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文/郎咸平
自2004年以來，東部沿海主要城市房地產(chǎn)市場不斷升溫，房價不斷上漲，引起廣泛關(guān)注。為了抑止地產(chǎn)泡沫膨脹，保持市場穩(wěn)定發(fā)展，政府出臺了一系列宏觀調(diào)控措施，效果正在顯現(xiàn)。
我認為，房地產(chǎn)泡沫只是在局部城市出現(xiàn)，并未擴展到全國范圍，所以適當?shù)恼呷∠驊轻槍Σ煌瑓^(qū)域和不同利益團體區(qū)別對待，有打擊、有扶持、有限制、有鼓勵，如此才能促成房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
全國房價之所以上升，是結(jié)構(gòu)性問題，主要是由于東部地區(qū)城市房價高漲所致，并非全國整體產(chǎn)生了泡沫。如果進一步對上海、北京和廣州三大代表性城市進行分析，就更能說明所謂的過熱和泡沫僅僅是在部分區(qū)域出現(xiàn)。上海市的房地產(chǎn)泡沫嚴重，必須進行調(diào)控；而北京有泡沫，但并不嚴重，廣州則沒有泡沫存在。在這種情況下，出重拳、“一刀切”進行全國范圍的宏觀調(diào)控是不必要的，應該區(qū)別對待不同城市的地產(chǎn)問題。
根據(jù)上海市統(tǒng)計的結(jié)果，2004年上海住宅銷售平均價格是6385元/平方米。我一直認為這個數(shù)據(jù)很值得懷疑，這種簡單的以銷售額除以銷售面積的算法，往往誤導民眾。在2004年末，上海本地樓價的所謂“321格局”在上海幾乎無人不知：內(nèi)環(huán)內(nèi)3萬元／平方米，內(nèi)環(huán)外環(huán)間2萬元／平方米，外環(huán)外1萬元／平方米。這個數(shù)字也許有些夸大，但反映出上海房價在百姓中的真實感受。如果以官方所說的6385元的價格，我們是不可能在上海市區(qū)買到房子的，除非到十分邊遠的郊區(qū)。上海不同區(qū)域的商品房銷售價格差別非常大，而且漲幅不一。原因是由于外來資金首先集中于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的房產(chǎn)以及高檔住宅，導致市中心的房價上漲速度最快。2004年上海市中心內(nèi)環(huán)線以內(nèi)房價漲幅達27.5%，平均每平方米接近16000元(2005年前5個月一度飛漲超過18000元)。而單價2萬元以上的房子比比皆是，毫不希罕。
市中心的房價帶動了周圍地區(qū)，2004年內(nèi)中環(huán)線房價平均超過了10000元。在城市地鐵1號線終點的莘莊附近，房價也達到萬元以上。中外環(huán)線也接近7000元。6000元以下的商品住宅主要分布在外環(huán)線以外，其中約八成3500元以下的商品住宅集中在外環(huán)線以外區(qū)域。不過，外環(huán)線以外的房子需求并不大，2004年的價格反而出現(xiàn)了下跌。上海市中心區(qū)域和郊區(qū)房價的天壤之別就解釋了為什么上海平均房價看似不高(6385元)，但老百姓的真實感受卻是：在可接受的城市生活居住范圍內(nèi)，房價上漲讓人無法承受。
到了2005年第一季度末，數(shù)據(jù)顯示，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)、中內(nèi)環(huán)、中外環(huán)、外郊環(huán)、郊環(huán)外的成交均價每平方米分別為16419元、11493元、 8085元、6505元、4724元。上海市區(qū)如此高昂的房價絕非上海本地居民的需求所推動的。按上述價格計算，一套100平方米的商品房，上海市平均房價約為64萬元，市中心內(nèi)環(huán)線以內(nèi)達160萬元，內(nèi)中環(huán)線100萬元，中外環(huán)線70萬元。只有在外環(huán)線以外，才能拿到所謂的平均房價。上海市2003年人均可支配收入是14867元，2004年為16683元，二者平均為15775元。如果以一個家庭3人計算，收入總計47325元。簡單假設收入水平和房價不變，這個家庭要在內(nèi)環(huán)線內(nèi)購房，不吃不喝不行動，需要33年；在內(nèi)中環(huán)線買房需要21年；在中外環(huán)買需要14年多；在外環(huán)線之外，還要13年半至7年。如果考慮用50%的家庭結(jié)余收入購房，那么購房年限幾乎要再長一倍。這聽起來十分離譜。正常的上海居民由于支付能力的原因，更可能是選擇中外環(huán)線附近及以外而又交通便利的區(qū)域購置新房(但也不會出去太遠，否則人們不認為自己是住在上海市)。因此，上海市中心的房價絕非由當?shù)鼐用裥枨笏鲗В饕怯赏鈦硗稒C的游資所推動的。
市中心的房價帶動了外圍的房價，許多有閑散資金的上海居民也受到房價上漲的鼓舞，投入了一部分資金購房，但是他們投資重點是市中心以外的中檔住房。這部分資金也對房價起了推波助瀾的作用。房地產(chǎn)泡沫對國民經(jīng)濟的負面影響是嚴重的。房價持續(xù)過快上漲，會導致價格形成機制的扭曲，增大了行業(yè)風險，阻礙了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，對國民經(jīng)濟和大眾生活的傷害是深刻和長遠的。
(郎咸平為香港中文大學教授，著名經(jīng)濟學家)
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