左大培，1982年畢業于遼寧大學經濟系，獲學士學位；1982－1988年就學于中國社會科學院研究生院；1985年獲經濟學碩士學位；1988年獲經濟學博士學位；1988年之后一直在中國社會科學院經濟研究所從事經濟理論研究工作；1997年以來為中國社會科學院經濟研究所研究員，兼中國社會科學院研究生院教授。1990-1991年和1994-1995年兩度受聯邦德國洪堡基金會資助赴德國從事博士后訪問研究。自1982年以來一直為中華外國經濟學說研究會會員，近幾年擔任理事。

　　8月14日-8月20日，新浪財經把一周的時間留給左大培。----編者按

從單位分房變為批地私人開發是一場大掠奪     8月14日  星期一

　　文/左大培

　　大約直到1998年或1999年，中國的絕大多數國有單位(包括政府機關、國有事業單位和國有企業)都還實行“單位分房”，由單位給本單位的干部職工分配住宅，而國有單位的干部職工則免費或幾乎免費地住著這樣分到的國家所有的住宅。這種“單位分房”制度被視為“計劃經濟下的福利性分房制度”，在20世紀90年代末期被政府下令終止。從此以后，國有單位的干部職工再要住房子，就得主要靠自己拿錢去買房或租房了。

　　而到20世紀90年代下半期，私人可以花錢購買的房屋，主要都是由房地產開發商用政府批給的土地開發的。這些開發商絕大多數都是私營企業特別是私營公司，它們靠政府批給的土地來開發房地產，就形成了批地私人開發房地產的格局。從單位分房變為個人拿錢去購買批地私人開發的住宅，表面上看是“住宅消費由計劃經濟變成了市場經濟”，實際上卻暗地中包含著一場大掠奪，這場掠奪的實質，是剝奪了有分配住房的潛在權利的人的級差地租分享權，將它白送到房地產開發商手中，變為他們的超額利潤。

　　為了說明這個道理，我們需要首先分析一下計劃經濟下的“單位分房”制度。

　　過去國有單位所分的房子，最初有少數來自于被中華人民共和國政府剝奪了財產的那些人和機構，但是大部分來自國有單位的住宅建設。被中華人民共和國政府剝奪了財產的那些人和機構，包括舊政權的政府機構、政府官員、“帝國主義侵略者”、“反革命分子”、“地主惡霸”以致少數“不法資本家”。而越到后來，國有單位建造的住宅就越成了國有單位分配的住宅的主要來源。

　　國有單位要能夠建造住宅并將其免費分給國有單位的干部和職工，就必須解決建筑的資金和土地問題。

　　國有單位可以通過許多不同的方式獲得建造住宅的資金，但是這些資金最終基本上都來源于財政的撥款和國有企業自籌的資金這兩部分。而國有企業自籌的資金又來源于企業凈產值中超過發給職工的工資獎金的那一部分。所以，那時國有單位建造住宅的資金，最終基本上都來源于各級政府的稅收和國有企業的利潤。

　　國有單位建造住宅所使用的土地，最初也有少量來自于那些被中華人民共和國政府剝奪了財產的人和機構，但是以后就基本來自于在舊的城鎮地區和農村地區征用的土地。在舊的城鎮地區征用土地，必須對原來居住的居民實行拆遷，政府和國有單位在絕大多數情況下都給拆遷戶安置了新的住房，在一定程度上對住宅用地被占用的城鎮居民給予了補償；而對耕地被占用的農民所作的補償就有千差萬別，而且這種補償往往是很不充分的。

　　但是國有單位為建造住宅如何征用城鎮和農村的土地，這與我們這里討論的事情無關。關鍵的事實是，國有單位將其建造的住宅免費分給了國有單位的干部和職工，這些干部和職工不僅可以終身與其全家一起免費使用這樣分到的國有住宅，而且在絕大多數情況下還可以將這樣分到的住宅傳給自己的兒孫居住。這等于說，計劃經濟下分到國有住宅的人有對這種住宅的永久居住權和使用權。而在取消“福利性分房”時所作的“房改”，又使這些過去的國有單位干部職工在象征性地付費之后得到了他們所分到的房子的所有權。

