◎ 梅新育

　　近年，通過各種渠道進入中國房地產市場的外資規模及其影響與日俱增，引起了廣泛的關注。雖然關于外資的規模還難以通過現有的數據完整、全面地衡量，但是我們卻不能不對其保持警惕，并通過審視我們在金融、房地產領域的制度缺陷，考慮應對之策。

　　外資涌入中國房地產市場的推動力

　　在西方各國，房地產價格上漲幾乎橫貫了整個90年代，以至于斯蒂格里茨將90年代稱作“喧囂的90年代”。2000年下半年西方經濟步入蕭條之后至今，房地產是西方各國唯一持續上漲的資產市場，其上漲行情之普遍，連日本房地產市場也于2004年出現了上世紀90年代初泡沫經濟破滅以來的第一次上漲。其中，據美國聯邦住房企業和觀察辦公室統計，僅2004年一年，美國房價平均漲幅就高達11%，為1979年以來最高紀錄。2005年以來，主要西方國家房地產市場漲勢依然沒有止步。但西方國家這一輪房地產大牛市畢竟已經臨近尾聲，從西方國家房地產泡沫中受益的群體都存在轉移資金的客觀需要。在這種背景下，由于以下兩方面特點，房地產市場成為來華外資、特別是投機性國際游資(hot money，又稱“熱錢”)偏好的選擇：一方面是中國房地產業的暴利、規模和流動性對外資產生了強烈的吸引力，中國房地產利益集團強大的政治游說能力更令國內外投資者相信他們有能力維持對自己有利的政策環境；另一方面是房地產業和房地產市場的某些特點給予外資進入的便利與機會，這種便利和機會首先表現在房地產開發行業對外資的需求上升，其次表現為對外資進入房地產市場的市場準入政策寬松，甚至不乏激勵。

　　一、暴利是對外資的最大誘惑

　　房地產業本身就號稱中國大陸最后一個暴利行業，北京和

長三角、珠三角地區房地產市場尤其火爆，利潤豐厚。

　　中國房地產市場的高投資、高回報是

中國經濟生活中最引人注目的現象之一，即使在近兩年世界性的房地產牛市中，中國房地產市場的表現也極為引人注目。在境外基金直接參與最多的房地產租賃市場，中國市場收益率比美歐市場收益率普遍高50%以上。在2006上海國際地產大會上，花旗集團房地產投資部首席策劃師斯蒂芬·柯利(Stephen M. Coyle)稱，倫敦、美國、日本的房地產租賃市場收益率分別只有4%、4.5%和3.5%，但上海可達7%。中國的房地產開發行業更是暴利驚人，成為造就中國大陸億萬富翁的最大溫床，所以在中國大陸的各類富豪榜上，房地產富豪們始終占居著顯赫的地位。由于中國房地產開發行業黑幕重重，號稱“夜有多黑，房地產市場就有多黑”(落馬前“上海首富”周正毅語)，且房地產利益集團極力阻擾政府有關部門對此作出全面、真實的統計核算，房地產開發企業信息高度不透明，該行業企業對外宣稱的利潤數據幾乎沒有任何參考價值，只能通過一些跡象間接估算和推測。2003年，筆者曾經間接估算了北京地區房地產業的利潤率：

　　北京西部玉泉路周邊地區商品房價格一般是塔樓4700元/平方米左右，板樓5200元/平方米左右，經濟適用房長安新城房價為3950元/平方米。然而，2003年11月2日與長安新城一墻之隔的北京DC商品房項目開盤，其中最便宜的一棟板樓房價為3860元/平方米，竟然比享受多項政府優惠的經濟適用房長安新城價格還低90元/平方米。假設3860元/平方米是該地區商品房開發的成本底線，那么，按照該地區商品房板樓平均價格5200元/平方米計算，該地區商品房板樓平均銷售利潤率就是(5200-3860)/3860×100%＝34.7%。如果運用財務杠桿，開發商的投資回報率還可以加倍放大。假設該地區商品房板樓開發商資產負債率等于1998—2002年全國房地產企業年均資產負債率(約75%)，則其投資收益率高達138.8%。

