白重恩：房產投機盛行 建立物業稅體系一舉多得

　　實施物業稅不但有助于防止征地中的腐敗和社會矛盾，促進統一土地市場的形成，而且可以有效抑制地方政府出售土地中“寅吃卯糧”等短視行為，從根本上解決房地產市場中的投機盛行等問題，對維持宏觀經濟穩定特別是金融系統的穩定也有重要意義

　　□ 白重恩/文

　　土地制度的基本矛盾

　　在中國現行的土地制度中，土地交易至少有三類不同的價格：一種是土地“農轉非”時政府支付給農民的價格；另一種是商業用地，包括商業、服務、金融、旅游等建設用地通過“招標、拍賣或掛牌出讓”(簡稱“招拍掛”)形成的價格；還有一種是非經營用地(包括工業、倉儲、交通等用地)通過“協議出讓”的價格。三種價格有天壤之別，沒有統一的土地市場可言。

　　土地價格的嚴重扭曲必然導致土地資源配置的嚴重扭曲。更重要的是，在法治不健全的情況下，土地“農轉非”給相關政府部門帶來的巨大利益必然引致腐敗，甚至出現強制農民出賣土地的現象。這嚴重影響了政府形象和社會穩定，也加劇了資源配置和產業結構的扭曲。

　　如果取消“協議出讓”，對非農用地統一實行“招拍掛”制度，則同地區同時間內的非農地價格可以統一，服務業和制造業之間的產業格局扭曲也就可以消除。然而這還不夠，還應當消除或減小政府征用農用地所支付的價格與轉讓非農用地所收取的價格之間的巨大差異。但這比消除各種非農用地之間的價格差要難得多。

　　困難的根源，在于土地所有制的特別安排以及農業和農用地的特殊地位。現有土地制度賦予農民特定的土地使用權(耕種權)，政府則保留土地所有權，這賦予政府耕種權以外的其他權利。在補償農民耕種權的前提下，政府有權征用土地以做它用，也可以限制農民將土地轉為它用。

　　因此，改革土地制度時，我們面臨一個基本矛盾：一方面，政府征用農用地所支付的價格與轉讓非農用地所收取的價格之間存在巨大差異，因而不能形成統一的土地市場，土地資源配置存在嚴重扭曲，土地資源分配中的腐敗泛濫；另一方面，政府擔心，如果簡單地通過將土地所有權劃歸農民來統一土地市場、讓農民有自由買賣土地的權利，就會有過多的農用地轉為它用，農業和農用地的特殊地位就不能得到保證，同時也減少了政府的財政收入，影響政府投入基礎設施的積極性。

　　物業稅可解制度難題

　　對非農用地征收物業稅是解決上述矛盾的有效方法。物業稅是根據土地的使用價值來征稅，其中兩種比較常見：一種是根據不動產的市場價值征稅，另一種是根據不動產的租金收入征收。很多經濟學家認為，根據不動產的市場價值征收物業稅經濟效益較高，且實施中的問題較少。

　　實施物業稅以后，不動產所有者需要付出兩種代價：一種是購買時一次性支付的價格，另一種是購買后每年應繳的物業稅。當業主將未來的物業稅考慮在內時，愿意支付的一次性購買價和沒有物業稅時相比就降低了。業主行為會通過地產商影響土地市場，從而降低非農用土地價格。如果不對農用地征物業稅，則物業稅對農用地價格影響不大，因而縮小政府征用農用地所支付的價格與轉讓非農用地所收取的價格差。這將減少土地資源分配中的腐敗以及土地資源配置中的扭曲。

　　物業稅的實施也有利于土地所有制的改革，從而促進統一土地市場的形成。物業稅和政府對土地農轉非的控制，都是政府土地所有權的體現形式，它們之間有一定的替代關系。如果物業稅率足夠高，農用地和非農用地之間的價差將足夠低，這時改革土地所有制的負面影響會較低。

　　當然，物業稅實施過程中也可能有腐敗現象，但同一不動產每年應繳物業稅的數額和沒有物業稅情況下一次性的地價相比，要小得多；因而，其中的腐敗問題會比現有制度下的腐敗問題小得多。

　　物業稅除了可以降低現有制度下土地市場的缺陷所帶來的成本，還可以保持甚至強化現有土地制度的一些優點：

　　——它仍然可以保護農業和農用地的特殊地位：如物業稅只對非農用地征收，現有制度在土地資源的分配中對農用地的傾斜在物業稅制度中得到體現；

　　——由于物業稅和土地的價值掛鉤，地方政府可以從非農用土地(包括已出售土地)的不斷升值中得益，他們投入基礎設施建設的積極性會更有持續性；

　　——地方政府出售土地的收入周期性很強，而物業稅是一種更穩定、有持續性的財政來源。它更可以有效地抑制地方政府“寅吃卯糧”等短視行為，對降低宏觀經濟周期的嚴重性、增強宏觀經濟的穩定性也有助益。

　　物業稅抑制地產泡沫

　　物業稅的實施對解決房地產市場中的投機盛行、中低收入消費者買不起住房等問題，對維持宏觀經濟穩定特別是金融系統的穩定，也有重要意義。

　　首先，物業稅所引起的一次性房價降低，有利于中低收入消費者購房。在一般情況下，未來的物業稅額和到時消費者的支付能力正相關，所以消費者支付物業稅也不應成為問題：經濟狀況好時，房地產價格會較高，在稅率不變的情況下，物業稅額也比較高，消費者收入和支付能力也相應提高；經濟狀況較差時，盡管消費者支付能力較低，但房價會因經濟較差而不會太高，所以物業稅額也相應下降。

　　綜合這兩個因素，物業稅的實施有益于中低收入的消費者。因為中低收入消費者購房能力增強，房地產開發商將把注意力轉移到為他們提供自住房，中低收入消費者的直接競爭以及開發商注意力的轉移對房地產投機者是不利的。最后，即便未來房地產價格大幅上漲，物業稅也會隨著大幅上漲，投機者所得的投機利潤將受到抑制。

　　當中低收入消費者購買自住房相對增加而投機性購房相對減少時，房地產市場和宏觀經濟的穩定性都會相應提高。首先房地產的空置率會下降，而過高的空置率是影響房地產市場穩定的重要因素；其次是消費者對自住房的需求比較穩定，而投機需求則受很多外在因素影響(比如境外投機者對匯率的預期)并波動很大。

　　物業稅帶來房地產消費者支付形式的變化，也會有助于金融系統的穩定。物業稅的直接效果是將消費者的支付從很高的一次性支付，變為較低的一次性支付加上未來的多次較小額支付。如果消費者從銀行貸款，物業稅使消費者的支付從每月較高的按揭付款變為每月較低的按揭付款加上物業稅款。在后一種付款方式下，消費者面臨付款困難的可能性較小，從而減少消費者拖欠按揭付款或停止按揭付款的可能性，減少金融系統的不穩定性。

　　物業稅的實施，首先要解決如何從現有土地體制向物業稅體制過渡的問題。物業稅實施前和實施后，購房的消費者對賣房的未來附加成本期望不同，付出的價格也不同；如果收稅時對他們不加以區別對待，對后者是不公平的。過渡機制的設計對物業稅實施的成敗會有重大影響。如何讓公眾和利益相關者形成對物業稅的正確認識也是一項挑戰。決策者應該盡力克服這些困難，爭取物業稅的早日實施。

    作者為清華大學經濟管理學院和香港大學經濟金融學院教授