2006年5月29日國務院轉發的九部委《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》的第十二條的主要內容是“規范發展經濟適用住房”。經濟適用房定位于“解決低收入家庭的住房需要”，這相對于以前的“解決中低收入家庭住房問題”發生了一個微妙而重要的變化。這個變化到底是好還是壞？經濟適用房到底是有利于降低房價，保障民眾住房權的重要民生政策，還是討好民眾的空頭承諾和權勢階層借機分肥的幌子？

　　《權衡》本期特邀徐滇慶和沈曉杰就此問題展開激烈辯論，相信讀者會從中得出自己的結論。

　　文/徐滇慶

　　在短期內被部分民眾追捧的，也許正在損害著他們的長期利益。只要把道理講清楚，絕大多數民眾肯定站在我們這一邊。經濟適用房雖然生命力頑強，但行之不遠。

　　關于經濟適用房的討論并非什么新話題。去年夏天的時候，已經有過一次討論的熱潮。經濟學界對經濟適用房的意見還是比較統一的：經濟適用房應該馬上停止，因為它既不是必需，也沒有效率。時隔一年之后，政府在調控房地產行業的政策文件中依然提到要發展經濟適用房。正確的意見為什么總是難以得到貫徹執行呢？

　　經濟適用房政策的主要用意是“解決中低收入群眾住房困難，為民眾謀利”，好像反對經濟適用房就是不關心民眾利益，不照顧中低收入家庭。許多人因此不愿意發表意見。可是，打著“為民謀利”的幌子并不能說明一切。對于經濟適用房利弊的分析其實用不上什么高深的經濟學知識，我還是愿意再用常識來分析一下經濟適用房政策的六大弊端：

　　其一，擴大貧富差距，

　　沒有真正幫助低收入群體

　　毫無疑問，最需要幫助的是那些低收入，急需解決住房問題的貧困戶。在經濟適用房政策中口口聲聲要幫助低收入家庭解決住房問題。請問，什么是低收入標準？在北京城里每月收入在500元以下的貧困家庭大有人在，在北京已經建成的經濟適用房當中有他們的份嗎？如果在已經購買了經濟適用房的住戶中找不到低收入家庭的身影，那么就不要掛羊頭賣狗肉，打著照顧低收入家庭的旗號混淆視聽。

　　事實上低收入群體和經濟適用房毫不相關。北京市經濟適用房最低價格為每平方米2600元。即使是60平方米一套也要20萬左右。每月收入在1000元以下的貧困家庭才是真正應當照顧的對象，可是他們的支付水平和經濟適用房的距離相差太遠了。真正有能力買經濟適用房的都是中等收入家庭。

　　經過七年實踐，既然經濟適用房和低收入家庭無關，那么就不應當瞞天過海，渾水摸魚。不要再宣稱要“解決低收入家庭的住房需要”。

　　其二，滋生尋租腐敗

　　如果讓政府行政權力干預資源分配，那么權力就一定會在市場上尋求自己的價格。在經濟學中稱之為“尋租”，用老百姓的話來說就是貪污受賄。

　　倘若一套經濟適用房的價格比商品房低10萬元，即使拿出5萬元來打通關節，依然可以節省5萬元。只要行賄的成本低于兩種渠道的差價，行賄就難以杜絕。大概在排隊購買經濟適用房的隊伍中各級官員和他們的親屬、朋友并不多。在分配經濟適用房的時候，房地產商肯定不會忘記賄賂有關的官員。送一個號就意味著送5萬元。北京市在2008年以前計劃興建的經濟適用房有800萬平方米。按照每平方米政府補貼1000元來計算，政府送出來的利益就有80億元之多。在分配這塊利潤的過程中政府官員手中的權利會起到相當重要的作用。對于擁有分配經濟適用房權力的官員來說，這正是滋生腐敗的溫床。

　　其三，擾亂價格體系，降低社會福利

　　在市場機制下，價格的作用之一是在生產者和消費者之間傳遞信息。生產者和消費者根據價格變化趨勢來調整自己的供給或需求，以達到優化經濟結構的目的。在正常的房地產市場上也是這樣。經濟學理論早已證明，無論政府采取何種方式干預價格體系，設立最低價格或者最高價格，都會造成不同程度的扭曲，而帶來凈損失。也就是說，會有一部分資源由于政府的過度干預而損失掉了。無論是政府、供給方還是需求方都沒有得到好處。政府過度干預經濟活動總是要付出代價的。

