管清友

　　連續的加息已遏制了通漲隱憂，美國經濟增長也已開始放緩，但美元政策未必會如期調整

　　“人有旦夕禍福，月有陰晴圓缺”。在并不比中國更圓的美國月亮下， “月滿則虧”的凄冷正不可避免地降臨到這個世界第一大經濟體的房地產市場。盡管投資者經常會經歷“十五的月亮十六圓”的繁榮，但我們將之稱為“非理性繁榮”應該更恰當。

　　在過去的5年，樓市成為繼IT泡沫破滅之后美國經濟增長的另一個發動機。在美元流動性嚴重過剩的大背景下，大量的資金涌入了樓市造就了又一輪繁榮。但泡沫總是要破滅的，不管它能夠持續多長時間。“月滿則虧”，只不過大多數人不太相信罷了。

　　有一個美國人卻非常相信這一點。他曾數次告誡各國政府和投資者“月滿則虧”的道理——市場存在著高位和低位均衡的轉換。不過很少有人相信他，盡管過去的經濟現實已經證明他的預言頗有些道理。

　　這個人叫做保羅·克魯格曼(Paul R. Krugman)。

　　不美麗的預言

　　市場不愿相信克魯格曼，是因為這個人似乎總在破壞市場的祥和氣氛，就像在嬰兒的滿月酒席上預言這個“嬰兒早晚會死”一樣。

　　2006年8月15日，克魯格曼在《紐約時報》的專欄文章中說，由于美國樓市近年來價格會暴漲，在很多地區

房價開始下降，投機需求出現逆轉，導致目前市場上充斥著未出售的房產。

　　他認為，這是針對“硬著陸”而不是“軟著陸”的一劑處方。而且，由于近三年來樓市是美國經濟增長的主要發動機，樓市的逆轉意味著美國將不可避免地出現嚴重衰退。

　　不過好像他這次又“不幸”言中了。

　　美國全國

房地產經紀人協會9月發表的報告顯示，8月美國舊房銷售均價為每套22.5萬美元，比去年同期下跌1.7%。這也是美國房地產市場11年來首次出現房價同比下跌。

　　報告還顯示，8月份630萬套的舊房銷售量創下了2004年1月以來的最低水平，不僅比前一個月又下跌了0.5%，而且已經是連續第五個月下跌。

　　不復雜的推理

　　泡沫為什么會破滅？其實問題很簡單，因為樓市的正常需求之上存在著太多的超額需求。而這些超額需求是建立在對美國經濟的信心之上的。一旦世界政治經濟形勢或者美國國內財政貨幣政策的發生轉折性變化，這種信心就會受到影響。

　　從沒有人相信，到有一部分人相信，再到大部分人相信，最后所有的人都相信：房價要大跌了。于是信心垮了，大量的投機者手中的房子沒有下家接盤，樓市就會出現加速度的下跌，直到跌到正常的供求所能決定的價格水平，甚至出現超跌。回顧世界各國的樓市價格波動的規律，概莫如此。

　　克魯格曼看到了這一點，所以他分析：在房價處于高位的時候，一些人匆忙地買房，因為害怕未來價格上漲會超過他們的支付能力；更多的人則是為了投資而買房，豪賭價格會繼續上漲。

　　投機需求導致了價格暴漲的泡沫出現。而當某個時點(比如利率提高)之后，價格上漲大大超出了購買者意愿支付，價格上漲就會由兩位數的增長變為一位數的增長，并逐漸出現負增長，于是泡沫破滅了——高位均衡轉向了低位均衡。

　　不一定的減息

　　影響美國樓市走勢的因素有很多。如果非得說出其中最重要的一個，我想應該是美元。

　　

美聯儲的官員自格林斯潘以來一直遵循一條規則：對外界你什么都可以說，除了美元。因為在這一政策上面承載著很多美國想要實現的目標，所以判斷美元政策，首先應當看美國下一步的主要目標是什么。

　　連續的加息已經遏制了通漲隱憂，美國經濟增長也已經開始放緩。因此從常理來說，加息周期已經結束，減息周期即將開始。一旦減息周期開啟，全球流動性過剩的問題還會持續，美國樓市就可能會在下跌之后出現回調。

　　但是，美元政策是否會如期調整，我看未必。

　　弱勢美元會再次導致油價暴漲，美國國內資產價格泡沫繼續放大。油價暴漲對美國經濟、美國股市以及共和黨的中期選舉都不是好事，還會讓一些反美的產油國有實力與美國叫板。資產價格的泡沫則很容易導致泡沫破滅后的蕭條，經濟大起大落。

　　所以我估計美元政策未必會在短時期內調整。美國樓市也就仍然無法擺脫加息的打擊，其下跌趨勢將更加明顯。

　　我的這一判斷或許和許多經濟學家不太一樣，但這種分歧至少可以證明美元政策仍存在著不確定性。不確定就意味著風險，沒人會跟自己的錢過不去，這也就意味著加速下跌依然會發生。

　　所以我們恐怕還得相信克魯格曼一回，至少此前他比大多數經濟學家的預言正確率高些。但愿美國樓市的投資者們都在“月圓之夜”拋出了自己的房子。這同樣也算是送給中國投資者的中秋祝愿，盡管中國房地產的月亮或許比美國的還要圓一些。

　　(作者系中國社科院亞太所博士，文章代表個人觀點）