　　2005年8月，福州市物價局在全國率先公布了該市商品房的社會平均成本。該局核算了101塊合計2632畝地塊的地價、建安成本以及附屬公共配套設施費、公共基礎設施費等項成本，這些地塊是福州市市區從2002年至2005年3月通過招標拍賣、掛牌交易取得土地使用權的所有土地。核算結果，福州市商品房社會平均開發成本為2019—2305元/平方米。在福州市物價局測算的一個當地典型的商品房小區中，銷售均價3900元/平方米左右，而開發商運營成本(開發商的管理費用、工資支出、廣告投入、貸款利息、納稅等)一般不會超過商品房銷售價格的10%，計算結果開發商利潤率為60%左右。在福州市物價局測算的各個地塊中，開發商利潤率平均約50%，最低約20%，最高超過90%。其中利潤率超過50%的樓盤有10個，呈現出樓盤越高檔、利潤率越高的特點。

　　雖然在近年的宏觀調控中房地產行業被列為調控重點，但由于各種原因，調控效果不佳，在價格方面，房地產價格上漲幅度更明顯超過整個消費價格漲幅，一些重點城市房地產價格漲幅更為驚人。尤其突出的是，出于各種目的，不少地方政府還竭力推高、維持本地房地產市場的高價。甚至直到2006年6月初，在中央政府已經發布了力度前所未有的措施力圖抑制房價上漲失控之后，蘇北一個縣級市領導仍然把當地房價4年漲3倍作為政績對記者津津樂道(《新華每日電訊》，2006年6月4日)，這個蘇北縣級市領導的思路和行為是許多地方政府及其領導的縮影。

　　二、中國樓市規模和流動性優于其他主要資產市場

　　當國際游資進入一國市場時，需要在該國資產市場尋找安全性、收益性、流動性較佳的投放場所，特別是對流動性要求較高。

　　在金融市場開放度較高的國家，游資選擇的通常是東道國的證券、期貨等金融市場；但中國大陸金融服務業市場開放度不高，且資本項目管制較為嚴格，投放證券、期貨市場流動性一般。相反，房地產市場在實踐中對外資基本上是全面開放，外資購買房地產納入經常項目交易，而不是如同全世界絕大多數國家和地區那樣納入資本和金融項目；加之中國大陸房地產市場容量足夠龐大，超過證券、期貨等其它金融市場，僅2005年商品房銷售額就達18080億元，2006年3月末房地產貸款余額3.2萬億元(2006年一季度《中國貨幣政策執行報告》)，還有龐大的房地產存量可供交易(買賣、租賃)，且房地產交易日益便捷，房地產資產的證券化(即房地產投資信托基金的出現與發展)發展勢頭迅猛，前景可觀，市場流動性在未來相當長一段時期內將日趨上升。論收益性，近幾年房地產市場表現更是遠遠超過極度蕭條的證券市場。

　　三、中國房地產利益集團有著強大的政治游說能力

　　房地產業是中國社會目前最成型、活動能量最強的產業利益集團，無論是否明確意識到，海內外投資者普遍相信，中國房地產利益集團有能力維持偏向于他們的政策，保持房地產市場泡沫不散，而他們的這種信念又來自近年圍繞房地產市場的幾輪博弈結果：

　　2003年，中國人民銀行頒布《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(即有名的121號文件)，要求通過提高購房按揭首付比例等手段控制房地產信貸業務，遏制房地產市場泡沫。結果，在房地產業發動的強大政治游說下，國務院不久就發出了《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》(國發［2003］18號文)，首次將房地產業列為國民經濟支柱產業，高度肯定其地位與作用：“房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業。促進房地產市場持續健康發展，是提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物質文化生活需要的基本要求；是促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經濟持續快速健康發展的有力措施；是充分發揮人力資源優勢，擴大社會就業的有效途徑。實現房地產市場持續健康發展，對于全面建設小康社會，加快推進社會主義現代化具有十分重要的意義”，121號文件由此無疾而終。

