入階層。象這樣的水平，能購什么樣的房，首付不能超過8萬元，月供不能超過2000。連遠郊區的小產權的房子也購不起。比如，小湯山的房子，90平方，要36萬元，可那是一次性付款。有人說，沒有錢應當住城外去，想要市區居民到小湯山或通州大興等遠郊區購農民房，價錢雖然便宜，但一次性付款難辦，而且即使能東拼西湊買了，每天在路上擁擠奔波4到5個小時，人們也會不堪其苦。不過，這種事情以后也不成了。因為，最近相關主管部門正在叫停小產房。開發商的商品房漲價的理由更多了一條。一般的老百姓買不起房，一般的白領也買不起房，這樣一個龐大的中低收入人群心理落差特別大，必然導致社會各階層的和諧受到損害。
第八，城市化進程中會出現嚴重的障礙。
城市化是經濟發展的必然結果，是人們生活水平提高的結果，也是城市經濟效率提高帶來的人口流動的結果。目前我國城市化水平依然很低，總體上只有35%左右，而發達國家城市化水平占百分之七十、百分之八十，甚至百分之九十�，F在中國在大規模走向城市化，但房價高漲導致城市化進程受阻。大量的農村人口成為城市的弱勢群體，收入普遍較低，居住情況也很差，不能在城市里面扎根。這些人回到農村改善生活狀況的可能性也比較小。這樣的一大群人在城市里生存狀況不好，回農村又缺少發展的空間，成了前不巴村、后不進城的兩漂人群。這個群體大約每年有1500萬人。他們既不是城市人，也不算是農村人，成了邊緣人。
由于生計問題，外來人口、流動人口找不到足夠的工作或收入很低，租住在城市與農村的邊緣區，這些平房區棚戶區環境臟亂差，賣淫嫖娼、坑蒙拐騙等案件也會增加。與此同時，農村的社會問題也會愈來愈多，大量的青壯年勞動力進入城市，老弱病殘以及婦女兒童在農村，農村的種田收入在減少，農民工給農村帶來的回報也不能增加，農村中的社會問題也越來越多：生老病死、子女教育、社會保障、留守兒童的成長問題等等，這些情況說明，房價暴漲使城市化進程無法推進。
綜上所述，我們認為房地產業發展出現了嚴重的問題。
(二)、為什么房地產業超高速發展，并且價格連續攀升？
其實說一千，道一萬，最核心的問題就是暴利！
房地產暴利究竟有多高？
�、�、統計是7-9%；
⑵、自報是12%；
�、恰⒇斦砍椴槭�26.79%；
⑷、從溫州自建房與周邊商品房價格對比看：商品房利潤率高達80%；
�、�、從2005年10月福州審計局公布數據來看，平均有50%；
�、�、從專家考察來看，100-200%的也有。
⑺、從筆者的判斷來看，房地產業的實際利潤率至少可達50%以上。
目前的開發的房地產，多數是2004年大限以前的獲得的土地，當地協議批地的價格是，北京的也就是1000多元到2000多元/平方米，實際形成銷售在2005年以后，有些樓盤的每平米實際成本不足4000元，售價卻超過萬元，甚至最高達到15000元。
以北京為例：
2002年，北京四環內三環外多個樓盤平均價為6500元，到2006年12月，四環內三環外樓盤均價達到15650元，4年房價上漲140。8%，每年上漲24。2%
2006年4月26號新京報報道，北京西南三環樓盤萬年花城，三個月內房價從開盤時5300元，漲價7000元，三個月漲價22%。
2007年3月26日，報紙報道，朝陽區現房均價13133元/平方米，比上年同期9235元上漲了3908元，上漲幅度42%；
筆者認為，如果用科學的風險投資回報率來計算，房地產業的投資回報率比想象的還要多。用實際投入成本來計算回報，會把我們大家嚇昏了。現在所有的計算方法是按照全部成本計算的，這不科學，不承擔風險的成本不是成本。比方說，國有企業承包人當初投資一個項目花了一個億，如果失敗，那么國家埋單，如果成功，你說他是個人努力的回報，就不客觀。從這個意義上來看房地產開發商承擔的風險是多少,投資回報率就是多少倍甚至更多了。
輔助證明法：
富豪榜的選項，(連續三年的富豪榜說明)一半以上的富豪涉足房地產業。
一個產業如果利潤率低，就會導致大量的企業退出，轉入利潤率較高的行業。近年來多數大企業雖然有自己的主業，甚至強調過不在主業之外投資，但近些年依然攜帶雄厚資金進入房地產業，其勢頭擋也擋不��；比如，物美，聯想，海爾，中央企業中許多壟斷型企業集團近期也在大張旗鼓地進入房地產市場；
腐敗鏈條動輒拉出一批人，有報道說，天津市前檢察院院長李寶金在辦公室批條子，拿到條子購房，每平米便宜1000元，而批條子時主要時間是2004年與2005年，沒有巨大利潤空間能批條子達這么大的數額嗎？
2007年4月23號中央電視臺新聞調查公布了上海某房地產公司把每平方米6000元成本抬高到12000元的事實，最終售價達18000元/平方米。
暴利導致大量的企業進入房地產領域，大量的資金從其它產業流入房地產業，暴利導致炒作與虛假按揭及腐敗大量產生。沒有暴利你請他也不來.
