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陶冬
自從4月初開始，隨著上海市對炒作樓盤征稅以及人民銀行限制按揭貸款，上海房地產(chǎn)便出現(xiàn)了一系列的調(diào)整。5月國務(wù)院七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》出臺后，市場調(diào)整便進(jìn)一步加速。根據(jù)《東方早報(bào)》上房指數(shù)，從4月中旬起，上海住宅價格平均下跌934元/平米(4月15日的8792元/平米，5月20日為7860元/平米)，而成交量暴跌至5月20日的
14萬平米，而4月15日為33.8萬平米。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)均價指數(shù)并不完全可靠。市場下跌后，高價房成交大幅萎縮，而政府同時推出更多的低價樓盤，由此將成交平均價壓低。媒體近來報(bào)道溫州炒房團(tuán)減價賣房等等，但更能表現(xiàn)上海目前房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)的可能是成交量的變化。筆者認(rèn)為，現(xiàn)在上海房地產(chǎn)呈典型的調(diào)整一期癥狀，即價格微調(diào)但成交大減。絕大多數(shù)賣房人士資金流并不短缺，同時對樓市長期前景依然看好，他們的價格下調(diào)相對有限。初期的價格調(diào)整，更多是從不合理的漫天要價回落到比較正常的要價范圍內(nèi)，因此目前價格只屬于輕微下調(diào)。與此相對應(yīng)的是，成交量的迅速萎縮，盡管賣房人仍不急于出手，買房人則已不再無條件地發(fā)瘋地追貨，持幣觀望成為普遍現(xiàn)象。
中央對于上海房地產(chǎn)的調(diào)整，會不會點(diǎn)到為止？筆者相信不會。首先，房地產(chǎn)按揭貸款的混亂已經(jīng)到了觸目驚心的地步，如果不加以控制，可能對上海銀行系統(tǒng)甚至全國的金融體系帶來風(fēng)險。按揭貸款占上海銀行新增貸款的50％以上，加上對發(fā)展商的貸款，占其總貸款的3/4。房價炒得越高，其中隱含的金融風(fēng)險越大。第二，上海房地產(chǎn)是這輪投資過熱的源頭，蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)拉動了原材料的需求，急速推高原材料價格，造成鋼鐵、水泥等材料極其賺錢的假象。房地產(chǎn)源頭不作調(diào)整，這一輪宏觀調(diào)控很難治本，更難竟全功。第三，上海房地產(chǎn)同時又是炒作人民幣的海外熱錢的主要落腳地。熱錢進(jìn)入人民幣資產(chǎn)后，必須要有投資渠道，不過目前A股舉步維艱，國債市場容量狹小，海外熱錢多停留在中國的房地產(chǎn)尤其是上海房地產(chǎn)市場。擠出上海房地產(chǎn)泡沫，抑止房地產(chǎn)價格上升的預(yù)期，事關(guān)下一步人民幣匯率機(jī)制的調(diào)整。筆者因此認(rèn)為，中央政府對上海房地產(chǎn)市場的措施遠(yuǎn)沒有結(jié)束，新的進(jìn)一步的甚至更加激進(jìn)的措施仍然會出臺。政府在措施上采取了小步快進(jìn)的方式，可能沒有一項(xiàng)措施，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)炒家或上海樓價一舉擊倒，但是當(dāng)措施加在一起時，某一天將會促發(fā)一個相當(dāng)大的價格調(diào)整。
如果房地產(chǎn)調(diào)整一期的特征是價格微跌，成交大降的話，二期的特征是價格急跌，成交量進(jìn)一步放大。在今年第一季度，估計(jì)75％的上海新落成住宅為熱錢尤其是海外熱錢所購置。這些熱錢投資的唯一原因便是價格上漲預(yù)期，當(dāng)炒家們真正意識到在今后一段時間價格下降的風(fēng)險遠(yuǎn)高過上漲的可能時，此類需求可能一夜之間消失。可以想象，炒家離場可能對上海房地產(chǎn)帶來的影響。目前若干小的炒家開始離場，但大炒家依然挺著，甚至逢低吸納，但帶動這些炒家們行動的主要動力仍是價格上升預(yù)期。然而，這種價格預(yù)期正在受到現(xiàn)實(shí)和政策的雙重煎熬，筆者不排除因進(jìn)一步政策出臺而炒家們在心理上突然崩潰的可能，其后果則是自相踐踏，房市出現(xiàn)一個短暫而強(qiáng)烈的下跌。