　　在2005年的宏觀調控中，房地產市場再次被列為調控重點，上海等大城市房地產價格一度下跌，但不久之后就強力反彈，反而超出了調控之前的價格。

　　福州市物價局于2005年8月在全國率先公布了該市商品房的社會平均成本，此舉贏得了全國社會各界的普遍支持，但迄今沒有第二座城市政府效仿，某些房地產“研究”“專家”還毫無依據地聲稱公布商品房社會成本是“既不合法律又不合規律”。

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　　四、中國房地產開發行業存在對外資的需求

　　就房地產開發行業對外資的需求而言，我國房地產開發企業普遍負債率較高，根據中國人民銀行房地產金融分析小組2005年8月5日發布的《2004中國房地產金融報告》，我國房地產開發商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比率在70%以上；在房地產市場多年獨領中國內地之風騷的北京，2000—2002年房地產開發企業平均資產負債率竟然高達81.2%。由于自有資本嚴重不足，多年來中國房地產開發企業高度依賴各類銀行融資。2004年前后，政府通過緊縮信貸來抑制房地產投資過熱，中國房地產企業普遍面臨資金緊張局面，這樣就恰恰給深受人民幣升值預期和中國境內房地產投資高回報率雙重吸引的境外資本創造了切入中國房地產市場的機會，以至于境外資金進入熱點地區房地產市場成為2004年以來中國房地產行業的熱門話題。某些房地產開發商盲目追求高速擴張業務，資金極度緊張，一旦遇到宏觀調控，不尋求引進外資，就只有死路一條。如浙江綠城集團同時運作的項目超過40個，其房地產主業橫跨開發、景觀、材料等各個環節，資金緊張，為此，除了在國內尋求各種融資方式外，該公司還不得不走上海外融資的道路，集團在海外注冊的控股公司——綠城中國控股有限公司于2006年1月10日向以摩根士丹利和Stark Investment組成的國際財團定向發行1.3億美元可轉換債券，16日又以2000萬美元的價格向該國際財團轉讓了綠城中國控股有限公司的2%股權。2006年5月以來，中央政府發布了力度空前的政策措施遏制房地產市場泡沫，限制房地產信貸渠道，并依法從高征收土地閑置費，房地產開發商資金緊張，引進外資解困的動機更加強烈。事實上，也是在新一輪房地產市場調控開始之后，外資反而加快了進入中國房地產市場的步伐。

　　五、外資進入房地產市場政策環境適宜

　　在市場準入政策方面，外資歸根結底是通過投資房地產開發行業和購買房地產兩種方式進入中國房地產市場的，而這兩種方式在中國實際上都不會遇到政策障礙。

　　在外資進入房地產開發行業方面，無論是2002年3月發布的《外商投資產業指導目錄》，還是2004年11月發布的新《外商投資產業指導目錄》，其指導思想無疑都是正確的，就是對外商在房地產領域的投資鼓勵與限制并舉，一方面，新、舊《外商投資產業指導目錄》中鼓勵外商投資產業第八類都是房地產業(普通住宅的開發建設)；另一方面，2002年版《外商投資產業指導目錄》的限制外商投資產業中，納入了房地產類的兩種項目：土地成片開發(限于合資、合作)；高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設、經營，2004年版《外商投資產業指導目錄》限制類別又增加了“大型主題公園的建設、經營”一項。然而，在實踐中，由于以下原因，上述合理限制外商投資的指導思想遭到了嚴重削弱：首先，不同主管部門政策目標不一致，在中央層次就難以形成有效的政策合力。其次，在地方層次，許多地方政府“引資沖動”極為強烈，將招商引資作為工作的頭號重點，將招商引資指標作為政府部門考核的主要指標，層層分解落實，即使司法、婦聯、教育、武裝之類部門也不能幸免，有些地方甚至要求沒有完成招商引資指標的部門領導在當地電視臺檢討。在這種走火入魔的氛圍下，以地價、稅收優惠之類措施不分青紅皂白地鼓勵外資進入本地的做法蔚然成風，投資規模大、對GDP拉動作用強的房地產業自然不會逃脫招商引資者的法眼，結果是對房地產領域外商直接投資的限制幾乎全部淪為具文。

