高輝清：草莽時代的終結

　　就整體而言，中國房地產依然還是一個初生的牛犢，其運行軌跡幾乎毫無規矩可言。所以，對它來說，未來需要的并非景氣周期的自然調整，而是整個產業和市場的結構重造

　　高輝清

　　本輪房地產的快速增長開始于1998年，迄今已經是第八個年頭。最近,受宏觀調控政策

影響，房地產市場風聲漸緊，山雨欲來！未來中國房地產業將踏上一條怎樣的不歸路？許多人認為，將步入一次景氣調整期，然后再興起。筆者則認為，中國房地產業的草莽時代即將終結，一個“大洗牌”時期就要來臨。

　　一個類似股市不規范的市場

　　在2003年之前，我國的房地產發展態勢基本上比較健康，背后的主要推動力是經過積累多年已經越過消費結構升級臨界點的居民購買力。但進入2003年以后，固定資產投資出現快速增長，宏觀經濟由偏冷迅速走向了偏熱，房地產不僅投資由穩健走向狂熱，而且許多過去不是很明顯的問題也開始浮出了水面。

　　首先，房地產的市場定位不合理，留下巨大隱患。本來，在目前中國公民還沒有遷徙自由的情況下，讓當地老百姓獲得自己的居住權力，應當是政府在發展房地產業的同時需要考慮的一個定位，但是地方政府發展房地產業更多是迫于財政支出的壓力，出于追求發展政績的沖動，這一點與當年發展股市只是迫于企業融資壓力、迫于為國有企業脫困圈錢有異曲同工的味道。這種定位，使地方政府過量征地批地，導致少數地方現在已經無地可征，只能空中招商。為了支持房地產業的快速發展，他們從各個環節套取銀行資金，從而埋下了誘發金融風險的種子。

　　其二，中國房地產市場還是一個非常不規范的市場，各地政府的“熱心”介入，不僅使得市場機制，而且使得法律在這里未能真正發揮作用。我國《憲法》規定，城市土地屬于城市，農村土地除非國家另有規定之外是屬于農村集體所有。但有的地方領導人在經營城市的過程中大筆一揮，城市周邊大片的土地就被毫無商量地征用了。從法律上講，我們目前實施的是全世界最嚴格的土地耕地保護制度，動用基本農田需要上報國務院批準，違法批地者，可判3年以下徒刑。然而，在近幾年房地產發展熱潮中，上千畝的基本農田被地方政府用于房地產開發的例子時見報端。由于監督制度不完善，在中國房地產業發展之路上，權錢交易的事實也常為民間所詬病。

　　第三，在一級市場上，缺乏統一的供地和交易平臺，供地價格實施雙軌制，導致國有資產嚴重流失。在許多地方，對住宅用地實行“價高者得”的“土地招拍掛”供地政策；對其他用地，視其為“非經營性用地”，實行“協議出讓”供地政策。據《2004年中國國土資源公報》顯示：全國共出讓土地面積17.87萬公頃，出讓價款5894.14億元。其中，“招拍掛”出讓面積和出讓價款分別為5.21萬公頃和3253.68億元，分別占出讓總面積和總價款的29.2%和55.2%。由此可知，平均的土地出讓價格為每公頃329.8萬元，其中，“招拍掛”的平均出讓價格為每公頃624.5萬元。從理論上講，低價“協議出讓”的土地只能用于非經營性質公共建設，但實際上，很多的生產性用地都是通過協議轉讓而獲得的。而且部分本來計劃公共設施建設的用地，在協議出讓之后，也被改為了他用。另據不完全統計，打著“辦教育”的名義，已建和在建的大學城在國內達50多個，各地大學城普遍以價格低廉的劃撥方式供地，但其中相當部分卻變成了商業用地。如集別墅、度假村、美食街一應俱全的廊坊“東方大學城”，首期規劃1萬畝用地中，有6640畝建了高爾夫球場。由此推算，在協議轉讓的土地中至少有70%的土地本該通過“招拍掛”方式出讓，因此而導致的國有資產流失金額達3686億元。

