孫磊：北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，律師，注冊(cè)會(huì)計(jì)師，奔馳基金訪問學(xué)者(德國波恩大學(xué))。研究領(lǐng)域?yàn)椋汉暧^經(jīng)濟(jì)、宏觀計(jì)量學(xué)。

　　□ 孫 磊

　　近幾年來，隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了前所未有的發(fā)展契機(jī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模迅速擴(kuò)大。房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也逐漸累積。自2003年4月中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，這一輪宏觀調(diào)控開始啟動(dòng)，以國六條、國八條等為首的大量調(diào)控性措施陸續(xù)出臺(tái)，對(duì)信貸、土地、稅收、規(guī)劃等方面進(jìn)行了規(guī)范。然而三年多來，宏觀調(diào)控的效果并不理想。尤其是今年以來，為遏制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，國務(wù)院多個(gè)部委關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的政策密集出臺(tái)，力度不可謂不大，措施不可謂不全。但對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控效果卻差強(qiáng)人意，最新數(shù)據(jù)表明，今年一季度，全國70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6%， 漲幅比上季度高0.3個(gè)百分點(diǎn)。因此，有必要對(duì)我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面的分析，尋求房?jī)r(jià)上漲背后的基礎(chǔ)性動(dòng)因。

　　一個(gè)質(zhì)疑：中國房地產(chǎn)市場(chǎng)供給不足？

　　在最基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理中，價(jià)格的上升表明供給量小于需求量，因而價(jià)格的上升降低需求量并增加供給量，從而實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的均衡。因而，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中供給的不足常常是一個(gè)基礎(chǔ)性判斷。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給真的不足嗎？

　　由于我國的土地制度和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在城鎮(zhèn)之中。農(nóng)村居民住房通常以自建為主，一般不進(jìn)入市場(chǎng)流通，且農(nóng)村自有住房比例接近100%。因此我們主要從城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)的視角進(jìn)行分析研究。

　　隨著住房市場(chǎng)化體制改革的深入和商品房市場(chǎng)的擴(kuò)大，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)之一，房屋竣工面積和房屋施工面積均保持了高速增長(zhǎng)。在短短的七年間，房屋竣工面積從1998年的1.75億平方米增長(zhǎng)到了2005年的5.34億平方米，足足翻了三倍；與此同步的房屋施工面積，從5.08億平方米增長(zhǎng)到2005年的16.60億平方米，也超過了三倍。從建筑業(yè)總產(chǎn)值的年均增長(zhǎng)率來看，各年增長(zhǎng)率均在GDP的增長(zhǎng)率之上，尤其是1999年來房?jī)r(jià)快速上升的這幾年，更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過GDP的增長(zhǎng)率。房屋建筑面積和房屋施工面積的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)可銷售住房數(shù)量和規(guī)模的迅速擴(kuò)張，都表明房地產(chǎn)市場(chǎng)供給能力迅速增長(zhǎng)。

　　而從房地產(chǎn)開發(fā)的投資額來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資作為固定資產(chǎn)投資的重要部分，自1998年的3614億元，增長(zhǎng)到2005年的15760億元，達(dá)到了七年前的四倍多，年均增長(zhǎng)速度30%以上，是我國固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力量。這表明，建筑業(yè)的投入和預(yù)期未來的產(chǎn)出也將保持較快的增長(zhǎng)速度。

　　這表明，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)無論是現(xiàn)實(shí)供應(yīng)量還是預(yù)期供應(yīng)量都保持了較快的增長(zhǎng)速度。與同期城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)及相應(yīng)住房需求相比，即使考慮到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化的因素，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給也應(yīng)該是充足的。2002年以來房?jī)r(jià)的迅速攀升的原因，應(yīng)該不是房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的原因。要分析房?jī)r(jià)上漲與調(diào)控政策的失靈，必須跳出房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)這一新增住房市場(chǎng)，分析房?jī)r(jià)的決定機(jī)制和我國房地產(chǎn)發(fā)展的特殊機(jī)理，也才能為進(jìn)一步的宏觀調(diào)控找準(zhǔn)關(guān)鍵。

