陶冬：解地產(chǎn)困局更需稅收政策

　　陶冬

　　從極度寬松的利率環(huán)境到中性環(huán)境，需要時(shí)間。真正解決房地產(chǎn)的問題，不是加息、提高首付比率，甚至不在于政府的信貸政策，關(guān)鍵是加稅。

　　4月底，中國人民銀行宣布加息。接下來可能還會(huì)有一系列的金融緊縮措施出臺(tái)，包括

對(duì)銀行儲(chǔ)備金率的調(diào)高，以及對(duì)銀行貸款的行政干預(yù)。這些措施對(duì)中國經(jīng)濟(jì)、對(duì)中國房地產(chǎn)會(huì)有什么影響呢？

　　簡(jiǎn)單的答案是：零。

　　中國今天的資金流動(dòng)性處于一個(gè)極其寬松的環(huán)境。利率水平、貨幣環(huán)境基本維持在4年前抗通縮的水平，但是經(jīng)濟(jì)情況出現(xiàn)了非常大的變化。從一個(gè)極度寬松的環(huán)境，拉回到一個(gè)中性環(huán)境，需要時(shí)間。美聯(lián)儲(chǔ)加息16次，今天美國的房地產(chǎn)價(jià)格還在上漲；相比之下，中國人民銀行不過加了兩次息。

　　通過加息來調(diào)整目前這個(gè)經(jīng)濟(jì)周期，就像從一個(gè)滿溢的水池里舀出兩勺子水而已。對(duì)于整體的貨幣環(huán)境的改善，并不會(huì)起到?jīng)Q定性的作用。我們的研究表明，中國的貸款利率至少要上升3%，而存款利率至少要上升2%，才能夠把利率拉回到中性水平。只有在此之后，利率政策才會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生直接的抑制作用。

　　其實(shí)，政府的很多措施都是三心二意的。如果你站在政府的立場(chǎng)上看，目前通貨膨脹并不明顯。所謂的過度投資，也不像兩年前工業(yè)投資遍地開花、鋼廠和水泥廠到處都是。今天的過度投資，基本集中在兩個(gè)領(lǐng)域：基礎(chǔ)設(shè)施和

　　不過，基礎(chǔ)設(shè)施投資是一個(gè)好的投資，中國的基礎(chǔ)設(shè)施不是太多而是不夠。基礎(chǔ)設(shè)施的投資對(duì)于提高中國生產(chǎn)效率，對(duì)于把增長(zhǎng)從城市移向農(nóng)村、從東部沿海移向內(nèi)陸地區(qū)極其重要。我認(rèn)為，即使是投資出現(xiàn)反彈，北京在基礎(chǔ)設(shè)施投資方面不會(huì)有太大的打壓。

　　唯一需要打壓的是房地產(chǎn)，而政府對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度也是左右為難：一方面政府不希望

　　中國的真實(shí)情況是：把錢存銀行，不過2%的利息，除掉了通貨膨脹，除掉了利息稅，等于白白把錢存在銀行里；如果把這些錢放到房地產(chǎn)中，至少你的租金回報(bào)有4%~6%。如此貨幣環(huán)境下，炒樓是正常的——?jiǎng)e怪地產(chǎn)商，也別怪什么炒民，問題出在政府身上。

　　只要人民銀行的貨幣政策上不出現(xiàn)一個(gè)重大轉(zhuǎn)變，我認(rèn)為過度流動(dòng)資金帶來的熱錢、炒作只會(huì)加速，不會(huì)減速。以目前的情況來看，我相信政府在這個(gè)問題上只會(huì)小打小鬧地搞一下。

　　全中國的房地產(chǎn)在今后18個(gè)月會(huì)出現(xiàn)一次相當(dāng)迅猛的上漲。到時(shí)候政府又將面臨一個(gè)新的煩惱：2008年奧運(yùn)會(huì)在即，政府總不能在奧運(yùn)會(huì)以前把經(jīng)濟(jì)打壓下去。所以，最有可能出現(xiàn)的現(xiàn)象是，這兒貼一塊膏藥，那兒貼一塊膏藥，直到奧運(yùn)會(huì)結(jié)束為止。

　　我認(rèn)為，最有可能出現(xiàn)的情況是，

　　真正解決房地產(chǎn)的問題，不在于加息，不在于提高首付比率，甚至不在于政府的信貸政策。我認(rèn)為解決房地產(chǎn)問題的關(guān)鍵，是加稅。一年以前稅收手段，曾在兩個(gè)月內(nèi)將上海的房地產(chǎn)從沸點(diǎn)降到冰點(diǎn)，其定點(diǎn)殺傷力非常明顯。

　　從總體經(jīng)濟(jì)的形勢(shì)來看，我們估計(jì)今年中國的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是10.1%。政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)措施，可能放緩成交量，但未必對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成重大打擊，對(duì)增長(zhǎng)的影響也有限。如果明年房地產(chǎn)不出現(xiàn)大的調(diào)整，中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可能接近12%。

　　(僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn))