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劉嘉偉
住房反向抵押貸款就是指已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人的年齡、預(yù)計(jì)壽命、房屋的現(xiàn)值、未來的增值折損情況及借款人去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)估后，按其房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按人的平均壽命計(jì)算，將其房屋的價(jià)值化整為零，分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按
月或年支付現(xiàn)金給借款人，一直延續(xù)到借款人去世。它使得投保人終生可以提前支用該房屋的銷售款。借款人在獲得現(xiàn)金的同時(shí)，將繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán)并負(fù)責(zé)維護(hù)。當(dāng)借款人去世后，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)同時(shí)享有房產(chǎn)的升值部分。即“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年(月)金”。因其操作過程像是把抵押貸款業(yè)務(wù)反過來做，如同金融機(jī)構(gòu)用分期付款的方式從借款人手中買房，所以在美國最先被稱為“反向抵押貸款”。
住房反向抵押貸款最早源于荷蘭，當(dāng)時(shí)是為了解決住房問題而提出的一種措施。住房反向抵押貸款發(fā)展最成熟、最具代表性的當(dāng)屬美國，已有15年的歷史。上世紀(jì)80年代，美國因?yàn)槌霈F(xiàn)了大量的“房子富翁，現(xiàn)金窮人”，于是住房反向抵押貸款使應(yīng)運(yùn)而生，并逐漸成為許多老年住房所有者的絕佳金融產(chǎn)品。美國的住房反向抵押貸款一般允許年紀(jì)在62歲以上的老年人申請(qǐng)將房產(chǎn)凈值轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金，具體金額視申請(qǐng)人的年齡、利率水平、所選擇的貸款方案的種類、房產(chǎn)的價(jià)值等情況而定，而且這筆現(xiàn)金是免稅的。轉(zhuǎn)換出來的現(xiàn)金可以用一次性現(xiàn)金的方式、信用額度的方式或者是按月領(lǐng)取的方式。房主在世時(shí)，將一直享有房屋的所有權(quán)。
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2003年，我國60歲以上的老年人為1.3億，占總?cè)丝诘谋戎匾堰_(dá)到10%。按照國際通行的“老年人口按國際管理，60歲以上為老年人，占人口比例達(dá)到10%以上或66歲以上老人占7%以上即開始進(jìn)入老齡時(shí)代”標(biāo)準(zhǔn)，中國已進(jìn)入老齡化社會(huì)。預(yù)計(jì)到本世紀(jì)中葉，這一數(shù)字將達(dá)到4.4億，到那時(shí)候，老年人口將占總?cè)丝诘乃姆种�，社�?huì)保障體系將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。另據(jù)中國老年科研中心日前公布的一項(xiàng)調(diào)查顯示，目前全國約有1000萬80歲以上高齡老人需要照顧。在被調(diào)查的城市老人中，98%的老人依靠自我養(yǎng)老。中國目前共有公辦福利機(jī)構(gòu)近4萬家，床位數(shù)109萬多張，收養(yǎng)了83萬多人。這與中國數(shù)以億計(jì)的福利服務(wù)對(duì)象相比，集中收養(yǎng)的床位數(shù)只占0.7%多一點(diǎn)，而集中收養(yǎng)的人數(shù)則不足0.6%，與發(fā)達(dá)國家一般集中收養(yǎng)人數(shù)占5%～7%的比例相差甚遠(yuǎn)。
人口老齡化程度的不斷加深將對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活等各個(gè)領(lǐng)域帶來廣泛而深刻的影響。由于退休金低、積蓄少、養(yǎng)老保險(xiǎn)缺失、子女經(jīng)濟(jì)狀況不佳等因素使得老年人的生活缺乏有力的經(jīng)濟(jì)保障，特別是當(dāng)他們面臨疾病、災(zāi)禍時(shí)，生存狀況就會(huì)面臨很大危機(jī)。隨著人口老齡化趨勢(shì)的明顯，老年人的生活狀況已經(jīng)不僅僅是一個(gè)群體問題，更加演變成為一個(gè)社會(huì)問題。如何讓老人安享晚年、保持個(gè)人尊嚴(yán)、為子女分憂，是擺在全社會(huì)面前一個(gè)亟待解決的問題。很多老人將畢生的積蓄都投入到房產(chǎn)上，到了晚年，擁有了房子，但是擁有的現(xiàn)金卻不多，生活也不輕松。而房子雖然價(jià)值較高，但是可變現(xiàn)力較差，而且因?yàn)橐幼。詿o法出租或出售變現(xiàn)；對(duì)于子女一方來說，由于計(jì)劃生育政策的影響，獨(dú)生子女一代將面臨贍養(yǎng)四個(gè)老人的境況，再加上撫養(yǎng)下一代的責(zé)任，也加重了他們的經(jīng)濟(jì)和精神負(fù)擔(dān)。