　　房地產(chǎn)存量市場(chǎng)與增量市場(chǎng)：一個(gè)結(jié)構(gòu)分析框架

　　大量房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究往往以房地產(chǎn)增量市場(chǎng)(即房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng))取代了房地產(chǎn)市場(chǎng)，而忽視了作為總體的房地產(chǎn)市場(chǎng)的獨(dú)特性。與其他消費(fèi)品不同，房地產(chǎn)作為一種耐用品，還可以發(fā)揮投資品的作用。住房對(duì)于家庭既是一大筆消費(fèi)，也意味著一項(xiàng)重要的財(cái)富。隨著家庭財(cái)富的增加和生活質(zhì)量提升的要求，居民對(duì)住房擁有、改善和更換的需求凸顯。另一方面，市場(chǎng)上也存在賣出住房來獲得資金的市場(chǎng)交易。因此在交易市場(chǎng)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有與一般消費(fèi)品市場(chǎng)所不同的特點(diǎn)。一般消費(fèi)品市場(chǎng)屬于消耗性產(chǎn)品，市場(chǎng)中以增量市場(chǎng)交易為主，而以存量交易為輔(這一點(diǎn)即使在機(jī)械設(shè)備等固定資產(chǎn)投資也是如此)。而房地產(chǎn)市場(chǎng)則有所不同，房地產(chǎn)的增量市場(chǎng)僅是市場(chǎng)交易的一部分，更大部分是在房地產(chǎn)的存量市場(chǎng)中完成的。也就是說，統(tǒng)一的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)實(shí)際上包括兩部分，一部分是我們通常意義上的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，即房地產(chǎn)商通過開發(fā)建設(shè)的商品房在市場(chǎng)上進(jìn)行交易，主要為新房的交易；而另一部分則是居民自有的商品房在市場(chǎng)上進(jìn)行交易，實(shí)現(xiàn)房屋的流通和置換的市場(chǎng)。房地產(chǎn)增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)之間不是脫節(jié)、各自獨(dú)立的市場(chǎng)，而是相互關(guān)聯(lián)，具有密切的關(guān)系。在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中上，既有增量市場(chǎng)中新建商品房的購買，也有通過存量市場(chǎng)的買賣，還有在兩個(gè)市場(chǎng)中同時(shí)完成的，例如，住戶在存量市場(chǎng)賣出自有住房并在增量市場(chǎng)上買進(jìn)新的商品房。

　　因此，對(duì)由房地產(chǎn)增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)構(gòu)成的房地產(chǎn)總量市場(chǎng)的分析，可以避免增量市場(chǎng)分析的片面，而關(guān)于增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)作用關(guān)系的分析，也是對(duì)房?jī)r(jià)決定機(jī)制的正確理解的關(guān)鍵。

　　增存量市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析的理論性判斷

　　第一，房地產(chǎn)增量市場(chǎng)是個(gè)寡頭壟斷市場(chǎng)。房地產(chǎn)的開發(fā)市場(chǎng)中，土地是其中最重要的投入要素，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)具有基礎(chǔ)性的主導(dǎo)作用。土地的供給受國家的土地制度和統(tǒng)一規(guī)劃的影響。國家作為城市土地的所有者和管理者，不但在土地出讓方面擁有壟斷權(quán)，而且將城市國土與住房建設(shè)的規(guī)劃、土地開發(fā)進(jìn)度的控制等作為宏觀調(diào)控的重要手段從而影響這些要素的供給。同時(shí)，房與地的不可分割性以及房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域性，決定了房地產(chǎn)開發(fā)商在增量市場(chǎng)中的壟斷性地位：購買者雖然可以選擇購買其他房地產(chǎn)商的住房，但是受地理位置、戶型條件等限制，使得購買者往往缺乏普通商品市場(chǎng)上存在的大量替代品。房地產(chǎn)商和購買者在市場(chǎng)中的這種不平等地位，使得購買者處于劣勢(shì)地位，缺乏價(jià)格的談判能力，價(jià)格機(jī)制出現(xiàn)失靈。

　　第二，房地產(chǎn)存量市場(chǎng)是個(gè)壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。與增量市場(chǎng)有所不同，存量市場(chǎng)中的房主和購買者都是大量而分散的，因而存量市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)性更強(qiáng)一些，屬于經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中的壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。在這樣的市場(chǎng)類型中有許多產(chǎn)品提供者，生產(chǎn)和銷售有差別的同種住房商品。壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度較大，壟斷程度較小，因而市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制基本上還是有效的。

　　第三，房地產(chǎn)增量市場(chǎng)與存量市場(chǎng)間存在平衡。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，購房者的需求在購買新房和購買舊房之間，存在著一種替代關(guān)系：當(dāng)新房?jī)r(jià)格較高時(shí)，購房者將轉(zhuǎn)向購買舊房；當(dāng)新房?jī)r(jià)格較低時(shí)，則有相應(yīng)的購房者從存量市場(chǎng)，轉(zhuǎn)向增量市場(chǎng)即購買新房。因此，盡管房地產(chǎn)增量市場(chǎng)是一個(gè)壟斷性市場(chǎng)，開發(fā)商在價(jià)格決定中并不能任意定價(jià)，要受到房地產(chǎn)存量市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)力量和市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制的制約。房地產(chǎn)增量市場(chǎng)與存量市場(chǎng)之間的這種替代機(jī)制和價(jià)格平衡機(jī)制，使得房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的能夠?qū)崿F(xiàn)一種較為有效的狀態(tài)，避免價(jià)格長(zhǎng)久偏離市場(chǎng)有效價(jià)格。