(三)、為什么說房地產業超高速發展是無法持續的？
第一是房地產業瘋狂發展導致其它產業資金短缺，整個國民經濟失衡，后繼發展面臨嚴重困難。筆者做過調研，許多大城市的主要銀行有50%甚至60%的貸款與房地產有關。這個問題十分嚴重。另外，許多城市的固定資產總投資中有50%是房地產，有半數以上的新增貸款是房地產有關項目，半數新增GDP也來自房地產，有的城市有40%甚至更多的財政收入來自房地產。這種情況說明房地產成了這些地區經濟發展的唯一支柱與動力引擎。按照世界上經濟發達國家的統計數字參照，房地產這種投資通常不能超過總投資的10%。中國的房地產投資在許多城市，特別是大中城市，有的甚至已經超過了50%。從理論判斷上，或者是截斷了40%的企業的生存希望，或者是其它80%的企業都因為缺少足夠資金困難重重；當然，由于有不受銀行監控的大量地下資金流動，幫助企業解決生存問題，但是通過高利貸(就是如浙江東陽富姐吳英的生存辦法)的融資途徑無疑也為企業套上了絞索，其經濟模式不可持續。
第二是房地產業本身不能提供持續的經濟元素。舉個例，有200萬元，有兩種投入，一是投資房產，買了一幢房子用來出租(用來居住就更不合算了)，每年租金6萬元，按10%的稅收算，每年上繳財政只有6000元稅金，坦率地說目前基本收不上來。再看用200萬元來辦個工廠的結果。比如IT業，招了20個工人，每年200萬產值，第一次上繳稅收按6%算，有12萬元，第二次是企業所得，如果你的所得有20萬利潤，要上繳約6萬元，按將來要出臺的新稅率，也是25%，要交5萬元，總計是直接稅收收入達18萬元之多，是房地產對公共財政的貢獻的30倍。這還沒完，由于有就業的20個人，按每人年收入3萬元算，為社會提供消費資金是60萬元，而這些資金中可能有50萬元投入了即期消費，按消費拉動的比例1：2來算，還能拉動社會總消費100萬元，這里面還會產生第二次第三次就業與消費，還有稅收延伸。年年如此。從這個角度看來，房地產業除了建設完成當年的時候對公共財政有點貢獻，過了那一個年頭，事實上是可以忽略不計的。
(四)、中央政府對房地產的政策是“調控”不是“打壓”。
今年兩會期間，因為有一位著名學者提出政府不要“打壓”房地產引起了廣泛質疑。我非常不贊成用“打壓”來形容中央政府的房地產政策。因為“打壓”與“宏觀調控”兩個詞的意義與語境是完全不同的。“打壓”體現了單方面的行政手段，其基本的做法不僅粗暴而且也可能違背市場規律，“打壓”是個貶義詞，那是開發商與站在開發商立場上的學者把這個帽子扣給政府的。其唯一的理由是房地產已經是市場經濟。他們賴以忽悠廣大百姓的就是所謂“市場經濟理論”，我們稱之為“偽市場經濟理論”。
讓我們來看一看房地產業是市場經濟嗎？從土地出讓的過程來看，整個過程存在大量的貓膩，一個是土地協議轉讓過程中有大量問題，這個大家都清楚了，憑關系，與官員的關系如何決定成本如何。近些年來政府反腐敗過程中此類案例很多。另一個是土地招拍掛之后依然存在大量問題。因為，所謂市場經濟，就是市場的各方都是理性經濟人，按市場的牌理出牌。那么，政府會把出讓的土地盡量切割得很小，讓能參加拍賣的單位很多，這樣，價格也會上升，而且會干凈利落的獲得全部出讓資金。但是我們大家看到，許多地方的拍賣不是這樣。他要把土地地塊做得很大，以至于一筆成交額達幾十億。讓能參加招投標的企業越少越好。另外，它要限定，在極為有限的時間要達到一個資格審查的硬性標準，比如，你在某個帳戶上有數千萬甚至于數億元現金在趴著，或者得交數千萬現金才能有參加招拍掛的資格。然后還要敲定評分標準。什么標準？就是審查資格中設定的得分的標準。中國的房地產企業數十萬家，你限制了只能有幾家來舉牌是什么意思？肯定是有鬼。你把地塊做得那么大，只能有幾家來競拍，你什么意思？不用說，是水太深了。而且，多半時候，拍賣成功后，多數只拿到少量資金，奇怪不奇怪。然后，在開發商的開發過程中，先支付少量的土地出讓金，獲得土地使用權證，土地抵押獲得銀行貸款，并且再用建筑企業墊資的辦法,用售樓花的辦法，用購房者的資金來參與建設。在開發商獲得銀行貸款過程中，包括在銷售樓花過程中，虛假按揭的問題非常普遍。一些神通廣大的炒房人一天能辦好數十套住房的銀行貸款，而且全部到帳。這里有多大貓膩不言而喻。相關事例請看中央電視臺的《新聞調查》。
近幾年來，房地產業糾紛不斷，騙錢、騙貸花招迭出。
上海的世茂濱江花園的曲滬平事件，一個人按揭91套豪宅，92筆貸款全部涉嫌借用他人身份證造假，其中一筆買入價2400萬元房子評估給銀行變成一億元，成功從銀行套得貸款7000萬元；
中國工商銀行上海外高橋保稅區支行向姚康達一人發放住房貸款7141萬元，用于購買128套住房炒作房地產。
北京森豪公寓案，開發商騙貸199筆，涉及公寓房273套，資金6.5億元；在重慶，有開發商勾結市房地產交易所受理員采取偽造證件的辦法，將房屋多次重復出售按揭貸款，有的一套房子最多賣了九次。
