謝國忠：房價下降目標每平米為家庭年收入10%

    謝國忠

　  一系列最新的調控措施開始動搖地產投機者的信心了。可以判斷，政府采取了實現房地產市場軟著陸的最佳政策組合—采用稅收和行政措施來調控過熱的地產市場，同時保持匯率和利率穩定。中國各個城市應該把保持房

　　屋的每平方米均價占居民家庭年收入的10%甚至更低水平作為目標。這樣的房價既能滿足城市建設的資金需要，又能支撐城市化的持續推進。

　　一系列最新的房地產調控措施說明，中央政府已經下決心給過熱的房地產市場降溫。我認為，逐步打擊地產投機并保持匯率和利率的穩定，是房地產市場軟著陸的最佳政策組合。

　　在未來20年，中國約有4億人口城鎮化，這就需要1億套住宅來滿足城鎮人口的增加，因此，健康活躍的房地產市場對中國經濟的發展至關重要。如果房價相對收入而言過高，人們失去購房的支付能力，中國的城市化進程就會減慢。因此，中國必須嚴格限制房地產投機，以保證房價的上漲與家庭收入的增長相適應。

　　我認為，中國城市每平方米的平均房價應相當于當地居民家庭年均收入1/10的水平。這已經高出國際水平了，發達國家比這一比例要低30-50%。我之所以將中國的房價定位于這一水平，主要是因為中國的城市有更重的金融負擔，房價必須既能夠滿足城市基礎設施建設的資金需要，又能夠支撐快速的城市化進程。

　　新舉措使房地產市場軟著陸

　　我在上海期間發現，目前人們關注的焦點仍是房地產市場。在5月12日一系列打擊房地產投機的新舉措頒布之前，大部分房地產投機商言必稱新一輪房價高潮即將來臨，并對政府冷卻市場的決心持懷疑態度。這主要與前一階段政府出臺的措施效果不明顯有關。

　　近期的一系列新調控措施開始動搖這些投機者的信心了。新措施出臺如此之快這一事實本身，已經說明政府下定決心要為房地產市場降溫。一些房地產投機商已經開始清算。由于賣方依舊在提升房價，因此房地產交易量明顯減緩。

　　上海修正后的房價還很難衡量，因為隨著交易量的大幅下跌，價格信號的有效性越來越弱。賣房者通常在交易完成前將房價加高30%，我預計這種行為將會逐步消失。而且，對平均交易價格的影響也很難評估。

　　當然，上海房地產市場并未出現恐慌現象，這很好地說明了上海房地產市場的軟著陸。如果投機者不愿賣房，那么他們就得堅持到價格回歸正常值。

　　地產泡沫威脅社會穩定

　　5月，國家稅務總局對個人銷售住宅的營業稅優惠政策進行了調整。一些人可能會質疑這一改革是否有在全國范圍內實行的必要性，因為房地產投機主要集中在長三角地區。不過我支持在全國實行這一政策，理由是：雖然在長三角以外房地產投機可能很少，但是房價瘋長卻是全國性的普遍現象。我這幾個月走訪的幾乎所有城市的房價都在過去3年有了60-100%的漲幅，房地產每平方米均價通常相當于當地居民家庭年均收入的20%左右，高出國際水平很多。

　　在房地產快速升值的情況下，即使沒有投機商的存在，也會形成泡沫。比如，如果大多數最終使用者相信價格會快速上漲，那么他們將會蜂擁買房，在短期內造成供給與需求失衡，這會更加堅定人們的升值預期。但是，這種所謂的“現時需求”其實是借用未來的需求，當人們發現未來需求少于預期的時候，房價就會下跌。在實際利率很低的時候，這類泡沫就可能發生。

　　我認為，目前的房價相對收入水平而言太高了。眼下的房地產需求依然強勁，是因為中國的家庭害怕未來房價繼續上漲而不得不選擇在當下買房，此類需求夸大了當前的實際需求。此外，過熱的經濟為很多擁有特權者創造了額外收入，這些收入不成比例地流入了房地產市場。但由此引發的需求同樣是不可持續的。

