-　程建勝

　　隨著我國的城鎮住房制度改革逐步推進，經過20多年的培育和發展，我國已初步形成了具有中國特色的房地產金融體系。但是從長遠發展來看，還存在許多制度性問題需要進一步完善。

　　我國房地產金融體系建設回顧

　　中國的房地產金融體系建設伴隨著住房制度改革而產生和發展，從簡單的業務開展，到制度創立的探索，再到制度的不斷完善，逐步發展成為今天的體系。

　　房地產金融業務開始啟動(1980～1993年)

　　1980年我國的住房制度改革從試點售房和提租補貼起步，當年10月，建行首先在福建試辦了商品住宅開發貸款業務，開始試水房地產信貸業務。1983年，國務院頒布《城鎮個人建造住宅管理辦法》，建行開始向福建、廣東等省的企業職工發放住房貸款。 1985年，建行開辦住房儲蓄貸款和住宅貸款業務。1987年12月，煙臺住房儲蓄銀行和蚌埠住房儲蓄銀行設立。1988年，首次全國住房制度改革會議召開，出臺了房改總體方案。同年，人民銀行把住宅貸款列入消費信貸業務。1991年，上海在全國率先借鑒新加坡的模式建立了住房公積金制度。1993 年末，全國地級以上城市中有131個城市建立了住房公積金制度，占地級以上城市總數的60%。

　　房地產金融體系初步發展(1994～1997年)

　　1994年，國務院發布《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，對住房制度改革的目的、內容和重點作了原則規定。房改進入新階段，與之相配套的房地產金融體系開始萌芽。一是在全國范圍內建立了住房公積金制度。1994年11月，國務院房改領導小組、財政部和中國人民銀行聯合下發了《建立住房公積金制度的暫行規定》，在全國建立住房公積金制度，明確住房公積金是一種長期性的、用于住房的互助性儲蓄資金。二是區分政策性和自營性住房信貸業務。由人民銀行牽頭，會同有關部門對政策性、自營性住房信貸業務的性質、范圍等進行了界定。政策性住房信貸業務是指受各級政府和軍隊、煤炭、鐵道、石油等系統委托，由指定銀行以政策性住房資金為來源而經營的住房信貸業務。商業銀行自營性住房貸款業務則指商業銀行以本外幣存款作為資金來源自主經營的住房貸款業務，包括住房開發貸款和個人住房貸款。1997年4月，人民銀行頒布《個人住房擔保貸款管理試行辦法》，為中國住房消費信貸發展提供了政策依據，辦法規定了發放個人住房擔保貸款的對象、范圍和經辦銀行范圍。

　　房地產金融體系不斷完善(1998年以后)

　　1998年7月，國務院下發《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，明確提出：停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系；發展房地產金融，培育和規范住房交易市場。這標志著以住房商品化為服務對象的房地產金融體系建設開始啟動。1998年5月，人民銀行頒布《個人住房抵押貸款管理辦法》，規定所有的商業銀行均可在城鎮向個人發放住房貸款，用于購買自用普通商品住房，同時申請住房抵押貸款需要提供房屋保險。2000 年，建設部、中國人民銀行下發《住房置業擔保管理試行辦法》，為住房貸款擔保業務發展提供了政策依據。2003年8月，國務院要求研究建立全國住房貸款擔保體系。2002 年，國務院修改《住房公積金條例》，明確了住房公積金決策體系、機構設置、賬戶管理與監督體系等，規范了公積金的管理。2004年2月，經批準，中國建設銀行與德國施豪銀行聯合在天津設立了中德住房儲蓄銀行。2005年12月，中國建設銀行在全國銀行間債券市場上成功發行了住房抵押貸款支持證券——“建元2005-I”，我國住房抵押貸款二級市場由此誕生。

　　我國房地產金融體系的現狀

　　經過近20年的探索、培育與發展，我國房地產金融體系初現雛形，形成了以商業銀行為主體、其他金融機構廣泛參與的組織體系，以銀行信貸為主、兼有信托和其他形式的產品體系和以初級市場為主體、次級市場在探索的市場體系。

　　以銀行為主體的組織體系初步形成

　　我國目前已初步形成以商業銀行為主體的服務房地產開發和住房消費的房地產金融機構組織體系。一是形成了以國有控股商業銀行為主，股份制商業銀行、城市商業銀行、信用合作機構等銀行類金融機構參與的房地產金融組織體系，其業務占房地產金融市場份額的絕大部分。二是出現了專業性住房貸款銀行。中德天津住房儲蓄銀行2004 年2月開始試點。三是成立了服務于住房融資及擔保、保險業務的其他機構，比如信托投資公司、住房置業擔保公司、保險公司等。

