易憲容 韓芳

　　中國住房按揭產(chǎn)品產(chǎn)生和發(fā)育的時間并不長，但對國內(nèi)各家銀行來說，它們一直把個人按揭貸款看作是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。因此，國內(nèi)銀行對住房按揭貸款的市場競爭非常激烈。在前幾年國內(nèi)住房按揭市場上，銀行很少拒絕個人住房按揭。這樣，不僅導(dǎo)致了國內(nèi)個人住房按揭貸款的潛在風(fēng)險巨大，也引致了中國按揭貸款證券化產(chǎn)品在中國無法流行。正因為國內(nèi)銀行把住房按揭貸款視為銀行貸款的“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，在近期國內(nèi)股市價格上漲及賺錢效應(yīng)誘導(dǎo)下，有些人通過假住房按揭貸款將銀行信貸資金投入證券市場中。在我們來看，這不僅有害于國內(nèi)證券市場健康發(fā)展，而且也會給國內(nèi)房地產(chǎn)市場與金融體系造成諸多風(fēng)險。

　　從歷史經(jīng)驗或理論邏輯來看，住房按揭貸款風(fēng)險是無所不在和無時不有，發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場尚且如此，新興國家的房地產(chǎn)市場更是如此。因為，一旦市場出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的周期性及房地產(chǎn)市場的高風(fēng)險性，就會將住房按揭貸款風(fēng)險隨時顯現(xiàn)出來。在此，我們來分析一下最近美國房地產(chǎn)市場所發(fā)生的一些情況，或許能從中看到住房按揭貸款所存在的市場風(fēng)險，并給予我們諸多啟示。

　　據(jù)報道，最近匯豐控股將公布其年度業(yè)績時發(fā)出盈利預(yù)警，稱將對去年該集團(tuán)的美國按揭貸款業(yè)務(wù)作減值處理，減值處理的金額高出市場普遍預(yù)期的20%，這部分主要與美國房地產(chǎn)第二按揭業(yè)務(wù)有關(guān)。在此，我們更為關(guān)注的問題是，作為全球盈利能力排名第一、風(fēng)險控制最好的銀行，匯豐銀行都會面臨住房按揭的高風(fēng)險問題，那么可以設(shè)想其他銀行也會普遍面對這一問題了。而且，低估住房按揭的投資風(fēng)險應(yīng)該是一個十分普遍的全球問題。也就是說，在市場繁榮時，房地產(chǎn)按揭貸款風(fēng)險可能不會產(chǎn)生什么問題，但當(dāng)市場出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)時，房地產(chǎn)按揭貸款的所有潛在風(fēng)險都會顯示。如美國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的逆轉(zhuǎn)，其住房按揭貸款風(fēng)險就完全顯示了出來。這表明，當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)周期性變化所產(chǎn)生的系統(tǒng)性風(fēng)險時，這是任何銀行都無法避免的。

　　因為，從上世紀(jì)80年代末90年代初以后，美國經(jīng)歷了長達(dá)十幾年的房地產(chǎn)市場繁榮。特別是最近5年，在美國經(jīng)濟(jì)整體出現(xiàn)下滑和調(diào)整之后，

房地產(chǎn)業(yè)繁榮維持了美國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長勢頭。也就是說，從2000年美國納斯達(dá)克股市泡沫破滅之后，美國經(jīng)濟(jì)并沒有隨股市泡沫破滅而出現(xiàn)衰退，相反是房地產(chǎn)市場繁榮使得美國經(jīng)濟(jì)繁榮得以持續(xù)。但是，從2006年中期開始，美國房地產(chǎn)市場開始降溫，房地產(chǎn)價格已經(jīng)出現(xiàn)下滑。由于2006年美國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，住房按揭貸款市場繁榮背后的潛在風(fēng)險也逐漸顯露出來。值得我們思考的問題是，美國的金融體系、法律制度及信用體系是最為完善的，但為什么房地產(chǎn)市場按揭貸款風(fēng)險還會那么大呢？

　　可以說，就目前美國住房按揭貸款體系來看，它應(yīng)該是當(dāng)今世界上最為健全與完善的房地產(chǎn)金融體系，這種體系在分散與控制住房按揭貸款風(fēng)險上也是最規(guī)范的。它既讓市場機(jī)制充分發(fā)揮作用，又是政府高度干預(yù)和調(diào)控的市場。