北京東華金座案。今年6月20號,《第一財經日報》報道,東華金座的億元假按揭貸款也逐漸浮出水面。有一位先生無意查個人信貸記錄，沒想到自己名下竟有一幢240.64平方米的“豪宅”，也因此無緣無故借了建行朝陽支行358萬按揭貸款，還有325萬沒還！
“假按揭”當然不是真買房，通常是開發商請人冒充客戶購房，通過虛假銷售方式以套取銀行貸款。上世紀90年代末，在銀行個人消費貸款高漲和房地產升溫的背景下，“假按揭”出現，幾年之后開發商資金吃緊時才逐漸暴露。
媒體報道，有的被參與虛假按揭的證實， “辦這個貸款的有好幾批，我去銀行看到的那一批就有50人左右。當時幫助辦假按揭的人很多都是困難戶，給了他們些勞務費，2000至5000元不等�！敝T如此類,不勝枚舉。全國各地，到處存在。
在房地產銷售過程中損害業主利益事件則更多，有的小區上百戶業主房屋面積平均縮水10%。來自媒體的報道中，揭露了有的開發商在購房指南等廣告中，許諾小區“綠化率超過40%”，而當購房者入住時，才發現只有3棵樹，有的是原來的綠地變成了新樓盤，開發商賺了更多的錢，業主的權益受到多重侵害。
從房地產市場的趨勢來看，更是問題成堆，危機四伏，其情狀可以列為十大看點。
一是房托成堆，虛張聲勢，許多樓房開盤時有大量的房托身在其中，裝出一副即將購買、過時不候、一月三漲的樣子來，誘使廣大看房客交付訂金；
二是囤地待漲，坐地起價；然后每天宣傳土地資源有限、房價必漲之類的言論忽悠購買者；
三是收買媒體，謊言遍地；媒體這年頭也要掙錢，房地產是特富裕的一族，房地產廣告是最大的財源；于是多數媒體對房產大亨的言論登之唯恐不及，唯恐遲疑，而批評房地產商人的言論的篇幅是只言片語，作個點綴，充個對手而已。謊言重復一千遍就成為真理；
四是排擠對手，確保暴利。因為關注民生的項目最不利于哄抬房價，因此開發商們行動起來，抵制經濟適用房與廉租房建設，堅決反對集資房和單位建房等；其理由是“偽市場化”理論，并且動員貪腐官員削減經適房的規模，阻擊集資房等其它與民謀利的項目的推進；
五是虛假按揭、騙取貸款，上面已經舉例證明了。
六是編造理念，忽悠購房：開發商在售樓廣告中對綠化、會館、學校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、容積率等配套設施作美好的描述。但實際情況卻相差甚遠，有些則完全是胡編亂造。對于這些宣傳與廣告中承諾的，開發商一般不寫進合同里。所以，當購房者購房后發現規劃變更等情況，得到的答復往往是開發商以規劃變更已通過規劃部門批準為由來推卸責任。什么親水莊園，24小時保安，紅外線監控，綠化率高達多少，其實多數虛構，但是借理念抬房價；
七是瞞天過海，避實就虛；容積率，半小時路程可達某某，對住宅區地段、各類樓房的采光、停車、安全、交通等多數是虛晃一槍，待到入住時發現問題成堆。
八是無中生有，暗渡陳倉；許多樓盤分期開發，常常未取得銷售許可證，但出示往期過時的預售許可證；許多樓房并未售出，但用來忽悠購房人的銷售進度表上紅旗飄揚，虛假信息坑人無限；
九是移花接木，損害住戶；初期規劃時與實際建造時差別很大，有的擴大擴大房屋的進深，增加了建筑面積，減少了棟與棟的間距，有的干脆調整規劃，增加新的樓盤，擴大容積率；有的借用地號房號不固定，變更房號，損害用戶權益；
十是相互勾結，哄抬房價；一些房地產商為了達到最大利益化目的，聯手其它開發商共同抬價，甚至約定每月上抬多少，如此等等，不一而足。
上述情況表明，我國的房地產市場非市場經濟的元素太多，根本無法與市場經濟劃等號，甚至根本連市場經濟的幾個最基本的特征都沒有。房地產至所以獲得暴利的主要成因來自于非市場的部分。因此，那些聲稱房地產市場是市場經濟，聲稱房地產商擁有自由價格、自由購買、囤積居奇有理的學者或者是開發商的幫兇，或者就是出于無知，社會經驗太少。
比如說，誰見過聲稱房價一直要漲，還要漲二十年的市場經濟邏輯嗎？誰見過象天津市前檢察長李寶金那樣批條子到開發商那里房價就便宜1000元一平方米嗎？誰見過房地產商鐵板一塊只漲不跌的房價嗎？
從“宏觀調控”與“打壓”的差別上看，行政手段“打壓”是你這個開發商必須降價，不降價不行，這是行政指令，但宏觀調控不是這樣。比如，政府公布已經進入市場的土地數量，告訴購房人這兩年總體上有多少房子正在生產中。政府將用多少地用于保障性住房開發。政府在房地產價格較高的地區，可以通過較多地安排低價位的保障性住房來平抑房價。鑒于有許多投資性購房炒房的現象，政府不是通過抓炒房，處理炒房者，而是出臺房地產空置的稅率，因為你是資源的浪費，開征物業稅，象韓國政府規定，對第二套房征收物業稅，對第二套房的轉讓增值部分征收高達60%的增值稅，加上其它稅種合起來約75%。誰還敢炒？對超過多少平米的房地產，每年征收一定的稅賦，這些都是調控的辦法，也是市場經濟國家的通常做法。糾正這一誤讀有利于人們更好地理解中央政府的房地產政策。
(五)、為什么說中國房地產市場存在巨大的泡沫？
我認為有以下幾個因素。