　　在轉向實行市場經濟二十多年之后，我們現在可以明白這些免費分到的房子的經濟意義了：免費分到住宅的國有單位干部職工無償地獲得了其住宅所在土地的級差地租。

　　在市場經濟中，城鎮地區集聚了各種物品的交易和大量的人力資本，在這種集聚地從事經營活動的企業就有了超過社會平均水平的盈利。這種集聚地的土地所有者可以利用自己對特定地點的壟斷，將這樣的超額盈利化為級差地租。一般來說，一塊土地上的級差地租數額，隨該地接近城鎮中心的程度和該城鎮地區人均收入的增加而上升。將一塊土地每年的級差地租按通行的利息率資本化，就得出了這塊土地的市場化價格。

　　城鎮地區的居民在市場競爭條件下購買住宅或租用住宅時，也必須如數支付相應土地上的級差地租，因為他們在這塊土地上居住會造成一種機會成本，這個機會成本就是使企業不能利用同一塊土地進行經營活動。而在正常的情況下，城鎮居民之所以會情愿支付級差地租而住進昂貴的住宅，首先是因為住得離營業中心近，可以節約前往工作場所必須花費的大量時間、精力和金錢。

　　這種城鎮地區的級差地租造成了一個規律性的現象：越接近城鎮中心的住宅價格越高。在北京地區，當通州的房價還在每平方米大約兩千元時，北京二環路以內地區的房價已上升到每平方米一萬元，而那時每平方米住宅的造價不過一千元。據說現在上海黃浦江邊金融區的某些地段房價已達到每平方米八萬元，杭州西湖邊的高檔住宅每平方米售價也達四萬元。除了社會正常水平的利潤之外，大城市中心區房價與其建造成本之間的驚人差額，主要反映了住宅所占土地的級差地租。

　　這樣，在單位分房時代免費分到住宅的國有單位干部職工，實際上是無償地獲得了其住宅所在土地的級差地租。這首先表現在，這些由單位分到住宅的人住得離營業中心近，可以節約前往工作場所必須花費的大量時間、精力和金錢。

　　更重要的是，由單位分到住宅的人在“房改”中繳了一筆錢(“房改買房錢”)后就變成了自己住宅的所有者，而他們所繳的錢大致相當于其住宅的建造成本加適當的利潤。而他們住宅的市場售價與這個“房改買房錢”之間的差額，就正好大致等于其住宅占用土地的市場價格，也即相應土地級差地租的資本化價格。無論是否再將其住宅賣出，享受單位分房的人都無償獲得了其住宅所在土地的級差地租。

　　經濟理論界一般都認為，在市場經濟中，土地的級差地租是由社會經濟的客觀原因造成的，并不反映任何個人對整個社會經濟的貢獻。正因為如此，即使是西方的主流經濟學界也認為，應將土地的級差地租收歸全民享有。反映在政府政策上就是，美國、日本等國力圖通過對房地產收稅而將級差地租收入盡可能收到政府手中，而香港政府則通過拍賣土地使用權將長期的級差地租化成一次性的政府拍賣土地收入。

　　由這個角度看，單位分房制度讓分到住宅的人無償得到級差地租，顯然這并不公平，因為級差地租產生于社會經濟的客觀因素。即便從市場經濟中通行的“先占者享有”的原則看，單位分房制度讓分到住宅的人無償得到級差地租也不公平，因為國有單位建造住宅所使用的土地，其最初的占有者是原來使用這塊土地的城鎮居民(“拆遷戶”)和農業用地上的農民。如果讓先占者享有級差地租收入的話，應當得到級差地租的是這些被征用了土地的拆遷戶和農民。而在最近幾十年的土地征用中，這些被征用了土地的拆遷戶和農民所得到的補償可以說并沒有包括級差地租的最大部分。這是近些年的征地拆遷引起廣大群眾強烈的反感、反抗以致激烈的社會沖突的主要原因之一。

