牛鳳瑞

　　一、理性看待房價上漲

　　市場形成房價是我國住房體制改革取得成功的重要標志。現實的房價是市場供求關系多年積累的結果，當期現房可能是2年之前開工建設的，購房資金可能是多年的積蓄。所以，判斷房價上升是否過快(慢)，不僅要看當年同比增幅，還要看上年房價基數，乃至以往多年的房價基數。我國住房制度基本完成是在2000年，由于住房市場化時間較短，現在的房價還不是完全意義上的市場價格，依上年房價為參照系作出判斷要慎重。例如，2000年~2004年北京房價年均增幅為0.78%，是一個房價4年基本沒有變化的基數；計入2005年高幅增長的房價，5年平均增速為4.2%，而同期城鎮人均可支配收入增速為10.4%；計入2006年13.6%的增幅，北京6年平均房價增速為5.7%，仍低于同期城鎮人均可支配收入平均增速4.7個百分點。

　　我國房價過快上升基本原因在于供應不能滿足需求。從需求來看，我國是一個有13億人口，正處于完成工業化、加速城市化階段的發展中的大國。特殊的發展階段和人多地少的國情決定了我國面對的是每年1000多萬城鎮增量人口的住房需求；由于經濟的持續發展和居民收入的持續提高，消費結構升級拉動的城鎮居民不斷增長的改善性住房需求以及必須進行的舊城改造而導致的被動住房需求。基本住房需求、改善性住房需求和被動需求的疊加，形成了不可遏制的剛性需求，是房價上漲的基本動因。所以，抑制房價過快上漲，基本途徑是多建房，建好房，增加住房的有效供給。而且住房總體上供不應求將是我國今后一個相當長時期內的主要矛盾，也是我國作為一個發展中國家的基本特征之一。解決這一主要矛盾應是房地產政策的主要著力點。

　　從供給方面看，偏緊的住房用地供給和交通等基礎設施建設的相對滯后，限制了城鎮住房建設空間的拓展；住房基本保障制度建設的滯后，混淆了市場機制和社會保障的界限，影響了人們的思考方式，提高了中低收入階層的購房預期。2005年全國房地產投資同比增長19.8%，比上年增幅下降8.3個百分點；占社會固定資產投資的比重為17.8%，同比下降0.9個百分點；2005年土地購置面積同比下降4.0%，2006年房地產竣工面積減少0.6%，供給偏緊使房價上升成為必然。

　　房價高漲，拉升居民生活成本，引發公眾不滿，影響

和諧社會建設。但房價變化是市場優化房地產資源配置的基本形式，是調整住房供求關系的有效杠桿，也是調節住房分配關系的重要杠桿。低房價首先有利于富人過量占有住房，稀缺資源的低價更容易造成浪費和低效使用。所以我認為，房價近兩年多過快上升固然應該引起高度警惕，但從一個較長時段來看，與平均收入增長速度相比較，仍在可以接受的區間。我們既然要建設市場配置住房資源的體制，就要承受體制轉換的“陣痛”，但也不能奢望市場化解決我國居民住房的所有問題。在房地產政策設計上，既要重視房價過快上漲對滿足普通市民改善性住房需求造成的負面影響，強化政府在市場失靈領域干預的作用，對房地產市場實施正確的調控，又要著力完善住房保障體制。要在合理劃分市場機制和行政干預的邊界、中央政府和地方政府事權財權合理匹配的基礎上，根據公共財力提供的可能性，增加公房建設，滿足低收入階層住房基本需求；又要堅持改革的方向不動搖，充分發揮市場配置房地產資源的基礎作用，利用價格杠桿調節住房分配，逐步滿足中高收入階層不斷提高的改善性住房需求。

　　二、重視房地產政策執行條件和執行成本研究

　　我國房地產政策研究目前存在著一種傾向，就是強調政策的必要性，而對政策實施的執行條件、執行成本較少論及。所以，必須加強對政策執行條件和執行成本的研究。

　　一是要清理認識政策效力的局限性。任何政策都是針對某一現實問題而設計出臺的。但某一現實問題的存在又往往是諸多因素共同作用的結果。任何政策都一把雙刃劍，既會對所針對的現實問題發揮校正作用，又可能對相關問題產生負面影響。例如，加征二手房交易稅有利于抑制炒房，減少市場需求，但也增加了房屋交易成本，消弱了房屋的流動性，間接拉升房價；控制房地產投資政策有利于抑制過熱的社會固定資產投資，但也會減少房屋供給，推動房價上升。所以要重視對房地產政策效力的局限性和政策的負面效應研究。權衡利弊得失，注意政策相互配套，防止政策效力相互抵消，發揮政策體系合力作用，才能達預期效果。

　　二是要重視政策執行條件的研究。任何政策都有一個執行條件問題。不具備執行條件的政策，盡管有千萬條理由證明其正確性和必要性，執實也只能是一句空話，強制執行將適得其反，或者將支付極高的社會成本。我們的房地產政策設計不僅要針對現實，強調問題解決的必要性，而且更要重視政策執行的條件，政策實施的可能性。例如，提出住房保障應保盡保，實行地方政府問責制，作為正處于城市化加速階段的一個發展中的大國，首先明確應保的條件和保障的標準是什么，有多大財務、能在多大程度上達到“盡保”？對一些公共財力窘迫的地方，實行住房保障問責制還要具備必要的條件。

　　三要重視政策的執行成本，全面評估其利弊得失。任何政策都要支付執行成本，特別是機會成本。執行現行的房地產政策既要支付經濟成本，也要支付社會成本；既有即期成本支付問題，也有長期成本支付問題。收益大于成本才是好的政策。當然，不同的價值取向，不同的知識結構和信息把握程度會對同一政策作出不同的評價。但可以肯定的是，好的政策應是有利解決當前主要矛盾的，必須是兼顧當前和長遠、兼顧經濟收益和社會福祉。

　　來源：中國社會科學院院報