一是價格嚴重背離價值。住宅的真實成本究竟是多少？國務院參事、全國政協常委任玉嶺先生在今年1月11日鳳凰衛視《一虎一席談》節目錄制現場說，他從溫州考察回來，溫州合作建房成本清水成本是610元，無非再加上土地出讓金用于九通一平的公共基礎工程。在北京市郊區，依然有1000多元到2000元的樓盤在售，而且建設得相當漂亮。但是天價樓盤不斷涌現。比如上海的湯臣一品就是典型，最多不足三萬元的成本，拉高到11萬元出售。大城市實際建房成本是多一些，但也不過就是三部分，一是建筑成本，一是配套費，一是土地出讓金，含拆遷費。為什么市中心的房價漲得那么快，有人說城市化，那么90年代城市化也不慢，到大城市的人也不比現在少，為什么就價格就沒有呈現如此巨大的跳躍性增長呢？現在的房地產行情與當年日本東京、香港房價暴漲時刻完全一樣。
二是與合理房價的的差距越來越大。合理房價有一定之規，它是城市居民家庭年收入的一定倍數。這里是指居住房，不是炒作房。就象普洱茶，前一度時期炒作到了兩三萬，現在掉下來，許多人參加投資，套牢在里面了。我國的城市房價大大超過合理界線。聯合國的合理房價的指導線3：1，世界銀行的合理房價指導線5：1，我國的大城市幾乎均超過10：1甚至更多。在北京與上海等大城市的市區，家庭年收入與房價之比，超過15倍，甚至接近20倍，這說明現有的房價根本沒有經濟支撐。只要看一看那些高檔社區晚上有多少人住就可以判別一下。一些開發商與無良學者用中國特殊論來說明合理房價不合理，本身也是一種無知的表現。經濟規律是不依人的意志轉移的。在東京房價暴漲與香港房價暴漲時，開發商與炒房者的理由都和現在非常相似。合理房價是全世界多數國家驗證過的經驗。在1998年的國務院文件中，明確提出，對房價超過家庭年收入的4倍部分，應當獲得住房補貼，這說明當時大批專家也是承認合理房價的。
三是房價與房租的越來越不成比例。房價不斷上漲，房租卻遠遠落后于房價上漲的幅度。房價與房租大幅度背離。這表明住房的實際價值與投資量相比，效用越來越小。房租是現實市場的反映。
四是能買得起房的人越來越少。城市70%到80%的老百姓竭一生工作的收入就是購房，甚至有的還買不起一套住房，這說明房價遠遠脫離經濟基礎。
五是世界市場上，城市房價暴漲以后沒有不暴跌的。日本從房價與家庭年收入比從12：1時跌落，經濟低迷了10年，政府再怎么干預也沒有用。在香港，房價下跌時處在房價與家庭年收入比11的位置上，整個下落期間持續6年之久，經濟一片低迷，房價比峰期下跌了70%。
六是泡沫化的房價都伴隨著銀行信貸風險。一房多售、虛假按揭，內外勾結，多頭貸款，銀行體系的不健全直接助漲了房地產泡沫，形成了房價暴漲的巨大的黑洞。
(六)、怎么理解房地產支柱理論。
如何評價房地產支柱理論的作用，近來在理論界、財經界爭議頗多。人民反響的最強烈的教育、醫療、住房“三座大山”中，教育涉及的是每年500萬人，醫療涉及的是每年上千萬人，唯獨房地產業波及3-5億人。應當從事實本源來捋清房地產支柱理論的概念，更好地發揮房地產支柱理論的作用。
為什么將房地產業列為國民經濟的支柱產業？答案有四大理由，一是房地產在改善城市環境，擴大城市功能中有巨大作用，是城市經濟建設的形象工程；二是房地產在城市化進程中，能夠不斷滿足擴大的城市發展與住房需求，是重要的保障工程；三是房地產業可以拉動消費，改變國人儲蓄傾向，推動現實消費，進而擴大投資，產生有效需求。四是擴大就業機會的重要途徑。從這幾個理念來看，把房地產業列為支柱產業具有重要的戰略意義與重大的經濟貢獻作用。
從房地產業列為經濟支柱產業以來的四年實踐，我們可以重新認識房地產業支柱理論的四大理由。
第一，房地產對城市發展的推動是巨大的，對改善城市環境的作用不可低估。但有不和諧的因素。主要是開發商追求利潤的動因，城市規劃的軟約束，造成不少地段的超強度開發，給城市發展留下嚴重的后遺癥。
第二，房地產業在不斷滿足城市擴大與改善的住房需求方面，確實起了一定的作用，但房地產的暴利與炒作問題非常嚴重。據統計全國房地產在開發商手中的沒有售出的就高達1。4億平方米，那么已經售出空置在投資炒作人手中的有多少，目前沒有數據，但那么多高尚住宅夜晚燈火廖若晨星說明數字不容低估。房子再多沒有解決居住功能，不是泡沫是什么？
第三，房地產業列為支柱產業后沒有起到促進消費拉動投資的作用，反而成為經濟發展的絆腳石。居民手中有大量的儲蓄，早在2002年時候，中國銀行系統中共有存款約10萬億元，到了2007年5月，這個數字也飆升到17﹒8萬億元。富人牟取暴利，窮人為將來購房節衣縮食減少消費，因此儲蓄沒有下降，反而大幅度上升。房地產成為了富人資本運作并用以瓜分中低收入階層財富的利器。損不足以益有余。
第四，在擴大就業方面，房地產業起到了一定作用，但是廣大中低收入者沒有分享發展的利益。雖然近年來，城市建設總的工作量增加較大，但建筑工人依然是月入不過千元，甚至也就是五六百元。財富并沒有分配給新就業者，房地產發展過程中財富分配不公平的一面比較突出。
