盛洪：房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)泡沫有暴利

　　盛 洪

　　[導(dǎo)讀] 中國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上沒(méi)有泡沫，壟斷也不是一個(gè)突出的問(wèn)題。但是開發(fā)商的暴利是確實(shí)存在的，主要是因?yàn)橥恋貎r(jià)格實(shí)際上被嚴(yán)重壓低。要破除暴利以及隱藏其間的腐敗，唯一有效的途徑是在房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)和土地市場(chǎng)上形成有效競(jìng)爭(zhēng)。

　　目前不少議論認(rèn)為我國(guó)的房?jī)r(jià)過(guò)高，已到了老百姓買不起的程度；在另一方面，人們認(rèn)為這一高房?jī)r(jià)是房地產(chǎn)商所為，目的是獲得暴利。然而，所謂房?jī)r(jià)，就是已經(jīng)成交的交易的結(jié)果，它意味著房子已經(jīng)按此價(jià)格賣了出去，從而就沒(méi)有買不起的問(wèn)題。所謂買不起者，是指收入較低的居民群體。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)是競(jìng)爭(zhēng)性的，也不能認(rèn)為開發(fā)商能夠操縱房?jī)r(jià)；因?yàn)橄胩Ц叻績(jī)r(jià)牟取暴利的人也許會(huì)因房子賣不掉而大敗虧輸。

　　當(dāng)然，對(duì)上述兩種判斷都有些例外。如果在

　　在另一方面，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在著壟斷，也會(huì)使房?jī)r(jià)高于市場(chǎng)價(jià)格的正常水平。然而，壟斷是否存在呢？應(yīng)該說(shuō)，結(jié)論應(yīng)該在細(xì)致的研究之后。除了對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)(即一個(gè)市場(chǎng)中有多少企業(yè)，以及大中小企業(yè)的分布)和市場(chǎng)集中度(即前幾大企業(yè)的市場(chǎng)份額)的傳統(tǒng)研究外，還要對(duì)與房地產(chǎn)有關(guān)的地理壟斷有所考慮。總體而言，若一個(gè)城市的某一類房地產(chǎn)(如住宅或?qū)懽謽?為一個(gè)市場(chǎng)，一般都會(huì)有多個(gè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)；根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的常識(shí)，只要企業(yè)數(shù)超過(guò)4個(gè)，就可以認(rèn)為不存在壟斷。我國(guó)一般的中型大型城市，某一市場(chǎng)的開發(fā)商數(shù)量應(yīng)會(huì)超過(guò)此數(shù)。如揚(yáng)州這個(gè)擁有107萬(wàn)城市人口，456萬(wàn)戶籍人口的地區(qū)，就至少有154家房地產(chǎn)開發(fā)公司；威海這個(gè)擁有59萬(wàn)城市人口，249萬(wàn)戶籍人口的地區(qū)，也至少有32家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)中可能存在的壟斷情形，一是某一房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思獨(dú)特，概念領(lǐng)先，且能營(yíng)造一種特殊的文化氛圍，從而與其它的房地產(chǎn)項(xiàng)目有著很強(qiáng)的產(chǎn)品差異，就可能在一段時(shí)間內(nèi)形成所謂的壟斷。但這種壟斷是通過(guò)人的創(chuàng)新努力形成的，應(yīng)被視為技術(shù)創(chuàng)新專利一樣的權(quán)利，是對(duì)創(chuàng)新者的合理回報(bào)。一是地理壟斷。應(yīng)該說(shuō)，有些地點(diǎn)是獨(dú)一無(wú)二的，它的壟斷利益可以表現(xiàn)為相對(duì)于其它土地的高額的級(jí)差地租，但一方面，這不會(huì)造成房?jī)r(jià)的普遍高企，這些地點(diǎn)究竟有限，也不適用于建設(shè)大眾化住宅和其它建筑，它們只可能用于個(gè)別的

　　盡管如此，并不意味著房地產(chǎn)開發(fā)商不可能有暴利。仔細(xì)觀察一下房地產(chǎn)的生產(chǎn)銷售流程，就會(huì)知道房地產(chǎn)開發(fā)商的成本和利潤(rùn)不僅只涉及房地產(chǎn)的最終產(chǎn)品市場(chǎng)，還涉及

