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張道航
近年來，部分城市房價瘋漲不僅牽動著百姓的情緒，也引起了中央政府的高度關注，提出要重點抑制房地產價格的過快上漲。到底是什么力量推動了房價的過快上漲呢？除了某些市場因素外，恐怕主要有三種力量：一是房產商，二是炒房者，三是某些地方政府。地方政府為什么也會成為房價上漲的“推手”呢？說到底是和他們的利益相關。因為房價上漲，
地方政府的稅收增加不說，還給他們高價賣地平添了籌碼。而且房價越高、建造檔次越高，越是能給地方政府的“形象工程”、“政績工程”增光添彩。從地方政府的自身利益看問題，房價走高給他們帶來的是名利的雙收。所以，有些地方政府便自覺或不自覺地對市場上的房價實施著“逆向調節”，從而推動了房價的過快上漲。
一是地方政府提高稅費和土地出讓金，推動了房價上漲。我國目前的土地批租政策，使地方政府一次就可以拿到50年甚至70年的租金，這已經帶來相當可觀的財政收入了，然而有些地方政府還不滿足。為了抬高土地出讓價格，地方政府請房地產公司當“托兒”，與外地投標企業競價，由政府操盤抬高地價。通過這些手法在競標賣地中已經大賺一把不算，還要再向房產商收取大量名目繁多的“附加費”、“城市建設基金”和“公建配套費”。土地價格的提高和各種稅費的增加，使得房地產開發成本相應上升，房產商勢必要把這一切都攤到房價中去，房價怎能不漲？
二是地方政府只售不租的房改取向，推動了房價上漲。按1998年頒布的《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》要求，各級政府應盡快建立起以經濟適用房為主和租售并舉的住房供應體系。而且在這個供應體系中不但要求對那些低收入家庭租售并舉，甚至對高收入家庭也同樣要求租售并舉。但許多城市推行的卻是只售不租的改革取向。這就不僅人為地擴大了購房需求，也給房產商創造了一個如同中國股市一樣的圈錢市場。這樣一個連國外發達國家都不曾有的單一的售房市場，不僅為房產商圈錢創造了條件，也為房價的持續走高提供了市場環境。
三是地方政府大興舊城改造和城市拆遷，推動了房價上漲。近幾年，一些地方政府為建設國際性大都市，建設大廣場、寬馬路等“形象工程”、“政績工程”，大興舊城改造和城市拆遷。有的房屋才建成10多年或只有幾年也要拆遷，當地居民“不配合”就采用行政性硬手段，甚至是帶有暴力色彩的硬手段強行拆遷。這既造成了住房資源的浪費，加重了廣大居民改善居住條件的負擔，損害了政府執政為民的形象，也人為地造成了許多被動性的住房需求，需求的擴大又勢必拉動房價的上漲。
四是地方政府追求高檔化、貴族化的建設規劃，推動了房價上漲。目前許多城市的房地產市場上，一方面是那些高檔住宅長期閑置賣不出去，另一方面卻是普通居民能夠承擔得起的中低價位住宅嚴重不足，逼迫他們不得不超前消費去購買高檔住宅，從而推動了房價的整體上揚。對于房產商來講，當然更愿意提供高檔住宅，因為相對于中低價位住宅來講，高檔住宅的價位高獲利空間也大。一些地方政府為了“形象工程”、“政績工程”，也在其中起著推波助瀾的作用。政府不但以“規劃”的名義要求住宅本身的高檔化，甚至連住宅小區的綠化、景觀和休閑設施也追求貴族化，而這些費用最終都要攤到房屋造價中去。有時在房產商都擔心價位過高難以出手的情況下，政府還強令提高建造檔次。
五是地方政府操縱媒體引導市場，推動了房價上漲。有的地方政府為了營造市場氛圍，動用媒體的力量進行宣傳引導，甚至利用虛假統計數字來強化消費者的心理預期。一些城市的地方報紙成了推動房價上漲的重要媒介，整版的房屋銷售廣告不說，還不時地會看到當地領導對未來房價趨于上漲的說詞。在這樣一種宣傳攻勢和輿論引導下，即使原本平穩的房地產市場也會掀起價格上漲的波瀾。
六是地方政府利用手中權力出臺相關政策，推動了房價上漲。有的城市在當地居民住房需求已經趨于飽和的情況下，政府便出臺各種政策吸引外來的購房者。例如，有的地方政府出臺了外來人口只要在本地購買一套達到一定價位的住房就可以送給全家人當地城市戶口的政策。還有的地方政府甚至組團到外地推銷房屋，或者吸引外地的“炒房團”前來炒房，把“走出去、引進來”用到了房地產的推銷和炒作上。這一系列的舉措，使得當地的房地產市場長期呈現著一種只漲不跌的走勢。
以上這些都是地方政府的“逆向調節”推動了房價的上漲，而地方政府的“不作為”又是導致房價上漲的另一個重要原因。沒有地方政府的逆向調節和不作為，那些房產商和炒房者即使有天大的本事，恐怕也難把房價炒得瘋漲。因此，控制房價過快上漲首先要規范政府行為。必須使各級地方政府充分認識到，房價的瘋漲不僅威脅到社會的和諧與穩定，也威脅到當地經濟的可持續發展。在市場經濟條件下穩定房價是政府的責任，政府不但不可以不作為，更不可以為了局部或眼前利益實施逆向調節。
(作者單位：中共大連市委黨校）
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