通過分析，我們認為，房地產業作為支柱產業的確出了問題，而且比較嚴重。房地產支柱理論本身沒有錯，錯在于操作層面過分夸大作用，國家正確的產業導向政策沒有得到地方政府的充分重視，眾多利益集團為誤導推波助瀾，使健康發展的房地產業在實踐中走偏。
那么，走偏在什么地方呢？
走偏之一：把房地產業夸大為獨一無二的支柱產業，使國民經濟嚴重失衡。近些年來，許多城市在發展中一切向房地產業讓路，政策可以無限變通，以致于房地產業畸形發展。從國民經濟中產業的整體發展上看，房地產業屬于三大產業中的第三產業，在第三產業群體的十二大門類中列建筑業序列。在建筑業類六個行業中名列第三，是房屋開發。三大產業中最重要的是第二產業。國民經濟的現代化、國民經濟的結構轉型，主要就是第二產業升級換代。縱觀世界經濟競爭，核心都是在制造業與加工工業，比如，在美國，重型機械制造、精密儀器，精密機械、汽車業、電力機械、材料冶金、材料化工、集成電路，計算機產業等等，在全世界首屈一指，因此有巨大的競爭力。近些年來，房地產竄升到建筑業頭上，同時也竄升到第三產業頭上，現在凌駕于整個三大產業之上。在許多大城市，固定資產總投資中，房地產的投資已經占半數以上了。固定資產投資比例是經濟發展的睛雨表，大體上有與財政收入、GDP占有的比例相近的正相關值。近些年來，我們有的城市新增GDP將近一半來自房地產及其相關行業，財政收入新增部分則主要來自房地產相關產業，有的甚至占到整個財政收入的40%以上。
走偏之二，商品房包打天下。1998年以來，國務院確立了經濟適用房是住房開發的主體地位，2003年以來黨和政府建設社會主義和諧社會，明確房地產的根本任務是改善城市居民的居住條件，擴大消費，拉動投資。今年三月，溫總理在《政府工作報告》中提出，“房地產業應重點發展面向廣大群眾的普通商品住房。政府要特別關心和幫助解決低收入家庭住房問題。加大財稅等政策支持，建立健全廉租房制度。改進和規范經濟適用房制度�！彼^重點發展面向廣大群眾的普通商品住房，就是廣大普通群眾能夠買得起的、具有價格承受能力的商品房。在實際操作中，發展重點依然沒有得到有效落實，不論是從數量還是面積來看，中低價位的商品房與經濟適用房不僅數量稀少，而且還在剛剛開始建設，離起到調節作用的時期還要待以年月。
走偏之三，把房地產業的社會保障功能方面的政府職能交給開發商，違背了市場經濟的基本規律。2007年元月，建設部部長汪光燾在全國建設工作會議上指出，“住房是人的一種基本權利，是一種基本的社會保障”，他指出，“從十多年探索與改革的實踐看，僅靠市場機制無法解決住房領域的社會公平問題。”同醫療、教育問題一樣，在住房這個事關城市9億人口的民生問題方面，迷信市場化只會適得其反。
走偏之四，不能規避風險并且有助于哄抬房價的房地產貸款政策。對比國外的房地產開發，幾乎沒有中國的期房預售政策。在外國銷售是現房，預售的只是交納少量定金，而且在指定帳戶由政府監管，不準房地產商動用。對購買第二套房及第N套住房用來炒作一律不加制約，同樣提供80%的房貸，致使炒作成風，房價不斷暴漲；對暴漲的房價在貸款上沒有制約措施。比如在房價超過居民收入多少倍后，高價房需要大量增加首付，以致于開發商無所顧忌的推高房價。結果風險全部壓在銀行，而銀行的利益導致政策投鼠忌器，始終不能科學調控房價，致使房價輪番走高。
(七)、為什么說住房不是普通意義上的商品？
2007年元月，建設部部長汪光燾在全國建設工作會議上指出，“住房是人的一種基本權利，是一種基本的社會保障”。” 思考我國房地產業的發展軌跡，同醫療、教育問題一樣，在住房這個事關城市9億人口的民生問題方面，迷信市場化只會適得其反。用完全商品經濟，市場調節理論也完全行不通。(時下所有的導致房價上漲的理論都基于住房是普通商品)。人們賴以生存的基本生活資料是生存所必需。為什么自來水的價格政府要管，為什么糧食的價格政府要管，就因為這些產品是人們生活所必需。
住房是體現人民居住權利的核心產品，是人們生活的最基本的公共品。保障人民的居住權，保障中低收入階層的基本居住需求是政府應當做的事。住房是和諧社會的基礎產品。住房與自來水一樣，對人們生活是必需的，設想如果把城市自來水全部交給開發商，我們可能會用到50元甚至100元/噸的自來水，甚至更為天價的自來水。住房全部商品化把中低收入階層從市區擠出去，擠到遠郊區，因此是與廣大老百姓的切身利益不相容的。
為什么住房不是普通商品？普通商品是無差別的可以替代的產品，甚至是無限供應的，而住房是不可替代的。你是北京的，你不能用天津的來替代，市中心區的不能用市郊區的替代，住房不可移 動，住房是與周邊的公共設施即交通、商業、銀行、學校、醫院等聯系在一起的。這里我有一個重要觀點，就是住房的增值實際上是公共投入資源的增值。你把同樣的住房放在遠郊區去，價格再低也可能無人問津。所以我們說住房不是普通商品，住房增值實際是特定區域的公共資源投入的結果，是住房周邊的環境與公共產品的增值，而這個增值恰好不是住房本身的增值。這個增值的來源是幾十年來人民群眾用稅收轉化為政府財政長期投入的結果；因此，這種增值讓開發商享用是極不合理的，是開發商借此掠奪社會公共財富。