　　以貸款為主、輔以其他品種的產品體系逐漸合理

　　房地產開發融資主要以銀行信貸為主。房地產開發信貸主要包括土地儲備貸款、房地產開發貸款等。2005年末，全國房地產開發貸款余額達到9141億元，比2004年增長 17.03%。其中，土地儲備機構的貸款余額達1225億元，增長47.94%；房地產開發貸款 5795億元，增長17.08%。第二種是通過信托產品開展房地產開發融資，主要有信托貸款、財產權信托和信托股權融資三種模式。其中，信托貸款在信托業務模式中占據主導地位。2005年末，我國金融機構信托貸款達到401.3億元，規模比較小。第三種是通過發行股票、債券等融資，目前房地產企業通過這種方式進行融資的規模在總融資中所占比例很少。

　　住房抵押貸款是銀行房地產金融業務重點。在住房消費領域發放的住房貸款主要包括個人購房貸款、裝修貸款、組合貸款、再交易房貸款等。2005年年末，個人住房貸款達1.84萬億元，同比增長15.75%；住房抵押貸款不良率低于3%，成為商業銀行的優質資產。2003年以后，房地產金融市場上的競爭日益激烈，住房信貸產品創新日新月異。為了吸引客戶，擴大市場份額，提升綜合競爭力，滿足客戶多樣化、個性化的貸款產品要求，商業銀行不斷推出新產品，主要包括：固定利率住房貸款、直客式住房抵押貸款、住房循環授信、住房貸款“雙周供”、接力貸、住房加按揭貸款、“0歲還貸計劃” 和“移 動按揭組合還款法”等等。

　　進入住房貸款品牌化競爭階段。商業銀行加大產品創新的同時，其品牌意識和服務意識不斷增強。由于商業銀行普遍把住房貸款作為優先業務、優質資產來對待，競爭日益白熱化，市場競爭逐漸上升為品牌競爭，品牌服務、品牌營銷成為住房貸款業務發展的主要方向。目前影響較大的有：建行的 “樂得家”、工行的“幸福之家”、農行的“金鑰匙”、中行的“理想之家”等住房貸款系列產品和品牌。

　　住房貸款保險(擔保)業務取得發展。1998年，為激勵商業銀行開展住房貸款業務，促進房地產市場發展，人民銀行在《個人住房貸款管理辦法》中規定，申請個人住房抵押貸款的必須辦理房屋保險。之后，保險公司不斷完善住房保險產品、增加產品種類、改進交費方式，提升住房貸款保險服務水平。隨著住房公積金委托貸款業務的不斷發展，貸款擔保需求日益顯現。在建設部和人民銀行的努力下，住房置業擔保業務在 2000年以后取得快速發展，為公積金住房委托貸款提供了責任保證擔保。截至2006年6 月，建設部統計的26家機構為108萬戶借款人的1634億元借款提供了連帶責任擔保。

　　房地產金融市場仍以一級市場為主

　　鑒于我國房地產金融體系建設的歷史不到30年，其快速發展也是近10年的事，因而房地產金融交易主要集中在一級市場上。為分散住房抵押貸款風險，解決商業銀行存貸款的期限錯配問題和房地產貸款機構的流動性需求，從1998年開始，人民銀行就協調有關部門開始探索住房抵押貸款證券化，培育和發展我國住房金融的二級市場。2005 年12月，中國建設銀行首批30.17億元住房抵押貸款支持證券在全國銀行間市場成功發行、交易，標志著我國住房抵押貸款二級市場的誕生。

　　現階段我國房地產金融體系存在的主要問題

　　總體來看，目前我國的房地產金融市場尚處于起步階段，有關的制度和體系處于建設中，具有明顯的市場建設和制度創設等初級階段的特征，這些與我國房地產市場處于初創期和金融業的間接金融主導特征相一致。存在的主要問題有：

　　房地產開發融資渠道比較單一。鑒于我國金融業具有明顯的間接金融主導型特征，直接金融和資本市場尚不發達，整個經濟活動中直接融資比例過小。相應的，我國的房地產金融活動表現為以銀行信貸為主，資金來源高度依賴銀行。據測算，60%以上的房地產開發資金都直接或間接地來自商業銀行信貸資金。

　　房地產金融機構單一，系統性風險集中在銀行。目前我國的房地產金融市場機構比較單一，以提供信貸資金的銀行為主，缺乏許多發達國家經濟體常見的、旨在分擔住房抵押貸款違約風險責任的保險(擔保)機構。

