中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞提出

　　積極引導人們理性看待房價上漲

　　本報北京5月10日電(記者 李瑞英) 中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞在日前由中國社科院城市發展與環境研究中心和社會科學文獻出版社在京舉行的2007年中國房地產高峰論壇上說,我國房價前兩年大幅上升引起政府的高度重視并出臺了一系列政策,人民群眾對此也很關注。如何看待房價上漲,采取何

　　種政策措施應對,事關科學發展、和諧發展和可持續發展的全局。

　　他說,

房價上升的背后是復雜的經濟利益關系、社會分配關系,以及受國情、市情和發展階段的制約。嚴格意義上的房價增幅應是同一區位、同一品質、同一科技含量的房屋銷售價格的上下年份之間的比較。目前,我們通常所說的房價增幅是當年平均房屋售價(銷售收入/銷售面積)與上年同期之比。“房價增幅過快”作為一種判斷,是以上年房價基本合理為假設前提的。判斷房價上升是否過快(慢),不僅要看當年同比增幅,還要看上年房價基數,乃至以往多年的房價基數。我國住房制度基本完成是在2000年,由于住房市場化時間較短,現在的房價還不是完全意義上的市場價格,依上年房價為參照系作出判斷要慎重。例如,2000—2004年北京房價年均增幅為0.78%,是一個房價4年基本沒有變化的基數;計入2005年高幅增長的房價,5年平均增速為4.2%,而同期城鎮人均可支配收入增速為10.4%;計入2006年13.6%的房價增幅,北京6年平均房價增速為5.7%,仍低于同期城鎮人均可支配收入平均增速4.7個百分點。

　　他認為,我國房價過快上升基本原因在于供應不能滿足需求。我國13億人口,正處于工業化和加速城市化階段。特殊的發展階段和人多地少的國情決定了我國每年1000多萬城鎮增量人口的住房需求和由于消費結構升級拉動的城鎮居民不斷增長的改善性住房需求,以及進行舊城改造而出現的被動住房需求的現狀。這些因素疊加,形成了不可遏制的剛性需求,并造成了房價上漲的基本動因。抑制房價過快上漲,基本途徑是多建房,建好房,增加住房的有效供給。解決這一矛盾,應是

房地產政策的主要著力點。

　　他提出,在房

地產政策上,既要重視房價過快上漲對滿足普通市民改善性住房需求造成的負面影響,強化政府在市場失靈領域干預的作用,對房地產市場實施調控,又要著力完善住房保障體制。要在合理劃分市場機制和行政干預的邊界、中央政府和地方政府事權、財權合理匹配的基礎上,根據公共財力提供的可能性,增加公房建設,滿足低收入階層住房的基本需求;又要充分發揮市場配置房地產資源的作用,利用價格杠桿調節住房分配,逐步滿足中高收入階層改善性住房的需求。