　　而在二級市場上，房地產商的市場操作手法與過去股市投機行為盛行的時候頗為相似：(1)據上海市的一項調查表明，在房地產投資中，外資在高端市場中投資比例高達40%。在股市中，如果有人控制了一支股票中40%以上份額的話，他就完全可以操縱股價，并被稱為莊家了。而莊家推動整個市場價格上漲的奧秘就在首先推高高價股票的價格，誘使其他中低價股票的價格自然會被帶上來，這一手法如今在房地產市場中也已經被使用。(2)今年，房地產投資商又開始提出一個口號，即轉戰二三線城市。從技術上看，這一做法無形之中也暗合了股市莊家炒作二三線股，是為一線股資金撤退做掩護的手法。(3)這幾年房地產價格上漲速度令人膛目結舌。許多城市的價格已經翻番，少數項目價格甚至漲了7~8倍。在這種情況下，有些業內人士還一直宣稱“少關心單價，多關注面積”。意思是說,老百姓應該不去考慮價格高低，而需看看自己口袋厚薄，有多少錢就買多大的房。這不能不讓人聯想起股市里的莊托，他們到莊家該出貨的時候常說：“別看現在股票價格高，你買不了幾股，但是如果你嫌貴不買的話，價格還會拉得更高”，其做市效應是一樣的。(4)為了推高價格，有的房地產商偽造大量虛假成交合同，通過這些虛假合同，使得房地產價格“無量空漲”。這一做法可以說與股市莊家自我對敲拉抬價格如出一轍。

　　客觀地講，自1998年中國房地產市場啟動以來，房地產投資額和銷售額年平均增長率都在20%以上，房地產業對經濟的直接和間接拉動作用已經達到了兩個百分點以上。只是，如果這種發展繼續如此不規范的“草莽時代”規則，那么在土地開發、廣告、中介、合同和物業管理等方面不僅投機，而且違規現象也很難抑制。

　　見證房地產泡沫破裂的歷史瞬間

　　房地產市場到底有沒有泡沫？是幾年來各界爭論的一個焦點。在筆者看來，到目前為止依然堅持房地產市場沒有泡沫的人，大多數人都犯了一個常識性錯誤，即把潛在需求與現實需求兩個概念混淆了。

　　毫無疑問，中國房地產市場的潛在需求確實非常大：按照有關部門的規劃，到2020年,城鎮人均居住進駐面積將達到35平方米,而截止到2003年底，國內城鎮人均居住面積只有23.7平方米，為了達到上述目標，我們需要增加住房面積幾十億平方米。如果再考慮到，未來還將有幾個億的農民需要轉移到城鎮，他們也都需要有住房，最終需要建設的住宅面積將是一個天文數字。

　　然而，潛在需求并不等于現實需求。關于這點，我們已經有了一個很好的例子可以用來說明。現在，我國農村居民有7億多，他們都對彩電、冰箱有需求，但是對他們中的多數人來說，這種需求還只能停留在夢想里，在未來相當長的時期內根本實現不了這種夢想。如果潛在需求能當現實需求看待的話，現在我國的彩電廠和冰箱廠就不會有虧損的事情出現了。

　　潛在需求之所以不能轉化為現實需求，原因在于價格不是一個合理的價格。從購入價格與每戶家庭的可支配收入的比率看，在上海，80平方米的住宅價格相當于每戶一年可支配收入的27.5倍(據中國社會科學院劉建昌研究員測算)。而德國、英國、法國、美國和日本這些發達國家都只在6~12倍左右。從購房資金成本與租金的比率看，長三角主要城市購房資金成本為租金的1.3至1.5倍，月供為租金的1.5至2倍，與香港1997地產泡沫破裂前的水平接近。

