尹中立：如何化解房地產投資減速的沖擊

　　過度強調市場化，嚴重地忽視了公共住房保障制度的建設，這是我國住房政策上的一大失誤

　　尹中立

　　最近一段時間，有人開始關注房地產投資減速對中國宏觀經濟的影響，對此，筆者也

深表憂慮。如果房地產市場出現拐點，那么與房地產相關的鋼鐵等部門的拐點也即將到來，支撐本輪經濟增長的主要行業都將會減速，宏觀經濟將有可能再次陷入通貨緊縮。但如果我們的政策調整得當，不僅經濟不會受到太大的影響，而且城市住房緊張的矛盾會有效化解。

　　房地產投資是本輪經濟增長的龍頭

　　盡管國內學者們對經濟形勢有不同的看法，但有一點是達成共識的，都認為這一輪經濟增長主要是由投資推動的。在投資結構中，房地產行業的投資增長最為迅速，2004年的固定資產投資中，房地產占了26%的比重，北京市、上海市等地的房地產投資占固定資產投資的比例超過了60%。因此，從產業之間的邏輯關系看，這一輪經濟增長過程中，房地產行業充當了火車頭的角色(至少是火車頭之一)。因為房地產投資的高速增長，導致市場對鋼鐵、有色金屬需求的大幅度增加，而鋼鐵和有色金屬消費的大幅度增加又刺激了煤炭、電力的需求的快速上升和價格的不斷上漲。

　　這是一個非常簡單的產業關聯關系。即使在發達的工業化國家，房屋的開工數量也是經濟增長的先行指標。但因為房地產行業在國民經濟中的作用是從1998年住房制度改革之后才逐漸凸顯出來的，使很多從事宏觀經濟分析與研究的人士都忽略了該因素。

　　房地產投資減速會影響很多行業

　　既然房地產行業在這一輪經濟增長中扮演著火車頭的角色，那么，如果房地產行業的投資出現減速，宏觀經濟就會減速，相關行業產品的價格走勢就會逆轉。鋼鐵、有色金屬、建材、煤炭、電力等首當其沖。

　　自3月份以后，隨著調控房地產市場的新政策的連續出臺，鋼鐵市場的價格已經出現了明顯的反應。我們注意到，從4月份開始，鋼鐵價格已經開始走低，尤其是與房地產業直接相關的鋼鐵品種下跌幅度非常明顯，其中以北京地區和上海地區線螺價格跌幅最劇，線材價格比3月末下降了20%多，而且，市場價格下跌的速度還有所加快。

　　對于最近鋼鐵價格的走低，行業內部不少專家認為是出口退稅政策起的作用。3月31日，財政部、國家稅務總局對外宣布，從2005年4月1日起對鋼坯等初級產品停止執行出口退稅政策。在此之前，鋼坯和長材的出口退稅均為13%。

　　也有人認為是美元匯率走強導致了大宗產品價格的走低。我認為，不管是出口退稅政策還是美元匯率因素，都是近期大宗商品價格走低的重要因素，但決定因素還是房地產行業的降溫。從鋼鐵行業產品結構看，最先出現價格下跌的是建筑用鋼品種，而非建筑用鋼的產品價格并沒有太大反應。

　　與鋼鐵產業同樣命運的還有建材行業、有色金屬。受鋼鐵、建材、有色等行業市場需求的增長速度降低的影響，能源行業(煤炭、電力)的需求增長速度會降低，而能源的生產依然按照過去幾年的速度在增長，結果將是能源的過剩，煤炭、電力會同時出現過剩的局面。在不久的將來，中國將不再為能源緊缺而費心。受此影響，煤炭行業將再次進入行業的下降周期。

　　增加經濟適用房建設可減少經濟波動風險

　　有沒有什么辦法可以延長經濟增長的周期，化解房地產價格下降對經濟的沖擊?答案是肯定的。當前政府應該做的是大力增加對公共住房保障的支出(即經濟適用房和廉租房的支出)。2003年和2004年，我國經濟適用房的投資支出只占房地產投資支出的5%，應該將該比例逐漸增加到30%以上。2005年可以將經濟適用房的投資規模由2004年的600多億增加到2000億元，2006年以后再每年增加1000億元左右。這樣可以有效緩解商品住宅投資的減速帶來的負面影響。

　　那么，增加經濟適用房和廉租房投資的理論依據在哪里?從全球視野看，工業化國家對住房市場都采取了高度的國家干預政策，沒有一個國家是完全通過市場化的方式來解決住房問題的。主要做法是：(1)政府自己直接建造大量的低租金公共住房供困難戶、低收入戶居住。英國地方政府在1946~1976年30年中，平均年建造14.3萬套公房，并從最初限于低收入困難戶發展到向所有家庭開放。1945~1980年英國全國竣工住房1千多萬幢(套)，半數是政府建的。經80年代以來的“住房私有化”浪潮后，英國仍有34%的公房(1989年的統計數)。(2)另一些福利國家由政府向房地產企業提供財政補貼，同時對建成住房的出租做出限制，用這種款建成的住宅必須以“成本租金”出租給家庭條件和收入符合規定的用戶。例如，原西德在二戰中大量住房毀于戰火，為迅速建設大批新住宅，政府向私營房地產商提供無息貸款，同時還規定，向同意為低收入家庭建造或改建住房的私營開發企業提供低于市場利率的貸款，條件是它們必須降低出租租金。(3)依靠非盈利房地產企業解決住房緊缺困難，所謂非盈利企業，包括公私合營的公司、工會系統組織、住房合作社和各種住房協會等等。這些非盈利的房地產企業靠出售利率有限的股份以獲得啟動資金，在此基礎上再申請政府的低息或無息貸款，并可享受免稅待遇，因此能以低于市場的價格出租所建住房。瑞典、荷蘭、法國等多采用這一做法。瑞典政府通過給予非盈利公司、住房合作社等種種財政優惠，建造了占戰后國內總建房量三分之二的住宅。這些非盈利企業至今仍是瑞典住房市場上的主要力量并使瑞典成為世界上解決住房問題最成功的國家之一。

　　因此，我們看到，由政府出面來解決住房問題是全世界普遍采用的做法。而我國在1998年之后推行住房市場化改革過程時過度強調市場化，嚴重地忽視了公共住房保障制度的建設，這是我國住房政策上的一大失誤。

　　目前是增加公共住房保障投資的大好時機。因為：經過1998年以來的經濟財政政策的實施，全國的基礎設施建設已經大為改善，全國的公路、鐵路網已基本形成，可以將政府支出部分轉移到住房建設。另外，黨的十六大提出了“構建和諧社會的”的偉大構想，這是統領工作全局的基本思路，完善公共住房保障制度是符合十六大的思想的，完善公共住房保障制度應該成為構建和諧社會的重要內容。

　　增加政府對公共住房保障的投資具有很強的可行性。因為經濟適用房的建設，政府只是預支投資，建設完工之后可以按照成本價出售給居民，收回投資，不會占用很多的財政資金。

　　但如何完善我國的公共住房保障制度，使經濟適用房建設發揮更好的作用?這是我們需要研究的另外一個重大課題。

　　(作者為中國社會科學院金融研究所房地產金融研究中心研究員)