　　在外資購買房地產方面，目前雖然針對房地產購買和轉讓制定了一系列匯兌管理措施，但實施效果不理想。在現行管理辦法下，非居民既可以個人名義購買境內商品房，也可以企業、機構和基金的名義購房，其交易、登記、轉讓和購匯匯出環節不存在特別的限制措施。在我國對經常項目進行真實性審核和對資本項目進行嚴格管理的情況下，外匯資金以購買境內商品房的形式進行跨境流動相當便利，成為“熱錢”流入的一種渠道。

　　外資的影響力不可小視

　　無需否認，外資進入境內房地產市場自有其積極意義，他們不僅為房地產開發提供了大量資金，增加了房地產市場的供給，而且外資房地產開發公司率先給國內市場引進了先進、成熟的房地產開發模式和產品，促進了國內房地產市場的跨躍式發展和競爭。然而，在中國房地產市場運作高度不透明、市場操縱行為盛行、價格泡沫日益膨脹、房地產空置面積與日俱增的背景下，外資持續大規模流入境內房地產市場，助長了房地產價格泡沫，加大了我國國際收支失衡和人民幣升值的壓力，并提高了國內金融體系的潛在風險。

　　一、加劇國內房地產市場價格泡沫

　　無論是按照絕對水平還是相對水平(如收入房價比)衡量，中國房地產市場目前的價格水平都已經太高；外資大規模進入，又從兩個方向進一步推高了房價：首先，外資進入增加了房地產市場上的資金供給，直接有助于推高房價。在某些地方、某些時期，外資直接推高房價的效果相當明顯。上海2006年2月、3月房貸分別減少36億元、38億元，表明內資購買趨向減少，但同期平均房價卻上升了5.5%，銷售面積也逐月增長：2月份日均銷售面積2.8萬平方米，3月份日均銷售面積5.9萬平方米，表明外資的購買行為不僅抵消了內資購買減少對房價的抑制作用，而且把房價持續推向高位。位于北京市中央商務區的銀泰中心是典型被境外買家控制的項目，境外買家多數來自臺灣，從2005年年底到2006年6月初，成交均價從35505元／平方米上漲到43608元／平方米，漲幅23%。

　　其次，境外機構和個人的購房行為在國內房地產市場上產生了明顯的“標桿效應”，很多境內民間資金受其影響紛紛跟風入市，間接推動了國內房地產價格持續上漲。

　　二、加劇國內住宅市場供求結構失衡

　　目前，我國房地產市場供求關系存在結構性失衡，高檔住宅、商業物業過多，經濟適用房較少，這種現象在北京、上海等大城市尤其嚴重。出于追求收益、流動性和管理便利等動機，也由于我國實施多年的外銷房制度人為地將境外機構、個人購買房地產對象限制在高檔次項目，境外機構、個人的投資通常集中于中高檔住宅和商業物業，投資于經濟適用房的比例較少，進一步加劇了中低檔住宅市場的供求失衡的狀況。

　　三、加大了國際收支失衡和人民幣升值壓力

　　國際收支失衡、人民幣升值壓力已經成為我國當前宏觀經濟管理面臨的最大挑戰之一。1995年以來，中國歷年貿易順差均超過100億美元，2005年高達1019億美元，2006年1—5月達468億美元。與此同時，中國包括外匯儲備在內的對外資產規模迅速膨脹，中國從對外凈負債國躍居對外凈資產國。2006年3月末，我國外匯儲備已達8751億美元，2005年末對外凈資產2875億美元。在全球貿易體系的背景下考察，一國單方面的順差積累不可能無休止持續；在國內，龐大的國際收支順差不僅削弱了我們的貨幣政策自主權，而且通過膨脹基礎貨幣供給導致我國國內流動性過剩，國內資產市場價格泡沫增多。外資在人民幣升值和房地產漲價雙重收益預期驅動下流入境內房地產市場，加劇了我國面臨的上述問題。

