|
中國政府為了準備調整人民幣匯率而擠壓國際熱錢;中國政府檢查企業、銀行對發展商的融資，造成發展商資金鏈斷裂。這兩個潛在的觸發因素，可能推動上海的房地產市場從調整的第一階段進入第二階段，到那時，上海房地產還有一跌
陶冬/文
中國經濟似乎已進入了一個緩慢的下行周期。2003年和2004年初的工業投資已進入收尾階段，新開項目明顯不足。在房地產領域，開發商們在拼命趕工，希望在房價下跌前賣出去，只是銷售情況不爭氣，不過無論如何新建地產樓盤少而又少。在投資回落拉動下，經濟增長預計會逐步放緩。但是出口增長和消費增長應該在下半年會些微減速，成為支撐經濟軟著陸的主力。同時經常項目順差會進一步擴大，為GDP提供另一個增長源，盡管時下有不少關于通縮重臨的憂慮，筆者相信中國經濟軟著陸的可能性遠大過硬著陸或突然失速的可能性。
盡管宏觀調控誘發經濟硬著陸的風險似乎已經消退，但是我們認為，上海房地產市場出現大幅調整的風險在迅速增加。許多關于上海住宅價格正在以兩位數的速度下跌的報道帶有誤導成分。豪宅市場枯竭的成交量，以及政府對郊區低價住宅供應的增加拉低了住宅市場的平均價格，降幅遠大于實際的價格下跌狀況。我們觀察到的情況是，上海房地產市場可比的價格調整其實幅度很小，而成交量一落千丈。這是典型的房地產市場調整的第一階段。此時，賣房者并無現金流問題，但是購房者卻寧愿持幣觀望。
有兩個潛在的觸發因素，可能推動上海的房地產市場從調整的第一階段進入第二階段，到那時，拋售將引發房價急跌，而交易量進一步放大。其中一個觸發因素是中國政府為了準備調整人民幣匯率而擠壓國際熱錢；另一個觸發因素是，中國政府檢查企業、銀行對發展商的融資，造成發展商資金鏈斷裂。我們認為第二個因素尤其可能出現。到目前為止，所有為房地產市場降溫的措施或是限制按揭貸款，或是施加稅收，其目標均指向了購房人。除了去年推出的土地控制措施外，幾乎沒有針對發展商的措施。據筆者觀察，去年開始大量工業企業(包括大型國有企業)將資金投入房地產。政府擔心即將出現的房地產價格調整會將麻煩從發展商波及到制造商，對經濟和金融安全構成重大危脅。如果中央政府開始調查涉足房地產行業的企業，那么將會出現連鎖反應。同時今年下半年的住宅供應量將是上半年的6至10倍，當然如果賣不出的話，可能其中一部分供應將推遲至2006年。
這是為什么我們認為上海房地產還有一跌的理由。中央政府和上海市政府之間以及政府與發展商之間仍在博弈。上海房地產短期內大幅回升的可能性幾乎等于零，因為這樣只會招致中央痛下殺手。筆者認為房改新政的措施還會陸續出臺，可能政策出臺的頻率稍微慢一點。即使假定上海房價不漲不跌，不要忘記還有一個發展商與消費者之間的博弈。
上海房價只漲不跌的神話已被打碎，消費者持幣觀望已成為普遍行為，膠著牛皮可能是今后幾個月的特色。然而時間卻不站在發展商一邊。牛皮市拖得越久，積累下來的新房供應量越大，發展商的財政壓力也就越大。鐵鏈永遠斷在最弱的一環。當一家撐不住開始大幅減價售樓時，“囚徒兩難”(prisoner dilemma)開始折磨其他的發展商，是搶在別人前面減價清倉還是再等一等，成為一個生死存亡的問題。從個別幾家實力較弱的發展商先減價，最后發展到集體恐慌。從遮遮掩掩的折扣優惠，最后發展到跳樓大減價。幾乎所有熊市都有前面所提的調整一期至二期這個過渡，而所有發展商們在二期來臨前都拍胸脯說自己沒有問題。歷史就是這樣在世界各地重演的。
筆者不敢說調整二期必然來臨。畢竟中國有自己的特色，上海也有自己的過人之處(事實上筆者對上海房地產的長期走勢十分看好)。不過7月以來發展商的態度明顯地不如以前那么強硬，售樓上的明貼暗補越來越多，但消費者卻并不買賬，期待著價格的進一步下調。且看錢存在銀行里的消費者和身受資金及政策兩重壓力的發展商，誰更有耐心。
(作者為瑞士信貸第一波士頓亞太區首席經濟學家）
| 