　　但是，轉向批地私人開發房地產卻造成了更為嚴重得多的不公平。在批地私人開發房地產的體制下，免費使用政府批給的土地的房地產開發商將建造的住宅按市場價格出售，這個價格中已經包含了所用土地全部級差地租的資本化價格，而這樣出售住宅的銷售收入全部歸私人開發商所得。原來使用被房地產開發征用的土地的那些拆遷戶和農民，所得的補償并不比原來國有單位征用時優厚。出售新建住宅所得收入與建造成本加給原土地使用者的補償之差，全部變成了房地產開發商的私人利潤，而這個私人利潤中包括了幾乎全部住宅建造所用土地的級差地租的資本化價格。

　　將這樣的批地私人開發房地產下的利益分配格局與計劃經濟下的單位分房制度相比較，我們可以清楚地看到：這樣的一種住宅消費制度的變化，并沒有給建造住宅用地的原使用者們——城鎮的拆遷戶和農民帶來任何好處，因為他們所得的補償并沒有增多；政府和國有單位也沒有得到任何好處，因為它們現在雖然不必給政府官員和單位員工蓋房子了，卻必須給員工們增加工資以便讓他們能夠買得起或租得起房子；真正的利益分配變化僅僅在于，原來由分到房子的國有單位干部職工所得到的住宅用地的級差地租，現在變成了私人開發商的利潤——一種純粹不勞而獲的暴利。

　　當然，計劃經濟時代的單位分房有許多弊病。它降低了效率，妨害了人們對住宅的自由選擇，而且常常在單位內部制造出許多不必要的矛盾，增加了單位領導的工作難度。這種分房制度在實際的執行中也并不公平。由于它有這樣一些弊病，筆者本人當年也是主張取消單位分房制度的。

　　但是，取代了單位分房制度的批地私人開發體制卻是一個更壞而且壞得多的制度，因為它把整個社會的人們共同創造的城鎮土地級差地租，變成了極少數私人開發商不勞而獲的暴利。正是在全國開始廣泛實行批地私人開發的20世紀90年代，中國的億萬富豪階層迅速生長。有資料顯示，就是到最近，中國最富的那一小撮富豪中，還有將近一半發跡于房地產開發。

　　正是在這樣的暴利引誘下，那些私人開發商拼命地爭奪城鎮地區每一塊可建住宅的土地，上演了無數爾虞我詐、謀財害命、撒謊欺騙、破壞文化的丑劇。我們還掌握了大量證據，表明在這樣的體制下私人開發商如何與貪官污吏相勾結：貪官們批地給開發商免費使用，開發商則將建成的住宅免費贈送給貪官們。

　　我們可以沿用主流的說法，說計劃經濟時代的單位分房也并不公平，因為它將應歸全民所有或原住民所有的級差地租白送給了分到免費住宅的國有單位員工。但是，盡管有這樣的不公平，它畢竟將這些級差地租在當時成千上萬的國有單位干部職工中作了一個相對平均的分配。而批地私人開發卻將這些級差地租集中起來送給了極少數私人開發商，將原來由幾百人甚至上千人平分的級差地租集中送給了一個人。這不僅更不公平，而且是更不公平得極為嚴重。

　　由單位分房轉向批地私人開發住宅，實質上是將有權分房的大批國有單位員工所分享的土地級差地租送給了極少數私人房地產開發商。從這個意義上說，這是私人房地產開發商對有分配住房的潛在權利的人的一次不折不扣的掠奪。

　　值得注意的是，這種掠奪打著“取消計劃經濟下的福利性分房”的幌子，而且最初是在“將

　　正因為很難將這場掠奪的罪責歸之于個別人，也不能將它完全歸之于個別的地方政府，我們才應當象主流經濟學家們習慣的那樣，將這場掠奪的罪責歸之于“制度”——不過這次負有罪責的是“市場化”，至少是那種“讓少數人暴富的市場化”。

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