　　在中國，對一個中等水平家庭而言，買房是最重要的一筆消費。由于房價增速快于人們收入的增長，因此導致人們生活水平的下降(人們必須儲蓄更多以在未來購買更昂貴的房子)。可以說，支付房地產的能力成為關系到中國社會穩定的核心問題。我相信，正是出于這種考慮，中國政府才會下如此大決心給房地產市場降溫。

　　房地產過熱加大匯率調整風險

　　中國采用稅收和行政措施來調控過熱的房地產市場，同時保持匯率和利率穩定。我認為，這是可以使房地產市場軟著陸的恰當政策組合。目前，投機性房產可能超過200萬套，而在建房地產可能有1500萬套。在人民幣幣值穩定的條件下，升值的預期可能會導致一些投機，特別是海外游資繼續持有中國的房產。

　　當然，現在判斷中國能否最終實現房地產市場的軟著陸還為時過早。這要看投機商與開發商之間的平衡關系。不過，可以判斷的是，至少政府目前采取了實現軟著陸的最佳政策組合。

　　房地產市場實現軟著陸是當前中國的頭等大事，也是政府進行匯率調整的首要前提條件。另一個條件就是國有銀行上市的順利完成。我認為，在中國匯率政策即將變動前的市場投機行為是毫無理由的。在房地產市場過熱的條件下，中國進行匯率調整的風險是相當高的。

　　高房價將減慢城市化進程

　　房地產市場事關經濟與社會生活的發展與穩定，在大多數的發達國家，房產價值可以占家庭財富的1/3。房地產的大部分價值在于土地，而在中國，所有土地由政府控制，因此，政策對中國的財富分配有重大影響。

　　目前中國城市人口約有5.6億，其中絕大部分人居住的是私產房。早期政府以低價(大約是這些住房當前價格的10-30%)將公產房賣給承租人。作為中國惟一一次大規模的財富再分配，這是在一國經濟快速變化期保持社會穩定的關鍵。

　　隨著公產房的逐步隱退和1998年簡單抵押貸款產品的出現，私人住宅市場啟動。住宅銷售量以每年23.5%的增速從1995年發展到1998-2004年間的3.38億平方米。由于在建項目在過去3年增長超過20%，因此，未來兩年供給量估計仍將以相同的速度增長，到2005年底可能會超過5億平方米。

　　除了供給快速增長以外，房價在過去3年也增長迅速。這與一些偶然性因素夸大了需求有關。第一，高收入家庭第一次買房，他們夸大了中國房地產市場的購買力。第二，負的實際利率推動中國家庭購買房產保值。第三，在一些中心城市，海外投機需求在需求中占比重很大。第四，職業投機者從股票市場轉移到房地產市場。

　　被夸大的需求令地方政府和房地產開發商過分樂觀。他們認為房地產銷量和價格的快速增長會一直持續下去。盡管社會調查顯示，大部分人認為依照現在的房價他們根本買不起房子，但是地方政府繼續以不斷上揚的價格出售土地，開發商則繼續貸款買地。如果現在的房價不可持續，那么我認為，目前很多地方政府所做的其實是在威脅中國的經濟穩定。

　　房價對社會生活也非常重要。中國房地產的建設成本很低，大概在每平方米1000元左右，相關基礎設施的建設可能需要每平方米500元。房價中超出這兩個數字之和的部分來自地價、稅收、再安置成本(如果是重建)和開發商的利潤。因為地方政府控制著房地產價值鏈的每個環節，因此房價確實能反映出政府的收入分配政策。房地產價格過高，實際上意味著人們向特殊利益集團交了稅。

　　高房價會減慢中國的城市化進程。中國準備在未來20年增加4億城市人口，這會帶來1億套的住宅需求。但中國的房價水平需要適應兩個條件：目前的城市人口可以更新換代，賣出正在居住的房子，買進更高品質的新房；新移居城市的人可以購買到二手房。現在的高房價減緩甚至抑制了城市居民更新房產，進而延緩了城市化的進程。因此，高房價對中國的發展十分有害。

　　在發達國家，房產的每平方米均價相當于居民家庭年收入的3-5%。在亞洲國家，數字可能要高出兩倍。我認為，中國各個城市應該將保持每平方米房產均價占居民家庭年收入的10%甚至更低作為目標。這樣的房價既能夠滿足城市基礎設施建設的資金需要，又能夠支撐城市化進程以應有的速度繼續前進。