在農村，我們是怎么樣保障人民的住房權？就是給村民一塊地，叫做宅基地，自己出建筑費用就行。所以農民的住房很便宜，全中國的農民沒有沒房住的問題。對不對？你們聽說過農民沒房住嗎？沒有。但是如果把農民的住房也包給開發商來建，也可出現沒有房子住的問題。在城市，怎么樣實現居民的住房權，我認為，就是在城市里生活與工作的人們，有權利獲得一套成本價位的緊湊型住房。什么叫成本價，我認為包括3個方面，一是拆遷費用，二是配套費用，三是建筑費用。是與農民的宅基地一樣的道理。它比商品房少兩大塊，一是土地出讓金，二是暴利，也就是除拆遷費外就是2000多元，加上拆遷費多數時候就是3000多元。有一次在研討會上，有的專家不同意我的觀點。說土地是政府的，我說這個不錯，那么政府又是誰的呢？人民的政府是為人民謀利益的。有的專家又提出，政府財政不能負擔大多數的住房供應，沒有能力解決廣大中低收入的住房問題。我責問說，你知道政府建設保障性住房花了多少錢？保障性住房建設不要政府花錢，只要政府給政策，因為成本價把上面的三大項都包括了。我反問道，你認為政府應當在廣大中低收入階層頭上掙錢嗎？因此這些專家顯然是不對的。立場不對，觀點不對，對居民住房權一竅不通，對和諧社會的認識也太膚淺。這些所謂專家學者沒有一次認真讀過溫總理的政府工作報告。近兩年，溫總理報告中反復突出的提出解決廣大中低收入者的住房問題。今年的政府工作報告中，溫總理說，房地產業應重點發展面向廣大群眾的普通商品住房。什么叫重點，就是比例上要大，要超過那種價位高的商品房的比例。所謂面向廣大群眾，就要開發廣大群眾有購買能力的價位合適的住房。你地方政府不能通過這個來掙保障性住房的錢，這個意思再清楚不過了。
(八)、房價連續三年暴漲的根本原因分析(10條)
1， 在市場經濟發展的進程中，我們的宏觀調控的經驗比較缺乏，駕馭市場經濟的能力有待提升，相關部門研究工作不深入，以至于政策沒有能夠體現保障廣大普通老百姓的住房權利的落實問題。中國人搞市場經濟是大姑娘上轎子頭一遭啊，大家可以理解的。缺少硬性指標，缺少剛性文件，約束太軟。
2，產業政策有很大失誤，對房地產這樣的產業應當如何發展，與其它產業在什么樣一種狀態參數下實現平衡與可持續發展沒有完全搞明白； 經濟發展過程中過分看重GDP的作用，對建設社會主義和諧社會的深刻性認識不足。
3，政績考核體系不科學.形象工程突出。
4 ，地方政府自身利益的規范與約束不足。財政收入，除了形象工程之外，公款建設豪華辦公樓，過度改變辦公條件，多發濫發獎金與補助，大量增加編制與臨時借用人員，公費出國，擴大了的公共消費與公共開支。
5 ，房地產領域缺少規范的管理制度，打擊壟斷不夠，抑制投資與投機的政策不夠，壟斷導致勾結，合謀抬價，囤積居奇，都是壟斷的結果。
6，在房地產領域反腐敗的經驗不充分，官商勾結，權力尋租，實現吏治清廉是一個長期探索的過程。官商一旦勾結成功必然出現更大程度的壟斷與擴大化的腐�。挥性S多城市反腐敗的案例為證。
7、缺少風險控制的房地產信貸政策制度；
8、有缺陷的稅收政策；特別是物業稅、房地產增值稅遲遲沒有出臺。稅收政策沒有起到引導產業發展的作用；稅收監控不夠，大量的房地產開發商逃稅。
9、一些政府官員本身有第二套房甚至第三套房，一些政府官員與開發商過于親密，把個人利益凌駕于房地產調控大局之上。因此導致中央政府的正確的調控政策在操作時遭遇分解，軟化，得不到充分落實。
10 開發商貪心太重，忘記企業的社會責任，不擇手段追求利潤。偷稅現象比較突出。
(九)、國外對房地產是怎么樣調控的？
日本政府實行“保低放高”政策。
日本出臺《公營住宅法》。政府為中低收入者提供廉價住房或優惠住房貸款，主要是用來保證中低收入者能買得起房或者能租得起房，高收入者的住房由市場解決。日本中央政府出資組建了住宅公團。住宅公團是一個非盈利單位，負責在大城市及其周邊地區進行城區改造和建設住宅，并出售或出租給一般收入者。大量低價房和廉租房滿足了日本相當一部分中低收入者的住房需求。此外，鼓勵企業自建房分配給職工。日本企業的自建房受到政府鼓勵與土地供應上的優惠。
新加坡 84%的人安居政府組屋。
新加坡是一個人口密度高的城市型國家。政府堅持以分配為主、市場出售為輔的原則，既解決了大部分國民的住房，也有效平抑了房價。政府組屋由政府投資修建，價格也由政府統一規定，以低價出售或出租給中低收入階層使用。過去40多年中，新加坡共修建組屋近100萬套，目前約84%的人安居在組屋中。而商品房的購買者主要是收入較高的二次置業者、投資者或者外國公民。
韓國多項政策齊頭并進。
重點擴大優質低價住房供應量。根據這一方案，截至2010年，韓國公共宅地新建住房將增加到86.7萬套。另外，政府還放開了對民間住宅用地的限制，使民間宅地新建住房增加到77.3萬套。與韓國僅5000萬人口相比是個很大的比例。
在金融方面，新方案規定金融機構提供住房貸款的額度不能超過房屋實際市場價格的40%，以遏制投機性購房。。