　　作為美國金融市場的一個重要組成部分，住房融資市場主要有兩級按揭貸款市場構(gòu)成。一級市場主要是住房按揭貸款的初始交易，以私人金融為主導(dǎo)。依靠出售按揭貸款補(bǔ)充資金供應(yīng)，以此來維持后續(xù)的貸款業(yè)務(wù)。美國住房按揭貸款的一級市場的主要金融機(jī)構(gòu)有商業(yè)銀行、儲蓄銀行、人壽保險公司、信用社、按揭貸款中介、按揭貸款銀行等。

　　二級市場是住房按揭貸款的再交易和再流通市場，以政府擔(dān)保為基礎(chǔ)。它向原始貸款人購買按揭貸款并轉(zhuǎn)手給投資者，或者將買進(jìn)的按揭貸款組成“按揭貸款權(quán)池”以擴(kuò)大這類證券的市場。美國住房按揭貸款的二級市場的主要機(jī)構(gòu)有聯(lián)邦國民按揭貸款協(xié)會(Fannie Mae房利美)，聯(lián)邦住宅貸款按揭貸款公司(Freddie Mac 府瑞德滿)，政府國民按揭貸款協(xié)會(Ginnie Mae 吉利美)。

　　住房按揭貸款市場的主要機(jī)構(gòu)促使資金流入初級市場。如其主要流程為：一級貸款人向消費者提供按揭貸款，然后一級市場貸款人將按揭貸款組合出售給聯(lián)邦國民按揭貸款協(xié)會和聯(lián)邦住宅貸款按揭貸款公司，而聯(lián)邦國民按揭貸款協(xié)會和聯(lián)邦住宅按揭貸款公司再把這些貸款打包證券化在公開市場上出售。聯(lián)邦國民按揭貸款協(xié)會和聯(lián)邦住宅貸款按揭貸款公司通過按揭貸款支持證券的銷售獲得的資金，被用來從一級市場貸款人手中購買更多的按揭貸款，通過購買更多的按揭貸款組合為一級市場提供更多的資金，從而使一級市場能提供面向消費者的更多按揭貸款。這樣就形成了一個住房消費者貸款、一級市場貸款人、按揭證券化機(jī)構(gòu)、按揭證券化產(chǎn)品、證券化產(chǎn)品的投資人等一個良性資金供求關(guān)系的循環(huán)系統(tǒng)。

　　從上世紀(jì)90年代開始，政府資助企業(yè)和二級按揭貸款市場開始在按揭貸款市場中占據(jù)主導(dǎo)地位，這一時期按揭貸款銀行在貸款發(fā)起市場所占的份額也越來越高，住房貸款被證券化的比例也快速增長。比如，總額達(dá)13萬億美元的以美元為單位CDO(債務(wù)按揭債券)和MBS(以房地產(chǎn)按揭作擔(dān)保的證券)市場，都有與住房按揭與抵押有關(guān)的資產(chǎn)證券化市場。這些按揭證券化產(chǎn)品不僅提高了住房購買者的購房貸款供給能力，也降低了貸款利率及增加了銀行的流動性風(fēng)險，同時又降低了銀行的資產(chǎn)負(fù)債率。對于投資者來說，它們也提供了一種回報高于國債而低于企業(yè)債券，風(fēng)險低于企業(yè)債券而高于國債的投資機(jī)會。

　　但是，按揭證券化產(chǎn)品作為一種派生產(chǎn)品，它的風(fēng)險高低，在于原生產(chǎn)品風(fēng)險的控制程度，在于這種派生產(chǎn)品過程的信息透明度及有效監(jiān)管。可以說，按揭證券化市場雖然有轉(zhuǎn)移和分散風(fēng)險的功能，但風(fēng)險并不會消失，而只是分散或轉(zhuǎn)移到了他人身上。因為，這些證券化產(chǎn)品的發(fā)展需要的是持續(xù)穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場及公開透明信息披露機(jī)制。近來美國房地產(chǎn)市場發(fā)生逆轉(zhuǎn)，其風(fēng)險也逐漸凸現(xiàn)出來。

　　這也告訴我們，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險是客觀存在的，不僅住房按揭貸款有市場風(fēng)險，而且住房貸款證券化產(chǎn)品也存在著市場風(fēng)險。只是當(dāng)房地產(chǎn)市場繁榮時，這些信貸風(fēng)險被我們忽視了，一旦房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)生逆轉(zhuǎn)時，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險才會逐漸顯露出來。并且，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險不僅會對房地產(chǎn)市場造成不利影響，而且也會對證券市場產(chǎn)生負(fù)面影響。對此，國內(nèi)銀行業(yè)及管理層要對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險予以高度關(guān)注，避免由此對

中國經(jīng)濟(jì)可能產(chǎn)生的不利影響。(易憲容 韓芳)