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陶冬/文
四月以來，在一系列中央和地方政策的打壓下，上海房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)調(diào)整。有報導說樓價在一周內(nèi)出現(xiàn)雙位數(shù)下滑，但筆者相信這些數(shù)字可能失實。樓宇成交平均價格的水分很大，政府大量推出低價房，地段偏遠、基礎(chǔ)設(shè)施不足、質(zhì)量偏低，卻可以將平均價格一夜間拉低。更能反映上海房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的是，成交量的急跌。四月中旬，每周成交量由
之前的三十余萬宗降至六萬宗。價格微跌而成交量急降，是樓市進入熊市一期的典型征兆。賣方現(xiàn)金流沒有問題，不愿割價拋售，而買方則受市場氣氛影響，持幣觀望。
政府打壓上海房地產(chǎn)，采取了小步快進的組合拳形式，意在制止愈演愈烈的炒作。上海樓價瘋漲，吸引了一批又一批海外熱錢，也開始影響宏觀調(diào)控的成效，并對金融穩(wěn)定造成巨大的潛在風險，所以這個泡沫一定會擠。不過政府也不希望擊垮上海樓市。大量居民儲蓄和銀行按揭貸款進入了上海房地產(chǎn)，過度打壓對金融穩(wěn)定和社會安定不利，何況上海樓價急跌必然對全國房地產(chǎn)造成沖擊。上海占全國GDP5.5%，上海房地產(chǎn)直接和間接地拉動四分之一的上海GDP增長。如果上海樓市出現(xiàn)大亂，對全國經(jīng)濟可能帶來的負面影響將遠不至此數(shù)。房地產(chǎn)對鋼鐵、材料、金融、家電/家具、法律和中介等許多領(lǐng)域城均有重大的拉動效應(yīng)。然而熊市一旦形成，房價是否隨著政府指揮捧走就很難說了。上海今年第一季度的成交中，75%的住房成交用于投資，即沒有居住的剛性限制。如果價格看跌，這類需求可能推后，甚至消失，于是供求失衡可能加劇，導致價格進一步滑落。
暫且假設(shè)上海樓價可以如政府意愿，小幅調(diào)整、平穩(wěn)發(fā)展。即使這樣，上海也面臨一個增長困境--房地產(chǎn)出現(xiàn)問題上海便沒有了增長引擎。房地產(chǎn)一枝獨大，一方面源于火爆異常的樓市，另一方面是因為上海其他支柱產(chǎn)業(yè)乏善可陳。汽車、電子制造與房地產(chǎn)并列為上海三大產(chǎn)業(yè)。汽車銷售全國一片蕭條，而居全國首位的上海大眾汽車的市場占有率更由百分之三十跌至百分之十幾。上海的電子制造業(yè)去年的增長不錯，但是后繼乏力的勢頭已隱約可見。高成本下大量電子企業(yè)外移，新的外資電子業(yè)投資多選擇江蘇省(尤其是蘇州、昆山)，而不是上海。
上海也意識到自身發(fā)展制造業(yè)的諸多限制，將注意力和資源傾注于以金融和物流業(yè)為首的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。然而，進展并不順利。A股市場連續(xù)四年熊市，上證數(shù)屢創(chuàng)新低，成交萎縮，集資能力受限。債券、外匯、商品期貨市場發(fā)展嚴重滯后，衍生產(chǎn)品缺如。銀行及保險業(yè)在產(chǎn)品上有小進展無大突破，銀行總部和經(jīng)營重心亦未見移向上海，受政策制約外資銀行登陸也多屬試探性。金融中心的關(guān)鍵是產(chǎn)品和交易，不是水泥和玻璃堆出來的高樓大廈。上海在金融產(chǎn)品推廣和創(chuàng)新上的能力，遠不如其建造金融區(qū)硬件能力。當然諸多全國性政策和結(jié)構(gòu)性問題限制了上海在股市、期貨、衍生產(chǎn)品、外資銀行等領(lǐng)域的活動空間，但是金融業(yè)沒有為上海提供預(yù)期的增長動力，卻是不爭的事實。金融對上海GDP貢獻連續(xù)三年錄得負增長。
船運、物流業(yè)的發(fā)展相對順利一些。隨著華東地區(qū)出口的急增，上海的集裝箱運輸由2000年的561萬標準箱上升到去年的1455萬箱，位居世界第三。不過只靠運輸業(yè)的有機增長不足以拉動上海雙位數(shù)的經(jīng)濟增長，大、小洋山港仍在建設(shè)中，遠水不解近渴。
不難看出，上海的制造業(yè)已走下坡，而現(xiàn)代服務(wù)業(yè)接班仍需時日。此時，如果支撐上海經(jīng)濟半壁江山的房地產(chǎn)出現(xiàn)問題，居中國龍頭地位的上海便面臨著增長危機，幾大支柱產(chǎn)業(yè)均缺乏動力，經(jīng)濟增長必然失速。去年上海GDP增長為13.6%，不算低，但已經(jīng)落后于主要競爭對手江蘇(14.9%)、浙江(14.3%)和廣東(14.2%)，今年則有可能僅錄得單位數(shù)增長。
房地產(chǎn)不濟，給上海帶來的另一個沖擊是財政收入大減。2003年，上海的賣地收入為216億元，相當于上海市地方財政總收入的24%，上海市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資的36%。可以說上海龐大的基建開支靠房地產(chǎn)支撐著。上海市賣地收入占GDP的比率低過香港1998年水平，但高于香港其他任何一年(包括1997年)。可想而知房地產(chǎn)的重要性。
然而，房地產(chǎn)是一柄雙刃劍。它一方面支持著上海經(jīng)濟和財政，另一方面又在削弱上海的競爭能力。在2001年時，僅有4%的住宅成交價格超過每平米8000元，2003年達到16%，而今年第一季度已超過60%。城市中心四區(qū)難覓10000元/平米以下的住宅，生活、租金成本大升。上海甲級寫字樓每年租金已飆升到286美元/平米，竟然超出新加坡的244美元。營商成本急漲，導致企業(yè)在2003年起成批遷離。
當然，不宜將上海看得過淡。上海畢竟是海內(nèi)外人才、資金匯集之地，中國與世界接軌的窗口。上海的幾個龍頭企業(yè)(鋼鐵、汽車、石化、半導體)在全國范圍內(nèi)仍擁有相當?shù)酶偁巸?yōu)勢。2006年底起，外資銀行允許經(jīng)營人民幣業(yè)務(wù)，相信上海仍是搶攤的首選之地。上海在投資軟環(huán)境上，仍為全國最佳，其百年來形成的商業(yè)、工業(yè)底蘊及文化尤在。更重要的是，上海市政府已經(jīng)意識到問題，并著手解決。以中國經(jīng)濟今后幾年的發(fā)展勢頭和上海自身的條件，筆者認為問題不難糾正。但是，上海今后兩年的增長，可能隨房地產(chǎn)市場調(diào)整而放緩。
(本文原載于盛世，為作者個人觀點)
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