|
4月6日，在中國社會科學(xué)院的學(xué)術(shù)報告廳內(nèi)，借著社科院《2005年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》發(fā)布之際，與會專家的話題像被強(qiáng)力的磁鐵擺布一樣，不約而同地指向了“房地產(chǎn)泡沫”。 而尤以中國房地產(chǎn)協(xié)會會長楊慎的一席激越之言，引人注目。就在當(dāng)日下午，有關(guān)“地價與房價之間的關(guān)系”正在網(wǎng)上展開激烈辯論，國土部門與建設(shè)部門的與會專家顯然持不同的意見。事實(shí)上，有關(guān)土地與房價之間的因果爭論，在此前數(shù)日已然呈不可開交狀。但楊慎似乎無意參與到這場孰因孰果的爭論中去，“現(xiàn)在關(guān)鍵是拿點(diǎn)主意，給國家出點(diǎn)有用的解決措施。”
不應(yīng)對“城市化”有過高期許
如果說到固定投資過快、過熱的根本原因，楊慎認(rèn)為，對于城市化速度的推崇是一個應(yīng)該警惕的現(xiàn)象。據(jù)新華社報道，“每年從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市的人流量是1600萬至1800萬人，而目前城市新建住宅量是每年350萬套。問題是這些新房，一大部分是要用于現(xiàn)在城市人口的住宅更新，那么剩下的才是外來人口可以購置的，這中間的差距之大可想而知。”
楊慎認(rèn)為：“放緩農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移的速度，是當(dāng)前應(yīng)該認(rèn)真面對的一個緊迫問題。”事實(shí)上，僅在去年10月份面世的建設(shè)部政策研究中心課題組的《怎樣認(rèn)識當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢？》尚以城市化帶來的潛在需求作為房地產(chǎn)業(yè)仍舊堅挺的論據(jù)，報告說：“到2020年，我國城市化水平將達(dá)到55%-60%，城鎮(zhèn)居民將增長到8億至8.5億人。在此期間約有3億-3.5億左右的新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房問題。” 其后該報告的反對者認(rèn)為，不能以潛在的需求作為當(dāng)前形勢尚好的理由。
而楊慎則直指固定投資及房地產(chǎn)過熱的原因在于“對城市化的過高期許”，而沒有反思到底這么快的城市化速度是不是我們所需要的。但事實(shí)上，從近年看到的治理辦法，一直是在從局部入手。
如果把近兩年有關(guān)房地產(chǎn)的爭論進(jìn)行對比，可以發(fā)現(xiàn)前后處于不同的治理狀態(tài)，2003年主要是治過熱，查處開發(fā)園區(qū)、停止村改鎮(zhèn)，而至2004年及2005年，開始把注意力投放在了房價上。楊慎說道，本來是全身的病，現(xiàn)在的藥卻要一部分一部分地治，這兒好了那兒還疼著呢。土地緊縮、利息升高，固然可以解決一些問題，但難以從根本上予以解決。
根本問題在于“轉(zhuǎn)變觀念”，楊慎指出固定投資的“整體過熱”是癥結(jié)所在，“每年的增速平均在30%，我個人認(rèn)為主要是固定投資過快、過熱。目前統(tǒng)計部門給出的數(shù)據(jù)只有28%，我認(rèn)為這樣的統(tǒng)計口徑有問題，城市的更新改造、農(nóng)村住房建設(shè)是容易被疏忽的。”
此外是對“居者有其屋”的理解，居者有其屋就是居者買其屋嗎？“不是，中國目前個人自有房率達(dá)到82%。這意味著每個城市都沒有太多的房子用于出租，于是新來的城市人口還要買房，緊張的城市土地怎么應(yīng)付源源不斷的城市化人口？”在《2005年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》中同樣提到這個問題，發(fā)達(dá)國家及地區(qū)租房家庭的比例，香港為40%、日本為38%、美國28%、英國34%。這種狀況有利于人口流動，為此，“適度的投資性購房具有積極意義。”“否則，就是資源呆滯”，楊慎對于國內(nèi)自有房比率過高如此概括道。
房價不能承受之重﹖
“土地緊縮、原材料供應(yīng)限制，從上游產(chǎn)業(yè)的緊縮效應(yīng)必然傳導(dǎo)至下游產(chǎn)業(yè)的波動。”楊慎認(rèn)為在2005年房價仍然是上漲趨勢。
一個值得注意的現(xiàn)象是，自1998年至2003年全國房地產(chǎn)年均售價的增長為每平方米59元，但從2003年至2004年，一年間房價每平方米的增幅就達(dá)355元。社科院《2005年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》認(rèn)為，土地價格上漲、建筑材料價格上漲與依然旺盛的需求形成鮮明的比照，“應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，2004年采取的宏觀調(diào)控措施總體上抑制了商品房供應(yīng)量的增加，事實(shí)上起到了推動價格增長的作用。”
“我認(rèn)為增加住宅的供給是可取之道。”楊慎同時認(rèn)為，央行以加息的方式抑制需求的方式，動機(jī)是好的，但具體落實(shí)到市場之中可能效果并不明顯。“市場受兩種規(guī)律的支配，一是供需規(guī)律，一是價值規(guī)律，如果不從供需關(guān)系上入手，價值怎么會產(chǎn)生符合規(guī)律的波動呢？”楊慎有點(diǎn)激動地說道。
| 