　　尤其突出的是，外資內流房地產市場與房地產等資產市場價格上漲之間是一種自我實現的關系：除了直接從國際市場傳遞過來的價格上漲(如大宗商品期貨)之外，資產市場價格普遍上漲系流動性過剩所致，而流動性過剩重要原因又是經常項目和資本項目的龐大雙順差，使得我們的基礎貨幣供給膨脹；而資本項目的順差(包括一部分偽裝成經常項目順差的資本內流)在相當程度上又是在中國資產市場價格上漲的預期驅動之下造成的；……如此反復不已，若無其它干預，這個螺旋進程最后將以價格泡沫急劇破滅告終。

　　四、加大金融體系的潛在風險

　　如上文所述，目前我國房地產開發企業自有資金很少，高度依賴銀行信貸；一些外資房地產企業還存在注冊資本到位率低、虛假投資、自有資金嚴重不足和負債比例偏高等問題。而在個人(含非居民個人)按揭貸款中，從銀行獲得的住房按揭貸款最高可達八成。根據2006年一季度《中國貨幣政策執行報告》，截至3月末，房地產貸款余額已達3.2萬億元，占全部人民幣貸款余額的15.7%，其中房地產開發貸款和個人住房貸款分別為1.2萬億元和1.9萬億元。在這種情況下，房地產市場價格泡沫一旦急劇破滅，勢必危及整個金融體系。20世紀80年代末日本房地產泡沫破滅、1997年金融危機中東亞經濟體房地產泡沫破滅的慘痛教訓我們不可忘記。

　　關鍵在于外資、尤其是投機性熱錢行為具有突出的“羊群行為”特征，一旦預期收益惡化(在房價高位持續上漲難乎為繼的時候出現這種情況的概率很高)，或是投機者資金鏈斷裂，或是其它新興市場發生資本流動方向逆轉，他們就會爭先恐后退出。僅僅外資自身退出并不足以導致我國房地產市場崩盤，但他們退出可能引起國內投資者(或曰投機者)跟風拋售，那樣結果就難以預測了。而在當前情況下，投機者資金鏈斷裂和其它新興市場資本流動方向逆轉都未必沒有可能發生。前幾年，主要國家中央銀行全面實行低利率，海外投資者(或者說投機者)有充裕的廉價資金可以使用。特別是日本從2001年3月開始實施零利率政策后，廉價日本資金大量流向海外市場，一方面，來自日本和其它東亞經濟體的資本流入抑制了美國長期利率，以至于美國近兩年出現了長期利率沒有隨短期利率同步上升的“長期利率之謎”，降低了美國投資者的融資成本；另一方面，日本的超低利率也為美國對沖基金等機構投資者創造了實施結轉交易策略的機會，他們從日本借入低息資金，然后投向其它高回報市場。然而，從2004年6月到今年5月10日，美聯儲已經16次加息，聯邦基金利率上升到了5%，世界性加息風潮方興未艾，特別是日本銀行已于3月9日取消了“定量寬松”貨幣政策，長期低迷的美日長期利率已經開始上升，海外收購者的廉價資金供給已經發生了根本性變化，某些海外投資者未必不存在資金鏈斷裂的風險。而在5月以來，印度等其它新興市場股市在連續數年大幅度上漲之后普遍大幅度下跌，外資基金紛紛抽回資金。如果上述趨勢傳染開來，一些重倉投資新興市場的基金有可能陷入“共同基金死亡螺旋”(Mutual Fund Death Spiral)，即證券等資產價格下跌——大面積贖回基金股份——基金為應付贖回壓力而變現資產——證券等資產價格進一步下跌的惡性循環。

　　監管和規范外資的制度選擇

　　總體而言，目前外資在我國房地產市場上所占份額還不算高。借用里昂證券估算去年境外基金投入中國房地產市場金額上限39億美元計算，不考慮其它渠道和形式的外資，不考慮去年7月21日人民幣匯率改革前后的匯率變化，統一按1美元兌換8.27元人民幣計算，39億美元境外基金折合392.53億元，在我國去年全年商品房銷售總額18080億元中只占1.8%。因此，短期內，境外資本、尤其是境外房地產基金還不足以成為我國整個房地產市場的主要操縱者，但在某些城市、某些種類房地產的細分市場上卻完全足以做到這一點。