　　實施經濟適用房政策肯定要產生一部分凈損失，降低全社會的福利。政府提供了一些補貼，原意是想幫助低收入家庭。實際上，這些補貼中有相當一部分既沒有轉移給消費者也沒有給生產者，白白損失掉了。由于經濟適用房政策推出的時間還不長，目前還很難用統計模型來具體測算損失大小。將來有了足夠的數據完全可以定量地分析這個損失。不過，既然清楚地知道政府補貼干擾價格之后必然會造成效率損失，何必明知故犯呢？

　　其四，破壞社會信用，鼓勵弄虛作假

　　沒有合理的分配制度是推行經濟適用房的一大弊病。如果政府給每套經濟適用房補貼10萬元，哪個不想要這樣的便宜？經濟適用房的數量永遠難以滿足需求，因此，必然產生下一個問題，如何來分配經濟適用房？

　　在當前的社會環境下弄虛作假的事情數不勝數，在工資收入或者缺房證明上做點手腳還不是小菜一碟？非常明顯，各地政府沒有足夠的能力來完成購房者資格審查。于是，購房資格的審核只好委托開發商監理。可是，有的房地產開發商認為，對經濟適用房購買人群的限制是必要的，但不應該由開發商來限制，而應由社會收入監控系統來完成。可是，中國的社會信用體系剛剛投入規劃和建設，遠水救不了近火。

　　在審核購買經濟適用房資格的時候，由于對收入和住房面積的定義存在著嚴重的不確定性，采取個人填報，單位審核的方式很難制止部分高收入或者住房已經達標的家庭虛假申報，騙購經濟適用房。在北京某些經濟適用房小區中不少住宅超過120平方米，售價在30萬以上。能夠買得起這樣住宅的人會是低收入家庭嗎？人們往往異口同聲地指責、抱怨，可是卻沒有什么機制能夠有效地制止這些虛假現象。

　　其五，不利于建立有效的社會救助系統

　　雖說經濟適用房打著幫助中低收入解決住房困難的旗號，其實，對于真正的低收入家庭，經濟適用房還不如畫餅充饑。低收入家庭根本就沒有能力購買經濟適用房。政府在經濟發展中必須照顧弱勢群體，幫助低收入家庭解決住房困難，責無旁貸。

　　政府能夠用來資助貧困家庭的財力有限，本來應當集中用于幫助貧困家庭，可是這些非常珍貴的資源卻被經濟適用房占用了。中等或者中等以上收入以上的家庭得到實惠，政府官員得到好處，房地產商在其中有利可圖，唯獨遺忘了真正的貧困家庭。經濟適用房誤導了社會資源的配置，不利于建立公平合理的社會救助體系。

　　其六，鼓勵提前消費，增加了銀行潛在風險

　　自從推出經濟適用房之后，北京市民購買房地產的熱度迅速升溫，扭曲了人們對自己購房能力的估計，產生超乎償還能力的提前消費。在正常情況下，如果一平方米住房的價格等于一個月的平均工資，那么可以認為房地產市場是可持續的。也就是說，使用大約8年的工資總額可以購買100平方米住房。在向銀行取得按揭貸款之后，大概在20年后可以償還所有銀行貸款。可是由于政府補貼降低了經濟適用房的價格，使得人們傾向于高估自己償還銀行貸款的能力。政府補貼在購房時起了很大的誘導作用，卻不會顯著地改變償還銀行貸款的負擔。如果經濟適用房購買者償還銀行按揭貸款的負擔超過了償還能力，那么就有可能將風險集中在銀行，從而出現銀行的金融危機。

　　經濟適用房不僅在理論上沒有根據，在實踐上也完全行不通。當我們提出來應當立即叫停經濟適用房的時候，有人擔心，有那么多人擁護經濟適用房，難道還能讓你們幾個學者攪黃了？對此，我很樂觀。歷史早已反復證明，流行的不一定是正確的。在短期內被部分民眾追捧的，也許正在損害著他們的長期利益。只要把道理講清楚，絕大多數民眾肯定站在我們這一邊。經濟適用房是走不了多遠的。當我們提出經濟適用房問題之后，很快就得到了許多經濟學家的支持。站在我們這一邊的人越來越多，政府部門也在積極尋求妥善處理的辦法。

　　值得欣慰的是經過20多年的改革開放，無論是我們的民眾還是各級官員的分析問題的水平都有了顯著的提高。當人們認真開展經濟適用房討論之后，正確意見很快就占據上風。政府和民間都提出了不少可取的建議。北京市政府迅速采取了一系列整改措施。已經蓋好了的經濟適用房不再采取排隊發號的方式，直接分配給了拆遷戶。實踐再次證明，在改革開放20年后，中國人在經濟理論上的素養已經達到了一個嶄新的境界。一旦認識到某項政策在理論上的缺失，人們很快地做出了理性的選擇。從這一點來看，中國的經濟改革是大有希望的。

　　徐滇慶 加拿大西安大略大學終身教授