　　有些人認為這種比較并不科學，因為它沒有將人口密度考慮進去。但是根據筆者收集的有關數據表明，這并不是一個理由。從人口密度看，韓國為每平方公里470人，日本為每平方公里336人，德國為每平方公里235人，英國為每平方公里245人，中國為每平方公里135人，即使把中國的西部青藏高原和塔克拉瑪干沙漠等不適宜人居住地方的面積剔除之后，中國的人口密度還是與英、德相當，而稍低于日本和韓國。從城市看，上海、北京和廣州的人口密度與東京、紐約、倫敦、巴黎和香港等也相差不大。

　　從上述分析，我們基本可以判定，中國的房地產確實存在著泡沫，盡管它可能不是整體性泡沫，但在筆者看來這個局部范圍已然是如此之大，以至于再用“局部”來刻畫，又有點小看了它。但不管怎樣，只要是泡沫就會有破裂的時候。

　　房地產泡沫破裂的結局早在今年“兩會”期間就已經被決定了。在政府工作報告中，總理明確把抑制房地產過熱運行列為了今年政府工作的重點。從那以后，房地產的頂部行情就開始形成。先是漲勢放緩，而且是縮量空漲。到5月11日，七部委《關于做好穩定住房價格工作的意見》發布。其后，行情的頂點最終形成了，各地房價明顯下跌，而且是賣盤放量下跌。

　　在北京，我愛我家房地產經紀有限公司統計顯示，購買不足兩年的高檔房屋占到可售房源的40%左右，其中要求盡快過戶交易的比例則達到50%左右。“鏈家市場”研究則顯示，在京城東部，CBD區域委托掛牌出售的房屋增幅達10%~15%。在股市上，房地產上市公司的股價都出現了較大幅度的下跌，11日~13日萬科A股股價總跌幅達到13%，市值損失11.8億元，金地集團則還出現了跌停。

　　換句話說，在公元2005年5月,我們很可能見證了中國房地產泡沫開始破裂的歷史瞬間。

　　房地產業將進入“大洗牌”時期

　　在一個成熟的市場上，各個行業的利潤率具有平均化的趨勢，房地產業作為一個傳統和成熟的產業也不例外。但今天的中國房地產行業卻是一個暴利行業，有關媒體披露，按自有資本計算，前幾年許多開發商的利潤都在100%以上，即使到了調整后的今天其利潤率也高達30%。從各勞動要素看，我國的房地產開發商投入的資金主要來自銀行，雇傭的勞動力并不需要特殊的技能，土地來自國家出讓，自身管理也不需要高超技術。那么，他們憑什么獲得高額利潤呢？最可能的解釋是，這個市場太不成熟，權力尋租等非市場化手段是其利潤的主要來源！

　　從不成熟的市場走向成熟，這是一個不以人們意志為轉移的歷史必然。自從新“國八條”以來，房地產風聲漸緊，房地產價格在上海的明顯回落和在其他地方的明顯滯漲，已經將中國房地產推到了何去何從的十字路口。

　　有些專家從周期理論出發，認為中國房地產業將步入一個調整期，其后將自動回歸上升軌道。然而，他們卻忽視了一個基本前提，即周期理論只適應于解釋那些相對成熟、變化規律性較強的經濟變量。對中國房地產來說，雖然此前曾經有過海南房地產泡沫為前車之鑒，但就整體而言，它依然還是一個初生的牛犢，其運行軌跡幾乎毫無規矩可言。所以，對中國房地產來說，未來需要的并非景氣周期的自然調整，而是整個產業和市場的結構重造！

　　英豪多生于草莽，起于草莽，但如果不改變草莽的心態，最終即使取得正統地位也將難以持久。這是61年前曾受毛澤東同志高度評價的《甲申三百年祭》留給人們的啟示。

　　這些年，中國房地產商們風光無限，在各類財富榜上譜寫著財富增長的神話，但從其生產和成長環境看，我們只能還把他們稱為“草莽富豪”。今天，隨著中國房地產調控政策的相繼出臺，草莽時代的喪鐘已然敲響。如何迅速改變自己的草莽心態，以適應即將到來的“大洗牌”時代，也許是今天中國房地產商們所需要認真考慮的問題。

　　(作者為國家信息中心發展研究部戰略處處長)