　　而且，以國務院辦公廳2006年5月29日轉發建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》為標志，國家已經對房地產市場展開了新一輪全面調控，提出的6條15項措施覆蓋稅收、信貸、土地供應與管理、房地產市場透明度等領域，旨在遏制房地產市場價格泡沫繼續膨脹，保證房地產市場穩定。但在現行政策環境下，不僅房地產市場，在其它行業，緊縮導向的宏觀調控也常常成為外資進入的契機。由于我國尚未具備成熟的貨幣政策實施環境，不少市場主體對資金成本的變動并不敏感，且過熱產業相當集中，我國還不能完全依靠無差別的利率等工具對經濟的總需求實施調控，達到調控產業發展的目的，在很大程度上還需要通過直接限制對某個過熱產業融資的“點剎”式貨幣政策來達到目的。然而，宏觀調控措施(主要是)同時也加大了突破、規避調控措施的誘惑力：某家企業如果能夠通過某種渠道取得融資，那么政府對該行業融資的抑制反而將有助于該企業贏得、擴大行業內相對優勢，因為其競爭對手受到了限制。在目前的宏觀調控體系中，一個大漏洞就是引進外資渠道在很大程度上游離于我國中央政府的調控措施之外，因此他們也就成為企業突破、規避調控措施獲取融資的主要期望之所在。在目前的招商引資熱潮中，可以確定的是，如果沒有國家的明確限制，地方政府必將對本地企業的各類引進外資計劃給予大力支持，提供一切便利，從某些省級政府“大躍進”式的本地企業境外上市計劃中就可見一斑。一旦這類行為普遍化，中央政府的宏觀調控措施也就隨之落空了。相應地，在近年來的歷次宏觀調控中經常出現這類情況：宏觀調控限制住了內資，卻促進了外資；限制住了國企，卻為民營企業創造了空間。在中央政府努力遏制產能增長失控勢頭的同時，某些境外融資或外資項目卻可以不受調控措施影響。

　　實際上，在國家對房地產市場的新一輪調控全面開展之后，外資進入中國房地產市場的步伐不但沒有放慢，反而有加快之勢：

　　5月底，香港新世界中國地產有限公司(0917.HK)以5億元購入成都市心怡房地產開發有限公司60%股權。

　　6月6日，花旗集團房地產投資部首席策劃師斯蒂芬·柯利(Stephen M. Coyle)公開表示，花旗2004年在內地和港澳臺地區房地產市場投資額約5000萬美元，該集團計劃到2009年將此數字提高9倍以上，在華投資占其全球投資比重從目前的15%—20%提高到25%。

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　　鑒于外資在我國房地產市場泡沫形成、膨脹過程中的作用正日益突出，為了避免新一輪房地產調控淪為國際游資進入中國房地產市場的新機遇，除了消除過多流動性、保持人民幣匯率基本穩定等措施之外，政府有關主管部門還應當專門針對房地產市場的外資加強協調和配合，形成有效的監管合力，遏制國際游資進入中國房地產市場。

　　一、遏制國際游資進入中國房地產市場的可選擇措施

　　(一)取消對外資房地產企業的超國民待遇，進一步規范外資房地產市場準入和交易行為

　　外資企業的“超國民待遇”已經飽受詬病，取消勢在必行。根據有關部門傳出的信息，實現內外資企業所得稅“兩稅合一”的統一的《企業所得稅法》將在今年進入立法進程，我們還應當進一步陸續取消外資房地產企業在土地出讓等其它方面的優惠待遇，尤其需要防止為非房地產外資企業變相涉足房地產市場提供便利。同時，強化對外資房地產企業和中介機構的市場準入審批，限制投機性炒作房地產；提高外資房地產行業的注冊資本在總投資中的比例，使之與投資總額相符。