加大了對不動產，特別是高價值不動產的稅收力度，使擁有多處房地產的家庭不得不每年支付高額不動產稅。從2005年1月開始，對在投機地區擁有3套或3套以上住房的房主征收60%的資產增值稅，再加上居民稅等，政府收取的稅率高達75%。
美國多方面調控房地產市場
美國政府有區別性的自住房與投資房的貸款利率；區別性的普通住房貸款利率和大額貸款利率。對于低收入家庭首次購房，政府更提供許多優惠貸款條件，包括降低(甚至為零)首期支付額、住房抵押保險、減免購房時的交易費用等等。
征收房產稅。房產稅率由各州自行決定，大部分州的稅率為房產價值的1.2%-1.8%。房價越高比例越高。相當于中國購買一套100萬元的房子每年交納接近2萬元的稅收。注意比例越高這個概念。房價越高，賦稅越重。在美國許多大城市，�？梢娨恍┍粧仐壍钠品课�。其原因是因為房產稅太重，業主無力支付而不得不放棄產權。也有一些人繼承了祖輩留下的大片土地，但由于地稅太重，維持成本太高，不得不主動將其捐獻給政府或慈善機構。
英國：強化住房保障與差別稅收政策。
政府提出要“以可以接受的價格，為每個英國人提供擁有體面住房的機會”。相關的具體措施包括：
一.建設6萬英鎊以下的低成本、小戶型住房。
二、為關鍵崗位人員提供購房補助或優惠貸款。
三、與房地產公司建立合作社，允許靈活的混合產權。如購房者可以先買一半的產權，或買一半租一半等。
四、向30萬租住地方政府福利公房的住戶折價出售房屋等，售價可低至3.8萬英鎊至1.6萬英鎊。
防止炒房的做法是：銀行對房屋貸款額度有嚴格的限制，不能超過個人年收入的4.2倍，或夫妻年收入的3.5倍。
如果中國也嚴格地將房屋貸款額度限制在不能超過個人年收入的4.2倍，(如果該貸款人的月薪為3000元，則貸款額度為不超過15萬元，)或夫妻年收入的3.5倍。(此兩個貸款額度很接近)我們很難想像，如果中國的貸款額度也提高到英國的水平，那么，會發生些什么。很可能，有一大半貸款炒房人被擋在了此門檻之外。
香港公屋制度。
截至2004年3月底，香港約201.9萬人占香港人口的30%，居住在香港房屋委員會提供的公屋，租住公屋單位的數目為64.8萬個，占全港房屋單位總數約三成，前些年陸續出售了42萬個單元，產權歸為個人，價格非常低廉。兩個相加，政府的住房政策惠及半數的香港居民。
香港政府為了確保符合資格的人入住公屋，規定，若住戶虛報資料，房屋委員會可終止其租約，并可根據法律規定予以檢控。香港房屋條例規定，任何人士如故意向房屋委員會虛報資料，即屬違法，一經定罪，可判罰款20000港元及做牢6個月。
(十 )關于我國下一步房地產調控的做法思考(15條)
第一，根據和諧社會理論，分享成果理論，明確人民居住權的實現，把現有住房供應為三大塊。
1，公共消費品即實現居民住房權利的必需品部分，應當是住宅供應的主體。雖然中低收入者大約占40-60%，但實際上沒有住房的數量目前沒有統計。我估計這部分人數實際上可能是20%—30%(理由另說)。這類住房應均勻分布在市區，緊湊型、成本價住房。(建筑成本加九通一平費用，與農村宅基地一樣)，不征收土地出讓金。因為目前是沒有普查，我們建議對三類人的情況實行應保盡保。什么概念呢？一是只有一套住房，但住房功能差，時間久，房屋破舊，本人申請，并愿意把現有的住房交給政府改作廉租房處理，可以另行申請保障性住房。第二類人，本城市戶籍，沒有住房。第三類人，外地戶籍，在本城工作五年以上，沒有住房，這一類人以在勞動保障部門的人員名單為準。而且應當指出，這一部分政府不要拿錢。成本價是什么意思呢，就是在北京與廣州、上海這樣的城市建設保障性住房，多數情況可以在3000-4000元一平方米。沒有土地出讓金，也不要通過招拍掛這種形式。保障性住房政府是不能賺錢的。
2，商品房，約20-30%，用于有條件改善住房與少數投資用途的住房，實現土地招拍掛，市場調節供求。
3，廉租房，總量約20-30%。主要針對本地貧困人群，外地進城務工的低收入群體，比如建筑工，農民工等。主要是新建單元式城市公寓，比如每間20-40平米，城市舊房修繕后也用于此項；我們測算了如果建立廉租房基金，用廉租房基金來建設，建設每套約30平方米的小戶型用來出租，投資回報率約6-7%，遠較銀行利息為高，可以吸納大量投資資金。30平方米，住4個人，有衛浴與廚房，每個月房租不超過700元，攤到人頭上，每人不足200元，政府也只要對少量貧困戶給予補貼就行了。
對以上住房需求在普查甄別之后，實行輪候期制度。
第二，實現全國性住房普查登記，真實了解住房產權狀況及其所有者，用以制訂精準的住房調控政策。
第三 ，針對大戶型與第N套住房征收物業稅。這個政策在市場經濟國家廣泛施行，比如美國，就是1﹒2—1﹒8%。我們應當怎么訂這個稅率，還得專家討論，最后交人大通過。但是我們建議，三口之家以105平米以內稅率為零。(人均35平米是建設部研究的小康住房標準)。一戶只有一套房的，超過面積部分，按1﹒2%交納，只有一套房且面積超過300平方米部分，按1﹒8%交納。第二套房甚至第N套房的，第2套按2﹒5%，然后每增加一套按0﹒5%遞增，直到10%為止；或者按面積，累計400平方以內按2﹒5%征收，400平方米以上到600平方米部分，按5%標準征收。超過600平方米以上部分，按10%標準征收物業稅，且每年增收一次。