　　房地產金融交易集中在一級市場上。我國房地產金融市場發展還很不充分，主要以傳統的銀行信貸產品為主，缺乏直接融資產品，存在著明顯的滯后和不均衡。我國房地產金融市場結構不完善，盡管一級市場已初具規模，但能夠解決房地產金融流動性的二級市場正處于萌芽狀態，發展很不成熟。相對全國1.84萬億元的住房抵押貸款，住房抵押貸款支持證券(建元-I證券)僅有30億元，需要進一步擴大試點證券規模和機構范圍。

　　政策性房地產金融缺失。住房保障是社會保障制度的重要內容，也是構建和諧社會，實現政治經濟穩定的重要方面。對于貧困人群、低收入者、剛參加工作者等特定人群來說，如果缺乏政策性住房制度及相應的金融支持，就無法盡快實現政府“人人享有適當住房”的政策目標，難以滿足弱勢人群的住房需求，對社會穩定和社會發展將帶來不利影響。我國目前缺乏明確的面向特定人群的住房保障制度，因而也缺乏明確的政策性房地產金融制度安排，難以滿足經濟社會發展的需要。

　　完善房地產金融體系的建議

　　總體思路

　　以產品創新為突破口，研究建立符合中國國情的“運行有序、監管有度、調控有效、一二級市場聯動、風險共擔、各司其職、兼顧各方、協調發展”的房地產金融體系。

　　服務于“租售并舉、以售為主；商業性為主、政策性為輔”的住房改革目標，研究建立與我國住房制度相適應的、符合國情的房地產金融一級市場。以收入為標準，構建面向中高收入家庭的商業性房地產金融制度和面向低收入家庭的政策性房地產金融制度，并兼顧貧困人群、新參加工作者等特定人群的住房問題。研究建立住房貸款二級市場和保險(擔保)機構，實現各司其職、分散分險、改善銀行資金錯配的目標。

　　深入研究房地產金融制度

　　房地產金融體系建設是一項系統工程，專業性強，涉及面廣，影響巨大，需要設立跨部門、跨專業的房地產金融體系建設研究小組，通盤考慮未來一段時間的房地產金融發展戰略，為建立我國的住房金融體系提供政策依據。

　　實行差異性房地產金融政策

　　利用多種形式擴展住房開發建設的融資渠道，完善預售資金管理。加強金融創新，滿足多層次住房融資需求。開展二手房市場、租賃市場的金融產品和制度體系創新。力促住房金融一級市場的標準化，推動二級市場穩步發展。

　　采用差異性金融政策對待房屋開發。在土地購買及前期開發階段，要根據房屋建設目的的不同，實行不同的土地供給政策，比如為特困人群建設的廉租房的土地宜由政府劃撥；而對于中小戶型的普通商品房用地，則采取積極穩妥的金融手段予以支持，比如完善開發股權融資渠道，引導各種基金參與其中；對于高檔住房或別墅的用地，嚴格規定開發企業只能使用自有資金購置土地，完成前期開發。在房屋建設階段，積極探索利用各種融資工具為中小戶型普通商品房建設提供資金，并給予適度的資金成本、期限等方面的支持。對于高檔住房或別墅項目，則適當提高融資條件和成本。

　　利用差異性金融政策引導住房消費。利用金融政策引導居民住房購買力的合理、有序釋放，不但要防止長期積聚的購買力在短期內集中釋放，也要抑制社會大量透支未來購買力。要保護正常、合理的住房消費需求，抑制投機需求。要維護住房需求合理、均衡增長，避免房地產市場出現大起大落，促進住房市場的平穩、持續、健康發展。要進一步細分住房信貸市場，研究開發適應不同年齡、不同收入群體，滿足不同需要的住房信貸產品，形成適合各類貸款人需要的信貸產品系列。同時，努力促進一級市場標準化，為二級市場的發展奠定基礎。對于特定人群，則需要以抵押貸款保險、低首付比、低利息等手段增加其購買住房的機會，幫助其實現購房夢想。

　　加快研究建立住房貸款風險分擔制度

　　針對目前住房貸款風險不斷顯現的形勢，有必要加快研究建立旨在分擔住房抵押貸款風險的保險(擔保)體系，不但要開發相關產品，也要研究建立相關機構。不僅要服務于提高特定人群房屋購買力、實現購房愿望的政策目標，也要能分散銀行住房貸款風險，規范住房信貸市場，為推動住房抵押貸款證券化規范發展奠定基礎。

　　擴展住房融資渠道是當務之急

　　根據目前我國的房地產市場形勢和宏觀調控需要，為了增加房屋供給，抑制房價的過快上漲，分散房地產金融風險，發展住房租賃市場，拓寬居民投資渠道，減少房屋投機需求考慮，當前尤其需要拓寬房地產融資渠道：一是盡快推出標準化的房地產投資信托產品(REIT)，投資于成熟物業;二是利用已經推出的信貸

　　作者單位：中國人民銀行金融市場司