□本報記者 鄒靚

　　在昨日召開的“2006投資中國·上海論壇”上，中國社科院金融研究所所長李揚表示，建設部、國土資源部正在研究一系列“結合地區特征的、可以合理實施的”房地產政策。下一步的政策出臺將規避全國一刀切的情況，以期實現有效地、有區別地控制房價的目的。

　　以“區別政策”控制房價

　　近年來，我國固定資產投資，特別是房地產投資增速迅猛。建設部、國土資源部等相關部門連續發文，要求控制信貸和土地閘門。李揚指出，中國宏觀經濟運行目前的投資問題中，房地產投資作為調控重點，增速非但沒有回落，反而在三季度出現了加速趨勢。

　　今年9月份，我國

房地產投資同比增長28.7%，比6月份高出近一倍多，并且高于固定資產投資增速。一、二、三季度，我國土地開發面積較去年同期分別上漲33.35%、33.98%和34%。截至今年9月，我國商品住宅施工面積已經是竣工面積的7.03倍，而在2005年和2004年同期，前者只相當于后者的6.42倍和5.64倍。

　　數據顯示，在土地購置面積顯示下降的情況下，土地開發面積卻大幅增長。對此，李揚表示，“土地購置面積和土地開發面積呈不同方向變化，表明開發商過去囤積了相當規模的土地，并且現在正在釋放”。

　　值得關注的是，房地產銷售增長率同期快于投資增長率。李揚認為，在當期需求超過當期供應的情況下只能出現兩個結果。“一個是

房價上漲，另一個則是在需求刺激下，商品潛在供應迅速增加。”

　　李揚分析認為，房地產價格與租賃價格休戚相關。“因為房地產投資中有部分屬于投機，而租房價格的變化則是觀察房地產市場的又一可靠標志。”

　　今年以來，雖然三季度房地產租賃價格增長4.9%，高于一、二季度，但是同期低于房價5.5%的漲幅。“投資分攤到若干年就能得出消費概念，對房產的消費最終將影響

房產投資。”

　　李揚透露，建設部、國土資源部正在研究一系列“結合地區特征的、可以合理實施的”房地產政策。下一步的政策出臺將規避全國一刀切的情況，以期實現有效控制房價，以及有區別地控制房價。

　　以金融體制改革根治流動性過剩

　　今年以來，我國全部金融機構的存貸比下降了67.4個百分點，達到歷史最低水平。從貸款增速和存款增速的變化以及結構上，表現出某種趨勢。

　　從存款結構來分析，目前居民儲蓄率相對下降，而企業、政府的儲蓄率則在上升。數據顯示，今年9月份，我國全部金融機構存款同比上升17.11%，儲蓄存款上升15.99%，企業存款上升15.06%，同期財政存款、機關存款分別高達39.45%和27.79%，遠高于全國儲蓄存款。對此，李揚指出，“如果政策調整針對的只是居民儲蓄，那么勢必出現方向性偏差。”

　　反常還出現在外匯占款和貨幣政策上。相關數據顯示，今年的外匯占款主要來自于經常項目。而流動性過剩的產生和延續已經導致了市場利率和存款利率倒掛。在流動性過剩的大背景下，央行不斷調控利率。貸款控制使得銀行資金運用流向了低收益債市，銀行經營壓力很大。

　　與此同時，緊縮貨幣政策沒有相應的調控政策同步響應，原本應當作為制度工具的法定存款準備金率被頻繁作為微調工具使用。李揚指出，“存款準備金率從效果上來說是個巨斧，然而從三次調整的情況來看，除首次效果明顯外，第二次調整的效果已經不大，而最近一次調整則幾乎沒有反應”。

　　李揚同時指出，從國家政策目的來看，動用法定存款準備金率工具是為了收縮流動性，然而從效果來看，并不如人意。

　　李揚表示，“如果不對現行的金融體制特別是外匯管理體制進行改革，流行性過剩問題無法從根本上改變”。