　　第四，市場(chǎng)的房?jī)r(jià)不是房地產(chǎn)增量市場(chǎng)決定，而是由房地產(chǎn)存量市場(chǎng)決定的。由于住房的使用年限較長(zhǎng)，因而在一般情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的構(gòu)成中，增量市場(chǎng)相對(duì)于存量市場(chǎng)來說，往往所占比例較小，存量市場(chǎng)是市場(chǎng)交易的主導(dǎo)。以美國為例，房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易中，二手房與新房的交易比例平均為3.22∶1。事實(shí)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)越是成熟的國家或地區(qū)，存量市場(chǎng)的交易比重就越大。存量市場(chǎng)的發(fā)展和活躍能夠?yàn)樵隽渴袌?chǎng)提供流動(dòng)性的需求。因而，在一個(gè)存量市場(chǎng)主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，新建住房的增量市場(chǎng)價(jià)格，并不由土地價(jià)格、建筑成本等“成本加成”的方式來決定。

　　我國的房地產(chǎn)增量與存量市場(chǎng)的現(xiàn)狀

　　我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不同于上述一般情況下的增存量市場(chǎng)之間的關(guān)系。盡管住房存量很大，但我國房地產(chǎn)的存量市場(chǎng)卻沒有得到相應(yīng)的發(fā)展。以北京為例，今年二手房的預(yù)期交易量為10萬套，這與北京市3億平方米的存量相比極不相稱。目前，我國各主要城市存量住房上市交易量均不足住房保有量的1%，而在成熟市場(chǎng)國家，該比例一般在10-15%左右。存量住房供應(yīng)不足，市場(chǎng)的發(fā)育就會(huì)處于弱勢(shì)地位，由房地產(chǎn)成片開發(fā)模式形成的商品房在房地產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)了主導(dǎo)地位，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要部門，也成為居民消費(fèi)和政府包括宏觀調(diào)控在內(nèi)的主要關(guān)注點(diǎn)。

　　存量市場(chǎng)的不發(fā)達(dá)，會(huì)迫使大量需求投向增量市場(chǎng)，加大增量市場(chǎng)的壓力。在成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)的主要交易是在存量市場(chǎng)中完成，即一部分“以舊換新”的梯度消費(fèi)者在增量市場(chǎng)購買新房，而大部分人則是在存量市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)購買需求，實(shí)現(xiàn)房屋資產(chǎn)的流動(dòng)和住房狀況的轉(zhuǎn)變。但是，由于我國存量房屋市場(chǎng)容量很小，使得大量的房地產(chǎn)需求不得不通過增量市場(chǎng)來實(shí)現(xiàn)。于是增量市場(chǎng)火爆，新推出的樓盤供不應(yīng)求，出現(xiàn)期房等方式銷售，使得長(zhǎng)期以來購房需求難以抑制，房?jī)r(jià)攀升自在情理之中。由于增量市場(chǎng)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易和價(jià)格的主導(dǎo)，存量的房產(chǎn)在增量房產(chǎn)價(jià)格攀升的同時(shí)，也被帶動(dòng)著自然升值。

　　從上述分析可以看出，由于我們存量市場(chǎng)規(guī)模小而增量市場(chǎng)規(guī)模大，使得我國的房地產(chǎn)由增量市場(chǎng)所主導(dǎo)，存量市場(chǎng)缺乏對(duì)增量市場(chǎng)的價(jià)格平衡與制約機(jī)制。增量市場(chǎng)的價(jià)格主導(dǎo)了存量市場(chǎng)的價(jià)格決定，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格決定方式。一方面，房地產(chǎn)商在增量市場(chǎng)中具有壟斷力量，使得在價(jià)格的決定中房地產(chǎn)商獲得壟斷利潤(rùn)而市場(chǎng)價(jià)格高企。另一方面，由于缺少了存量市場(chǎng)的“蓄水池”的作用機(jī)制，增量市場(chǎng)也更容易出現(xiàn)波動(dòng)，價(jià)格容易被利益集團(tuán)合謀來控制和影響，出現(xiàn)持續(xù)的快速上升而宏觀調(diào)控失靈。與此同時(shí)，大量存量住房的作用沒有得到有效發(fā)揮，降低既有資源的配置效率，而且也引發(fā)了房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)過熱的風(fēng)險(xiǎn)。因此，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)中，存量市場(chǎng)和增量市場(chǎng)發(fā)展不均衡是造成房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性問題的深層次原因之一。

