易憲容：誰在操縱房價上漲

　　一個70%以上民眾都無法進入的房地產市場，肯定是需求不足、資源配置低效率的市場購房者決不可輕易地進入高價格的房地產市場，一旦進入，要想脫身出來就不容易

　　文/易憲容

　　目前國內房地產市場形勢，首先表現在信息的多與亂上。房價到底上漲了多少？各部

門發布的信息相當混亂，讓民眾無所適從。加上一些媒體及個人唯恐房地產市場信息不亂，刻意制造一些信息吸引眼球。于是既有同一個事件不同單位得出不同結論，更有同一個單位對同一事件在不同時間里給出不同的結果。

　　比如，北京市房價上漲問題，國家統計局出來的數據是2005年上漲了6.8%，而北京市的房管部門給出的數據是上漲19.2%；又如2006年一季度的北京房價上漲幅度，北京市場房管部門先有一個1～2月上漲了17.3%，后來公布的數據又是一季度為14.8%，增加了一個月不僅上漲沒有增加，反而下落了幾個點。正如有的讀者所說，這樣混亂的數字，要我們相信哪一個呢？

　　有關部門的人曾對這些問題解釋說，為什么會有這些不同的數據？因為取樣的方式不同、統計的方式不同，所以得出不同的結論。真的是這樣嗎？如果是一個負責任的單位，為什么早就知道這種情況卻不改善，等社會與民眾提出質疑后才出來解釋呢？規范國內房地產市場信息混亂，早就是2005年房地產宏觀調控“國八條”的基本內容，明確規定如何讓國內房地產市場信息公開化、透明化、科學化、規范化。但是一年過去了，結果并不理想。對這種情況，相關的政府職能部門早就該檢討自己，為什么沒有把這樣簡單的事情做好。

　　漲聲一片并沒有透露出

　　房地產市場的真正繁榮

　　近幾個月，國內房地產市場漲聲一片，但房價上漲是由市場供求關系決定的呢？還是其他因素導致的？如果不是市場供求關系來決定的，又是什么因素在起作用？從國家統計局與央行的數據來看，一片漲聲中卻并沒有透露出房地產市場的真正繁榮。一是2005年以來房地產空置率快速上漲；二是房地產個人消費信貸快速下降。產品賣不出去，市場轉換是無法實現的。房地產行業是有它的自然空置率，但住房自然空置率就如自然失業率一樣，在市場中有一個確定合理的比重，超過某種限度就過了。空置率過高同時房價又過高，房地產問題的嚴重性就昭然若揭。判斷房價的高與低應該有三個標準：一是房價跟居民的可支配收入之比，應該保持在3～6倍才正常；二是個人的按揭貸款與月收入之比不能超過35%；三是家庭為購房而體現的總負債率不能超過50%。我國的房價已遠遠超過這三個標準，如此下去，大量資金涌進市場只會增加炒作，帶來大量泡沫，更帶來金融危機。

　　總之，一個70%以上的民眾都無法進入的國內房地產市場，肯定是需求不足、資源配置低效率的市場。無論從市場法則來看，還是從政府基本愿望來看，價格向下調整都必不可免，購房者決不可輕易地進入高價格的房地產市場，一旦進入，要想脫身出來就不容易。

　　房價大漲是開發商、

　　銀行與地方政府的希望

　　從金融統計數據看，個人住房消費信貸的需求正在減少，表明了國內居民需求消費的下降。如果國內居民住房需求下降，那么，房價的上漲并非是住房市場供求關系發生變化，而是房地產開發商業壟斷定價的結果。目前形勢并不是一些開發商所說那樣，出現所謂“恢復性上漲”，也不是什么“剛性需求”讓房價快速上漲，而多半是人為操縱市場之結果。房價大漲是開發商、銀行與地方政府的希望。開發商為什么可以操縱房價呢？因為我們的政府沒有出臺政策對他們進行規范。開發商就利用政策漏洞來賺取高額利潤，這也是我最近正在思考的一個新課題——房地產商的制度套利。目前一些地方的房價快速上漲，完全是房地產開發商、國內外炒作者、某些地方政府聯手推高的結果。

