易憲容：局部過熱不應影響宏觀調控工具的使用

　　3月26日，國務院下發了《關于切實穩定住房價格的通知》(下稱《通知》)，該《通知》從八個方面指明了目前國內房地產市場發展的具體路徑。其意義在于如何穩定房產價格，促進房地產市場健康發展。《通知》以國務院文件的方式下發，表明了中央政府對目前房地產市場的基本態度，表明今年乃至更長一段時間內，關注與調控房地產市場將是中央政府工作的重心。

　　不過，就目前房地產市場的情況來看，有幾個重大問題必須澄清，如果在這些基本問題上的認識存在差異，那么就容易導致對政府出臺的政策產生誤解。比如，中國的房地產市場有沒有過熱，如果有過熱，是局部過熱還是全部過熱？目前房地產市場的問題是結構性問題還是全局問題？政府對房地產市場調控的目的是價格調控還是產業調控？

　　局部過熱不應影響宏觀調控工具的使用

　　就房地產業的性質來說，房地產市場很難說有一個統一的市場，房地產價格永遠只是由具體的地點來確定的，離開了地點來討論房價是沒有意義的。有人說美國有200多個地方，就有200多個房地產市場，而美國這么多的房地產市場，其發展及價格都是迥然不同的。因此，如果用美國一個地方或另一個地方來證明美國的房地產市場存在或不存在泡沫，肯定是沒有意義的。而美聯儲也不會由于多數地方的房地產發展水平不高而不采用利率工具。只要看看美國近幾個月來，連續七次調整基準利率，并不是因為美國這幾個月的通貨膨脹率水平過高，而在于房地產走勢過熱。

　　對于中國來說，盡管房地產市場剛發展不久，由于區域、地點、經濟等方面的差異性，房地產市場更是呈現復雜化與多元化，其發展水平與價格水平更是參差不齊。正因為這樣，目前國內市場上普遍流行著一個基本的說法，就是中國的房地產市場僅是局部性過熱，而不是全局性過熱，因此，政府出臺政策就不能夠“一刀切”，而是“有保有壓”。

　　在這種情況下，不僅使政府對房地產市場宏觀調控往往變成了微觀干預，而且使得真正的宏觀工具無法施展。比如，本來這次國內房地產市場過熱最大的動因是市場的低利率幻覺，但是為了所謂的不“一刀切”，使得利率這種對房地產市場最為敏感、最基本的宏觀調控工具遲遲不得使用，從而一次又一次錯過了對房地產市場宏觀調控的有利時機。如果政府能夠及時起用利率工具，目前一些地方存在的、可能危及整個市場的房地產價格快速飆升的情況，可能會遏制在萌芽狀態。因此，就房地產業來說，比較好的做法是，一旦面臨過熱，就得采取相應的政策讓它平穩下來。

　　調控在于整個房地產業

　　在明確以上問題后，我們接著要問的是，《通知》下發的目的是調控房價還是調控房地產業？穩定房價是保持房價現有水平還是讓一些地方的房價下落？在一些開發商及購房者看來，穩定房價就是讓房價過快的增長速度慢慢地降下來，由以往雙位數的增長下降到一位數的增長。甚至有人說，中國的房地產市場沒有熱度不行，如果房地產不發展，那么整個經濟就會停頓下來，因此，房地產市場每年保持單位數的增長速度是十分正常的。

　　上述的討論僅把中國的房地產市場看做一個完全統一的市場來看待，而不是看做各個十分差異化的市場來看待。正如上面所言，用一個統一的市場來看待國內房地產市場，不僅不成立，而且意義也不大。目前房地產泡沫或房地產過熱的地方主要是中國的東部地區，近幾年，這些地方不僅房地產開發投資占全國70%以上的比重，而且房地產價格也在雙位數以上地增長。

　　因此，這次政府對房地產市場調控主要是指這些地方，而不需用其他地方的情況來比照政府是否要進行宏觀調控。試想，假如有一地區人口僅占全國人口的1%，但占用銀行十分之一的信貸資源，并用這些信貸資源把房地產價格炒高。在這種情況下，政府對房地產市場肯定要宏觀調控，并通過調控讓房地產價格穩定下來。

　　對于房地產的宏觀調控到底調控什么？是調控價格還是調控該產業？它的工具是什么？其實，政府對房地產的宏觀調控的目的并不只是要調控房價，而是通過穩定房價來促進整個房地產市場的健康發展。房價的高低只是通過政府出臺政策讓市場當事人行為變化反映出來。比如利率變化，使得資金成本增加，讓使用資金者把這種成本考慮到個人的行為決策中，以此來改變購房者與房地產開發商的行為，從而改變房地產的供應關系。

　　在我看來，如果能夠澄清誤解，也就基本能明白《通知》的精神所在，每一個市場當事人也就知道如何針對政府的政策來調整個人或企業之行為。不過，我們也應該看到，《通知》不僅表明了中央政府對房地產市場宏觀調控的決心，也看到其采用之工具所在。

　　當然就目前的情況來看，從房價、土地供應、供應結構、拆遷、消費觀點、市場監測、檢查等多方面入手來調整房地產市場，來調整一些地方住房價格上漲過快，來遏制部分地區投資性購房和投機性購房大量增加，是十分必要的，但是就本文章來看，最為重要的、也是最容易切入的，如果從房地產市場的信息透明化、利率提高及銀行信貸嚴格審查等措施上著手，顯得會更為關鍵。

　　(作者為中國社科院金融研究所金融發展室主任)