　　(二)從交易環節入手，加強對境外資本流入和流出房地產行業及其匯兌環節的管理

　　在國際貨幣基金組織的187個成員中，有137個成員對外資投資房地產實施管制，像中國這樣對境外機構和個人投資房地產開發和銷售環節沒有實質性限制的國家在全世界也非常少見。有鑒于此，我們應當加強對境外資本流入和流出房地產行業及其匯兌環節的管理，將外資購買境內房地產納入資本和金融項目管理，而不是如同現在這樣放在經常項目交易項下。應當區分資本流入房地產行業的性質，著重限制短期投機性資本流入；加強交易主管部門和匯兌管理部門的協調，從交易環節入手，規定非居民(含境外機構)在境內購買商品房必須以其真實的居住和辦公為目的，以限制其在境內炒作房地產。

　　從主要城市房地產交易情況來看，在境外買家中，來自港澳臺地區的買方投機傾向強于外國買方。北京市房地產各類買家成交平均價格數據顯示，外國人的成交價格在12000元／平方米左右，港澳臺買家成交平均價格超過2萬元／平方米。而且，港澳臺地區買家投機傾向較強有著深厚的根源，因為港澳臺地區人口稠密，房地產價格高昂，目前香港中檔一手住宅單價即在7—8萬港幣／平方米左右，內地房地產價格相形之下顯得頗為“低廉”。因此，如有可能，或許可以考慮對來自投機傾向較為嚴重地區的海外買家強化監管。當然，鑒于許多外資機構(特別是一些美歐投資基金)將香港特區作為進入中國大陸市場的基地，所以，在統計中顯示來自香港的買家(特別是機構買家)未必完全就是香港居民。

　　(三)加強對金融機構房地產貸款的監管

　　加強對房地產貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，嚴格控制不合理的房地產貸款需求，防范貸款風險。同時，規定境內銀行(含外資銀行)不得為非居民個人和境外機構在境內購買商品房提供外匯按揭貸款，以遏制非居民個人和境外機構的投機性炒房。由于自有資本嚴重不足，多年來中國房地產開發企業高度依賴各類銀行融資。如果沒有通過各種違規運作手段套取的銀行資金支持，房地產開發商許多操縱市場價格的手法根本無法運轉；這些套取銀行資金的違規手段能夠得逞，往往又離不開銀行管理層睜一只眼閉一只眼的不作為，乃至積極配合。有鑒于此，在清理房地產市場的信貸渠道時，我們必須充分發揮銀行管理層“烏紗帽效應”的功能。

　　(四)充分運用稅收等手段提高投機性購房行為的成本

　　根據《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，我國已經對購買多套房屋、購買高檔商品房等實施了提高首付比例等措施，并對購買5年之內的二手房轉讓交易采取了全額征收營業稅的措施。這些都是必要的，各地應嚴格界定現行有關住房稅收優惠政策的適用范圍，房地產主管部門應積極配合稅務部門加強相關稅收的征管。與此同時，政府應通過公開商品房建設成本等措施大力推進房地產市場透明化，必要時考慮取消銷售期房制度。

　　二、調控國內經濟基本面和完善財稅制度

　　在更廣闊的背景上考察，我們應當看到，目前還不占多數的外資并非我國房地產市場泡沫的始作俑者，而是在泡沫開始后的推波助瀾者。因此，如果不消除我國房地產市場泡沫形成的基本因素，單純遏制外資，必然無法收到期望的成效。我國房地產市場泡沫之所以經久難消，金融業和地方政府之所以有著如此強大的內在沖動去吹大房地產泡沫，原因之一是金融市場流動性過剩，商業銀行必須為其與日俱增的剩余資金尋求出路，房地產等資產市場相應成為首選。原因之二是在現行財稅體制下地方政府財權與事權不對應，財政困難，謀求預算外財源，把賣地當作最為便利的生財渠道。這兩個問題不解決，對房地產市場的調控風頭很快就會過去，然后就是故態復萌。有鑒于此，決策層還需要解決金融市場流動性過剩問題，并通過完善財稅制度，促進地方政府財權與事權對應，緩解、消除地方政府的財政困難，并讓被征地農民合理分享土地收益、改進分稅制等措施，削弱地方政府賣地生財的動機，這才是治本之策。

　　(作者系

商務部國際貿易經濟合作研究院研究員)