尹中立：房地產誘發經濟過熱 地產新政切中要害

　　-撰文/尹中立

　　房地產市場的風險最終會轉嫁給銀行這是永遠的真理。房地產問題政治化并不是中國特有，全世界幾乎所有的政府都把房地產作為政治問題來對待，因為實現“居者有其屋”是政府對公眾最起碼的承諾。從發達國家走過的道路看，政府有必要干預房地產市場。

　　國務院日前先后召開兩次常務會議研究房地產問題，并三次出臺政策措施《切實穩定住房價格的通知》、《進一步加強房地產市場的宏觀調控》、《轉發建設部等七部委的通知》。

　　如何理解政府出臺的一系列調控房地產市場的政策“組合拳”，已成為社會各界普遍關注的焦點。筆者認為，應該從以下方面看待當前的房地產新政。

　　房地產誘發經濟過熱

　　中國近年出現了部分行業的過熱現象。煤、電、油、運全線告急，進、出口連續幾年增長超過30%，這加劇了中國經濟與外部環境的摩擦，最直接的表現就是人民幣匯率問題上的喋喋不休。

　　尤其要注意的是，導致中國宏觀經濟過熱的罪魁禍首就是房地產行業。沒有房地產行業投資的連續高速增長，就不會有鋼鐵消費與生產的高速增長，也就不會有電力的緊張和煤炭的短缺，運輸的壓力就會緩解。

　　而且房地產市場的高速發展也積累了金融風險。經過四年的高速增長，房地產開發貸款和住房抵押貸款占銀行總量的比重不斷攀升，有些城市的房地產貸款占新增加貸款的比例竟然超過70%！房地產金融的風險越積越高，這已引起了高層的充分重視。

　　以上海市為例，2004年，全市中資金融機構人民幣自營性房地產貸款累計增加1023億元，占各項貸款新增額的比例高達76%，其中個人住房貸款累計增加728億元，新增個人住房貸款占中長期貸款增量的比例高達48%。

　　在房地產貸款高速增長的同時，上海的房地產價格一路飚升，很多樓盤的價格在最近兩年漲了兩倍。簡單地說，當前的國際經濟環境和國內經濟形勢不允許房地產行業處于高燒狀態，必須給房地產行業降溫，這是房地產市場政策出現逆轉的深層原因。

　　政治高度剖析地產新政

　　到目前為止，世界上沒有哪一個國家經濟增長保持7%以上的速度持續30年以上。當經濟總量人均GDP超過1000美元，持續增長超過23年之后，幾乎所有的國家都發生了金融危機或社會動蕩。這是黨的十六大提出“構建和諧社會”思想的深刻背景，所以我們在分析經濟問題時，不能夠僅僅用經濟學的眼光去分析房地產市場。

　　從發達國家走過的道路看，政府有必要干預房地產市場。一些國家把享有住房的權利寫入了憲法。例如，西班牙、荷蘭、葡萄牙、法國等國家的憲法都明確規定政府應該確保所有階層都能獲得住房，并規定政府各部門有責任制定住房計劃，以保證下層人民的住房權利。

　　中國1998年以前的住房制度屬于高度福利化的住宅制度。而1998年出臺的住房制度改革的目標，就是要把高度福利化的住房制度改革為以市場化為導向的住房分配制度。由于國家財政的壓力，政府希望通過市場化的方式解決城市住房問題。

　　在此過程中，政府為了解決低收入人口的住房問題，也實施了相應的住房保障制度，如采取租賃住房補貼、經濟適用房等政策。但我們更多地將這些政策作為暫時的過渡性措施來對待，沒有對公共住房保障制度以應有的重視。

　　2004年，中國經濟適用房的投資占房地產總投資的比例不到5%。因此，經濟適用房政策在中國當前的住房制度中并不占有重要地位。它只是一個配角，它無法從根本上解決數目眾多的低收入群體的住房問題。

　　政府行政手段切中要害

　　此次新政策明確要求地方政府，要切實負起各個城市房地產價格上漲的責任，也就是說，房地產價格會列入到地方政府的責任范圍之內。

　　筆者認為，對房地產行政控制是最有效的，也是符合中國特色的辦法。因為中國部分房地產價格不健康的上漲，是地方政府主導下的價格上漲。

　　地方政府抬高房地產市場主要有以下五招：第一，大量拆建，刺激市場需求；第二，提高拆遷的補助標準，推動房價不斷上漲；第三，抬高土地拍賣的價格；第四，控制和取消經濟適用房；第五，利用媒體愚弄消費者。

　　可見，讓地方政府對當地房價負責是完全有根據的。但我們必須注意到，新政策很可能出現“上有政策、下有對策”的現象，尤其是在中小城市，為此要格外警惕。

　　(作者系經濟學博士，現為中國社會科學院金融研究所學者。）