　　國外資金對房地產的炒作

　　已成為嚴重禍害

　　國外資金對房地產的炒作，已成為目前中國經濟的一種嚴重禍害。現代文明社會，居住權是每一國公民最基本的生存權利，住房也成了居民得以生存的最基本生活必需品。在世界絕大多數國家，是不允許對住房進行炒作的，為了防止對本國房地產市場的炒作，不少國家都有相關法律遏制，讓炒作者無利可圖。中國作為一個發展中的社會主義國家，更是有責任與義務來保證每一個本國居民的居住權，更需出臺相關法律與政策來打擊任何外資對境內房地產市場的炒作。

　　住房作為一種投資品(國家統計局的界定)，按現行的規則，在資本賬戶沒有完全開放的情況下，除了是直接投資，外國資本進入應該是嚴格管制的。既然境外資金是直接為炒作房地產而來，并不是通過直接投資方式，政府就應該出臺制度來嚴厲遏制和打擊。從1997年東南亞金融危機的經驗來看，對這種外資炒作房地產的行為不嚴厲遏制打擊，將導致國內的金融危機。外資炒作本國房地產所造成的危害早已有前車可鑒，政府應該有足夠的警覺，并重新審查現行有關法律制度。否則，等經濟出現大問題后再覺醒，就為時已晚。

　　宏觀調控需要加強

　　當前房地產市場有一個問題，房地產商都在搞短期行為，做一個項目，不管后期怎么樣，把錢拿到手就跑掉了。這對企業的后續發展是不負責任的，對整個行業的發展也是不利的。從持續穩定發展來看，房地產業面臨著一大基本問題，就是宏觀調控問題。有的開發商跟我講“宏觀調控不會有了”，我就跟他說，要根據經濟規律來決定是否進行宏觀調控。宏觀調控實際上是把失去控制的房地產市場重新拉上正軌的一種手段。宏觀調控可能讓你近期的收入減少，但從長遠看，這才是企業的生存發展之道。國內兩年來宏觀經濟調控更多的是中觀及微觀方面的動作，而真正的宏觀調控工具使用很少。正因為中國前兩次加息過小過慢，不僅弱化了銀行、民眾及企業對利率風險的預期，也使得實質利率過低。由于銀行、企業及民眾不能夠把利率風險考慮到其行為決策中，因此，銀行信貸快速增長也就十分正常了。無論名義利率還是實質利率都過低，誰借到錢誰就會獲得利益。要改變目前中國投資過熱趨勢就得從這最基本、最為核心的地方入手，從金融市場的價格機制入手，調升過低的利率。盡管央行5月這次調控的幅度不大，對企業或個人信貸成本影響不高，但它向市場發出了一個十分強烈的信號，通過利率調整來改善中國金融市場價格機制，通過利率調整向市場表明，企業與居民的經濟決策必須把利率的風險考慮進來。中央政府有決心有能力對國內過快的房地產市場投資、對上升過快的房價進行調整。這種調整并不在于這次利率上升的幅度，而在于市場對這次加息的反應，估計央行會通過市場反應來決定未來加息的頻率。

　　嚴厲打擊

　　對北京房地產的炒作

　　北京80%以上的民眾的確沒有能力進入這個市場。能夠進入的，或是通過銀行金融杠桿的炒房者，或是購買房子不要承擔其成本的少數人。如果北京的房價真的是上漲快速，就得追究相關責任人。同時，要采取新的必要政策來遏制北京房價快速的上漲。一是通過稅收方式嚴厲打擊對房地產的炒作；二是在資本項目沒有開放情況下，嚴格禁止國外投資進入房地產市場，對此，央行管制條例有清楚規定；三是嚴格整頓北京的房地產市場秩序，對操縱房價、擾亂市場秩序的房地產開發商嚴厲打擊；四是對銀行個人消費信貸嚴格檢查，對違規的

　　易憲容 中國社會科學院金融研究所研究員、 金融發展室主任