房地產(chǎn)調(diào)整的第三期特征是陰跌，當(dāng)炒家出貨出得差不多時，價格下落開始放緩，同時成交量也開始舒緩。不過由于買房并不踴躍，持幣觀望依然盛行，市場處于做底狀態(tài)。這段時間的持續(xù)可長可短，但是一個大的房地產(chǎn)市場調(diào)整往往需要第三期的過渡才能夠進(jìn)入一個新的牛市。房地產(chǎn)調(diào)整周期中的三個時期是世界各地房地產(chǎn)市場調(diào)整的一個普遍過程。
當(dāng)然，上海的房地產(chǎn)調(diào)整，未必循著房地產(chǎn)調(diào)整的常規(guī)進(jìn)行。上海房地產(chǎn)同時受政府干預(yù)和國際熱錢兩個非常特別的因素所左右。盡管中央政府和上海市政府希望擠出房地產(chǎn)泡沫，但政府并不希望房地產(chǎn)價格下跌，這里涉及社會安定、人民財(cái)富以及金融穩(wěn)定等一系列重要考慮因素。由于中國特殊的國情，政府在一系列貨幣政策、房地產(chǎn)政策以及行政政策上，仍然對房地產(chǎn)走勢擁有強(qiáng)大的干預(yù)能力。但是房地產(chǎn)的走勢未必永遠(yuǎn)跟隨政府的指揮棒，1990年代后半期上海樓市的萎靡不振便是一個很好的例子。同時，國際熱錢對上海房地產(chǎn)也有著舉足輕重的影響力。這部分熱錢涉及中國的人民幣政策以及國際各種勢力對中國的施壓，更超乎上海市政府所控制的范圍。相信政府干預(yù)和國際熱錢會對上海房地產(chǎn)的調(diào)整過程帶來新的變數(shù)。
上海房地產(chǎn)泡沫的核心問題是本土承接能力不足。樓價的飛漲已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離的普通上海市民的承接能力。將真正需要在上海居住的上海市民推向的郊區(qū)甚至遠(yuǎn)郊區(qū)，與本屆政府以民為本的指導(dǎo)思想背道而馳。同時一旦價格出現(xiàn)回落，由于房價與本土承接能力之間的脫節(jié)甚大，加大了房地產(chǎn)市場調(diào)整的幅度和不確定性。同時必須看到，上海是海內(nèi)外資金的匯合之處，當(dāng)房地產(chǎn)價格調(diào)整至一定水平的時候，相信無論是海外投資還是國內(nèi)其它地方資金都會對上海房地產(chǎn)持有濃厚的興趣，可以成為樓市軟著陸的健康勢力。
過去18個月，上海房地產(chǎn)的瘋狂程度不亞于香港1996-97年的情形。這不僅是筆者的觀察，也是許多經(jīng)歷過九七樓市的香港中介的看法。目前上海房地產(chǎn)的炒作成分與本土居民購買成分相比，較當(dāng)年香港更甚。外部熱錢的流入規(guī)模較當(dāng)年香港更甚。房地產(chǎn)價格與市民收入之脫節(jié)較當(dāng)年香港更甚。這種情況下，房地產(chǎn)價格的急漲，不僅對普通市民帶來困擾，也拉高了上海的營商成本。今天上海甲級寫字樓的租金已超過新加坡同類寫字樓的水平。
當(dāng)然，上海也有不同于九七香港的地方。今天的上海并不面臨香港九七亞洲危機(jī)的下的金融環(huán)境，上海經(jīng)濟(jì)無需進(jìn)行香港過去8年走過的痛苦的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。另外上海政府的執(zhí)政能力以及對市場的干預(yù)能力均較當(dāng)時港府為佳，同時，中國經(jīng)濟(jì)今天仍然是蓬勃向上的，人民收入及就業(yè)機(jī)會都是看好的，外資(尤其是銀行和零售等服務(wù)行業(yè))仍將選擇上海為主要登陸點(diǎn)。上海經(jīng)濟(jì)盡管面臨一系列調(diào)整，總體經(jīng)濟(jì)仍屬健康向好。更重要的是，上海市政府已經(jīng)看到問題所在，開始采取行動消除隱患。相信上海的房地產(chǎn)調(diào)整不至于走過香港那么漫長痛苦的過程。但是筆者認(rèn)為，今天上海的房地產(chǎn)仍屬調(diào)整一期。
(本文原載于全球財(cái)經(jīng)觀察，為個人觀點(diǎn))
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