目前我國養(yǎng)老金缺口達(dá)2.5萬億，這個(gè)資金缺口相當(dāng)于我國近一年的國民經(jīng)濟(jì)總收入。如果這種情況得不到改善，這也就意味著若干年后，很大一批人將面臨無法領(lǐng)取養(yǎng)老金的困境。養(yǎng)老金大多“收不抵支”。
實(shí)行住房反向抵押貸款，可以有力地保障老年人的晚年生活，使得他們?cè)诓毁u掉房子的同時(shí)，擁有一筆固定收入用于維持和改善生活。同時(shí)，由于房子仍然屬于借款人所有，他可以繼續(xù)享有房子增值帶來的收益，可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候選擇出售和其他處置方式，獲得更高的收益。
普通的房屋抵押貸款，通常是借款人用所購的房產(chǎn)作抵押，從銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借出一筆錢，然后按月分期償還。但這要求借款人具有相應(yīng)的收入及還款能力，借款人通常年紀(jì)輕而且收入高。那么，能否尋找一個(gè)途徑，既能使老人擁有房屋的所有權(quán)，又使得老人在經(jīng)濟(jì)上擁有自給自足的能力呢？換一個(gè)角度來講，能否提前兌現(xiàn)房子的價(jià)值，使老人在不喪失房屋所有權(quán)的前提下提前獲得房屋的變現(xiàn)資金呢？住房反向抵押貸款正是解決這一問題的有效途徑和辦法。住房反向抵押貸款可以解放兩代人，不但可以增加老年人的養(yǎng)老收入和可變現(xiàn)資產(chǎn)，提高老年人的生活質(zhì)量，使得老年人在經(jīng)濟(jì)上自給自足、追求更高的生活質(zhì)量；也刺激了年輕人對(duì)房地產(chǎn)的投資。這既使得贍養(yǎng)老人有了社會(huì)保障，減輕了國家在社會(huì)保障方面的壓力，也促進(jìn)了銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)拓展。
住房反向抵押貸款不僅改善了老年人的晚年生活，減輕了社會(huì)保障體系的壓力、促進(jìn)了社會(huì)福利制度的完善和發(fā)展，同時(shí)也保證了社會(huì)弱勢(shì)群體的生活安定，有力地保障了社會(huì)的穩(wěn)定。住房反向抵押貸款削弱了子女對(duì)于父母財(cái)產(chǎn)的依賴性，培養(yǎng)了他們的獨(dú)立性。住房反向抵押貸款可促進(jìn)消費(fèi)和國民經(jīng)濟(jì)的增長。
住房反向抵押貸款增加了老年人的收入，在他們的晚年生活和醫(yī)療得到保障、沒有后顧之憂后，他們存錢養(yǎng)老的觀念淡化，消費(fèi)意識(shí)得到轉(zhuǎn)變：買房不僅是一種消費(fèi)，也是一種投資和積蓄。這樣不僅刺激和挖掘了消費(fèi)，拉動(dòng)了內(nèi)需，也促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的增長。
住房反向抵押貸款可以給金融機(jī)構(gòu)特別是商業(yè)銀行帶來新的業(yè)務(wù)。住房反向抵押貸款在減輕了社會(huì)保障體系壓力的同時(shí)，也促進(jìn)了銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)向多元化方向的轉(zhuǎn)變，也使得金融機(jī)構(gòu)將社會(huì)責(zé)任和盈利目標(biāo)緊密地結(jié)合在一起。住房反向抵押貸款促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
最近一段時(shí)期，我國房地產(chǎn)價(jià)格漲幅持續(xù)高位運(yùn)行，2004年全年新建商品房平均銷售價(jià)格上漲14.4%，其中住宅上漲了15.2%，遠(yuǎn)高于其他各類物價(jià)指數(shù)的漲幅。房價(jià)的過快上漲，隱含了潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。為了防范和化解商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，抑制房地產(chǎn)投機(jī)，調(diào)整住房需求結(jié)構(gòu)，給過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，中國人民銀行調(diào)整了個(gè)人住房貸款政策，對(duì)住房需求進(jìn)行調(diào)控。但是，在緊縮開發(fā)信貸和土地整頓的雙重作用下，市場(chǎng)普遍預(yù)期市場(chǎng)供應(yīng)將縮減，供需矛盾更加突出，削弱了央行房貸新政的政策效果。在這一背景下，住房反向抵押貸款的推出，可以活躍房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，增加二手住房的上市量，可以有效地緩解當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾，有效地抑制房價(jià)上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。
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