第四，土地出讓金一律解歸省級政府與中央政府統一管理。按照中央政府的指導意見使用，主要用于保障性住房建設與市政工程建設。
第五，對非本地工作與生活的人群投資住房產品，應苛以商品房價格20%以上的稅收。且首付不得不于50%。在韓國首付不少于60%，比較而言，我們的政策是寬松的。
第六，對外國人購買中國住房的，需要在中國相關城市居住兩年以上，制訂控制作為投資屬性的相關條款加以限制。且空置與轉讓應當同樣加以限制。
第七，制訂嚴格的銀行貸款的風險防范制度。參照英國，銀行對房屋貸款額度不能超過個人年收入的5倍，或夫妻年收入的4倍。凡第2套以上住房貸款一律不超過總價的40%。
第八,強化稅收征管。
今年4月23日，央視《新聞調查》揭露上海某樓盤成本6000居然被抬到12000元，這6000元的增加值，實際上是利潤，按中國的稅收政策，企業所得稅應是33%，象上海的這個樓盤都逃漏的稅收，如果每平米逃漏2000元，40000平方米僅虛增成本部分，偷逃稅可高達8000萬元。
《刑法》第201條危害稅收征管罪規定，納稅人采取仿造、變造、隱匿、擅自銷毀帳簿、記帳憑證、在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，經稅務機關通知申報而拒不申報、或者進行虛假的納稅申報的手段，不繳或少繳應納稅款，偷稅數額占應納稅10%以上不滿30%并且偷稅數額在1萬元以上不滿10萬元的，或者因偷漏稅被稅務機關給予二次行政處罰又偷稅的，處三年以下有期徒刑或拘役，并處偷稅數額一倍以上五倍以下罰金；偷稅數額占應納稅額30%以上并且偷稅數額在10萬元以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處偷稅數額一倍以上五倍以下罰金。明明有《稅收征管法》在,但以前執行不力。稅收是國法，任何偷逃稅收的行為決不能開綠燈。依據這個法，許多已經忽悠成功并且巨富的開發商，稅收這一塊是不應當逃逸的。
第九，增加住房土地供應。
目前的控制住房土地供應的作法明顯推高房價。政策的缺陷在于：如果從全國平衡來說，農民進城，農村原有的宅基地即行閑置，外城市的人口流動到其它城市，原的住房也可作為調劑。從宏觀全局來看，城市化是土地利用率更高，人均使用土地更少。在農村，戶均占地可能是300平方以上，在小城市可能是100平方，在中等城市，戶均占地面積可能是不足60平方，在大城市，由于容積率等因素，戶均占地面積可能是不足30平方。從這個意義上說，城市化可能促進土地利用效率大幅度提高。另外，國家要控制的是耕地，而在我國非耕地的數量是極其巨大的。因此，一刀切控制土地供應的措施是不科學的，應當放開城市用地，同時促進閑置土地的流轉。
第十，允計開放單位建房，合作建房與集資建房。政策規范的主要是規定參加單位建房與合作建房及集資建房的人群，是首次購房者，是無房戶用于自住性質用房，或者是原有住房陳舊，標準低的人群用于改善性質的住房。應當堅決禁止把單位建房、合作建房、集資建房當成富人投資再次增值的工具。
十一，建立房價公布的科學規范。
確定房價公布分三類：城市核心區，城市擴展區，城市遠郊區；
城市擴展區外距離10公里以上的獨立城鎮，由其獨立公布本地房價；
在上述區域公布房價時，重點是住宅樓房價。應公布板樓房價，塔樓房價，別墅房價，并公布上述各類房屋在銷售中的比重。公布二手房價格時，應當公布成新數，使房價成為監測體系中的科學標桿。
十二，重拳出擊打擊腐敗，保持高壓態勢，鼓勵檢舉揭發，并給檢舉揭發人至少總價2-5%的獎勵。
十三，取消期房預售制度。預售只需繳納10%以內定金，且其定金歸由政府指定的相關銀行帳戶監督管理，不得為開發商占用。
十四，制訂地方政府政績考核規范，弱化GDP指標，著重增加和諧社會指標，如就業指標，城市人民生活的保障指標，企業創新指標，社會文明程度指標。這些指標應成為新的合理的政績考核標桿。
十五，要強化全國各級人大與政協在房地產開發管理方面的監督功能，擴大人民群眾在城市房地產開發政策方面的參與程度，在房租價格、最低保障居住面積等方面積極聽取社會各階層的意見，逐步實現城市房地產開發的決策科學化、價格合理化、規劃人性化。
建設社會主義和諧社會需要全社會的共同努力。
今年是國務院從2005年實施房地產宏觀調控的第三年，已經進入下半年了，政府下大力氣進行房地產調控應當有一個成果。今年10月份的黨的十七大將要召開，相信在建設社會主義和諧社會方面，特別是在房地產調控方面會有新的進展。房地產的暴利與泡沫是不能長久的。
我個人希望通過各項有效措施的出臺能實現房地產價格的理性回歸，而且希望這一回歸不要大起大落。希望住房保障制度的落實也越來越近。
讓我們共同等待這一天的到來！謝謝！
(記錄稿，未經審閱）