　　即使在2002年以后，雖然經(jīng)營(yíng)性土地的出讓要采取招標(biāo)、拍賣和掛牌的形式，即市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)的形式，但要真正實(shí)現(xiàn)這一轉(zhuǎn)變還需時(shí)日。據(jù)說(shuō)北京在《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的有關(guān)規(guī)定》，即33 號(hào)令頒布之后，從2002年7月1日到2004年1月19日止，仍有約4000萬(wàn)公頃土地以協(xié)議出讓形式流到了開發(fā)商手里，可供約5年開發(fā)之需。

　　所以很清楚，當(dāng)一個(gè)產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)品市場(chǎng)是競(jìng)爭(zhēng)性的，而其土地要素市場(chǎng)是政府控制的，且土地交易制度更有可能使土地低價(jià)轉(zhuǎn)讓，在這中間就會(huì)有一個(gè)超出正常水平的利潤(rùn)空間，這個(gè)空間如果過(guò)大，就可以稱之為“暴利”。在另一方面，房地產(chǎn)最終產(chǎn)品的價(jià)格不僅不會(huì)過(guò)高，還有可能較正常的市場(chǎng)均衡價(jià)格為低。這是因?yàn)椋�如果所有開發(fā)商都是通過(guò)協(xié)議出讓形式獲得土地，從而土地價(jià)格都偏低，他們的成本就都會(huì)較低。如果“房地產(chǎn)市場(chǎng)是競(jìng)爭(zhēng)的”這一結(jié)論成立，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)迫使他們降低價(jià)格，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格偏低。下圖是一個(gè)非常簡(jiǎn)單的供需分析圖。S1 是包含經(jīng)過(guò)競(jìng)標(biāo)獲得土地的成本曲線，S2 是包含經(jīng)協(xié)議出讓獲得土地的成本曲線，只要開發(fā)商間是競(jìng)爭(zhēng)的，由S2 與需求共同決定的房地產(chǎn)價(jià)格P2要低于由S1 與需求決定的價(jià)格P1。

　　需要注意的是，房地產(chǎn)價(jià)格的些許下降(圖中的P1-P2部分)與開發(fā)商低價(jià)獲得土地的成本節(jié)約(圖中的K)相比差距很大。也就是說(shuō)，低價(jià)獲得土地的好處，只有較小部分轉(zhuǎn)移到了消費(fèi)者手里，大部分都落到了開發(fā)商的口袋里。

　　由這樣的邏輯可以推斷，近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格高漲的原因，除了城市化進(jìn)程加速，居民收入增長(zhǎng)以外，還有土地出讓方式走向市場(chǎng)化，使土地成本上升。只要土地價(jià)格是由真實(shí)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)決定的，較高的土地價(jià)格就未必是件壞事，因?yàn)樗鼤?huì)促進(jìn)人們更為節(jié)約土地，避免城市的過(guò)度擴(kuò)張。中國(guó)究竟不同于美國(guó)和許多其它國(guó)家，人口密度相對(duì)較高，我們必須要比別的國(guó)家更有效地使用土地。一個(gè)重要的手段，就是要承認(rèn)和面對(duì)土地的真實(shí)成本，就要將土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲��?jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)。

　　在另一方面，只有在房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)和要素市場(chǎng)上都存在著有效競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)才會(huì)約束在合理的范圍內(nèi)。而相反的制度和政策，如以控制房地產(chǎn)價(jià)格為由而人為控制土地價(jià)格，則只會(huì)將大部分好處留給開發(fā)商，并且給某些政府官員提供腐敗的空間。在這里，與人們直觀的想法相反，低價(jià)資源的制度和政策是與暴利和腐敗聯(lián)系在一起的。而在另一個(gè)極端，即政府不僅控制土地價(jià)格，而且直接管制房地產(chǎn)價(jià)格的政策或制度則不僅會(huì)使我國(guó)倒退到住宅短缺和毫無(wú)個(gè)性的時(shí)代，而且會(huì)使腐敗空間進(jìn)一步擴(kuò)大。而認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)是壟斷的，從而要加強(qiáng)政府管制的想法，可能會(huì)因管制操作的成本過(guò)于高昂而不能有效實(shí)施。也許更好的方法是，與其管制壟斷，不如瓦解壟斷。這需要盡快建立和改進(jìn)土地要素市場(chǎng)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)，并對(duì)壟斷行為予以限制和打擊，用市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)的形式充分挖掘具有地理壟斷性質(zhì)的土地的級(jí)差地租，就既不需要直接管制到房地產(chǎn)開發(fā)商的成本層次，也能保證市場(chǎng)不受干預(yù)，從而更為有效而又充滿活力。

　　2006年3月10日于北京昌平森林大第

　　盛洪 著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，本刊主編