　　增存量市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析的兩點(diǎn)認(rèn)識(shí)

　　基于對(duì)房地產(chǎn)存量與增量市場(chǎng)的分析，我們還可以從以下兩個(gè)方面進(jìn)一步加深理解，并采取有效措施，解決當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的根本性問題。

　　1、增存量市場(chǎng)的不均衡發(fā)展是房?jī)r(jià)問題的關(guān)鍵。我國房?jī)r(jià)居高不下和房地產(chǎn)調(diào)控的不力，問題的關(guān)鍵并不是新建住房的不足，而是房地產(chǎn)存量市場(chǎng)發(fā)展的嚴(yán)重滯后。住房條件改善伴隨的住房梯度需求的增長(zhǎng)，以及新增人口的住房需求，需要在房地產(chǎn)增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)中共同解決。而長(zhǎng)期以來房地產(chǎn)存量市場(chǎng)的發(fā)展嚴(yán)重滯后，使得旺盛的房地產(chǎn)需求只能在增量市場(chǎng)予以解決，造成房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)和市場(chǎng)的持續(xù)火爆，以致難以調(diào)控。因此，房地產(chǎn)存量市場(chǎng)應(yīng)該成為房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的主體，并同時(shí)發(fā)揮對(duì)房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的調(diào)節(jié)和制約作用，即“蓄水池”的基礎(chǔ)性作用。

　　因此，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，應(yīng)從發(fā)展房地產(chǎn)存量市場(chǎng)入手，做好以下幾個(gè)方面。一是推進(jìn)住房產(chǎn)權(quán)制度的明晰化，對(duì)存量住房進(jìn)行規(guī)范和管理。采用多種手段推進(jìn)存量住房進(jìn)入市場(chǎng)交易，包括推動(dòng)房屋產(chǎn)權(quán)證的登記工作，清理原產(chǎn)權(quán)單位和住房所有者的模糊關(guān)系，明確界定房屋的產(chǎn)權(quán)。二是規(guī)范市場(chǎng)交易秩序，活躍存量房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)的建立和發(fā)展，引導(dǎo)建立和完善住房資料體系，規(guī)范和提高中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量。三是減輕房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收，通過稅收手段，鼓勵(lì)和促進(jìn)現(xiàn)有住房進(jìn)入市場(chǎng)流通。四是開征

房產(chǎn)稅。對(duì)持有的房地產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，引導(dǎo)房產(chǎn)的有效利用，推進(jìn)房產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。

　　2、深刻認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)開發(fā)(增量市場(chǎng))過熱的后果。房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的過熱，如果得不到及時(shí)的控制和疏導(dǎo)，將產(chǎn)生一系列嚴(yán)重后果。當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的過熱發(fā)展，一方面吸收了我國很多過剩產(chǎn)業(yè)，如鋼鐵、水泥等建材行業(yè)的過剩產(chǎn)能，使得我國產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整進(jìn)展緩慢。另一方面，快速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)成為我國吸收勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的重要行業(yè)，也是銀行貸款大量流入的行業(yè)，這使得就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)業(yè)高度累積。因此，如果房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整和房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落，必然導(dǎo)致出現(xiàn)

能源、建材等行業(yè)投入的減少，帶來其他行業(yè)一連串的過剩，同時(shí)出現(xiàn)銀行業(yè)大量的

不良資產(chǎn)，數(shù)量巨大的勞動(dòng)力也將從房地產(chǎn)業(yè)中流出而進(jìn)入失業(yè)隊(duì)伍，這一切都將引起整個(gè)經(jīng)濟(jì)的大幅波動(dòng)。這就是“房地產(chǎn)綁架宏觀經(jīng)濟(jì)”的現(xiàn)象，房地產(chǎn)成為經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)高度累積的部門，房地產(chǎn)業(yè)的放慢將給宏觀經(jīng)濟(jì)帶來致命性創(chuàng)傷。深刻認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)增量市場(chǎng)過熱可能引起的嚴(yán)重后果，也要求我們必須重視發(fā)展房地產(chǎn)存量市場(chǎng)，通過發(fā)展一個(gè)市場(chǎng)容量更大、交易活躍的房地產(chǎn)存量市場(chǎng)來制約波動(dòng)較大的房地產(chǎn)增量市場(chǎng)，真正發(fā)揮平衡經(jīng)濟(jì)的“蓄水池”作用。