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陶冬
一只青蛙在逐步升溫的鍋里歡快地跳著，嘴里叫著：“我不怕，我不怕”。這是今天部分上海房地產(chǎn)發(fā)展商的寫照。
筆者認(rèn)為上海房地產(chǎn)市場大有山雨欲來之勢。從3月初上海對投機性購房征收房地產(chǎn)稅
到兩會之后中國人民銀行提高房貸首期付款比例，從溫家寶總理政府工作報告到政府高官越來越多的為房地產(chǎn)降溫的發(fā)言，似乎都指向一點--中央政府和地方政府都希望為狂升不止的房地產(chǎn)降溫。無論上海的房地產(chǎn)稅，還是央行的首期貸款比例提高，政策力度都十分溫和，相信對任何地方的房地產(chǎn)都不會帶來沉重的打擊，但如果以此認(rèn)定，房地產(chǎn)能夠不受新一輪宏觀調(diào)控影響的話，就大錯特錯了。政府在以和風(fēng)細(xì)雨的方式，傳達(dá)一個雷霆萬鈞的訊息：房地產(chǎn)熱，尤其是華東地區(qū)的房地產(chǎn)熱，已經(jīng)開始影響全國經(jīng)濟的健康發(fā)展，加大了金融體系的運作風(fēng)險，進(jìn)一步困擾著通貨膨脹和基礎(chǔ)設(shè)施瓶頸現(xiàn)象，為依然過高的固定投資火上澆油。
在過去的一個月,宏觀經(jīng)濟政策正在出現(xiàn)明顯的變化，調(diào)控的重心由信貸政策向房地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)移;對房地產(chǎn)的宏觀控制由土地管理向需求管理的方向轉(zhuǎn)移；在政策對象上由全國一刀切向不同城市個案處理的方向上轉(zhuǎn)移。這本身符合溫家寶總理“有保有壓”的整體經(jīng)濟管理思路。
很明顯，房地產(chǎn)市場控制已經(jīng)成為今年宏觀調(diào)控政策最重要的領(lǐng)域之一。目前的措施比較溫和，不代表今后不會有新的政策出臺，也不代表政府在沒有看到政策預(yù)期結(jié)果之前就會鳴鑼收兵。
建國以來，從來沒有過城市居民將如此多的儲蓄放進(jìn)房地產(chǎn)，房地產(chǎn)對經(jīng)濟的影響也從來沒有今天這么大過，政府的信貸政策周期必須充分考慮到這些因素。中國老百姓收入水平和消費能力首次直接大范圍受到信貸政策的影響，因此政府的房地產(chǎn)政策不僅僅是一個經(jīng)濟政策，同時還是一個政治判斷。正是由于這一點，政府在政策出臺和力度選擇上，一定堅持小步快加、隨時調(diào)整的思路。最吸引眼球的是壓在駱駝背上的最后一根稻草，但真正把駱駝壓垮的是駱駝背上所有的稻草。盡管政府在房地產(chǎn)政策上采取慎重緩?fù)频淖藨B(tài)，但筆者相信這個過程會被堅定地持續(xù)下去。上海的房地產(chǎn)熱已不僅是一個上海市的問題，它在形成一個新的泡沫，在為屢壓不下的固定資產(chǎn)投資輸送彈藥，在吸引著一批又一批國際熱錢流入——這個問題不解決，宏觀調(diào)控難竟全功，更難持續(xù)。
樓市出現(xiàn)調(diào)整并不可怕。過去的150年中，全球范圍內(nèi)曾出現(xiàn)過無數(shù)次樓市周期性波動。這是一個周期性現(xiàn)象，背后隱藏著經(jīng)濟周期循環(huán)運作的規(guī)律。2001年上海只有4%的商品房每平方米售價高過8000元,而今天50%已超過此數(shù),中心數(shù)區(qū)已找不到10000元以下的房子。城區(qū)充滿著海外熱錢,而上海市民則被推向郊區(qū)甚至遠(yuǎn)郊區(qū)。上海市2003年賣地收入占當(dāng)年GDP的3.5%，低于香港1998年水平，但高過香港其它任何一年。看來調(diào)整在所難免，只缺一個觸發(fā)點。
上海經(jīng)濟本身有非常良好的前景。它是中國與國際接軌的窗口，是全國企業(yè)、資金和人才的聚集地。樓市的調(diào)整、泡沫的擠壓，也許短期會對房地產(chǎn)價格和市民的財富以及上海的經(jīng)濟增長帶來一定的負(fù)面影響，但這樣做有利于上海經(jīng)濟健康均衡地發(fā)展，有利于維持上海的競爭能力，有利于將上海經(jīng)濟推回到可持續(xù)的增長軌道。上海經(jīng)濟中房地產(chǎn)比例出現(xiàn)上升是經(jīng)濟發(fā)展到一定水平、向國際大都市轉(zhuǎn)型的一個自然過程，但是如果房地產(chǎn)價格上漲過快，擠壓掉別的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)一枝獨大，就不利于經(jīng)濟的全面健康發(fā)展，最終的結(jié)果可能是類似香港的經(jīng)濟走勢，即房地產(chǎn)泡沫化。
房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫不僅僅是上海現(xiàn)象，也不僅僅是中國現(xiàn)象，而是一個全球性的經(jīng)濟現(xiàn)象。其背后是世界各國的央行為防止千年蟲和制止隨后的通縮苗頭，大幅度擴張流動性的一個產(chǎn)物。世界上幾乎所有國家利率水平都處在戰(zhàn)后的低位。前幾年由于經(jīng)濟前景撲朔迷離，央行對治理房地產(chǎn)泡沫上投鼠忌器。各國利率水平的正常化過程都相對緩慢，就延續(xù)甚至鼓勵了房地產(chǎn)泡沫的進(jìn)一步產(chǎn)生。自從去年起，各國央行開始陸陸續(xù)續(xù)收縮銀根，緩慢地但是堅定地貫徹利率水平正常化。中國的利率水平正常化相對晚于其他國家。其中一個原因是，2004年前中國仍處于通貨緊縮狀態(tài)，而2004年后政府忙于控制投資規(guī)模，在房地產(chǎn)問題上的動作相對較少、較慢。但是今年政策變化的趨勢似乎顯示，在投資增長已被控制在百分之二十幾的情況下，政府已經(jīng)騰出手來，希望以理性的、穩(wěn)健的手段為房地產(chǎn)市場降溫。
對于只擁有一個公寓的市民來講，樓市可能出現(xiàn)的價格起伏并不重要，價格跌了還會起來。只要自己的月收入不出現(xiàn)斷流，供樓沒有問題。對于過度借貸的投機客來講，新的一系列政策可能會大大提高他們的借貸成本，而當(dāng)房地產(chǎn)價格的預(yù)期出現(xiàn)變動之后，熱錢需求可能會急速減退。價格預(yù)期對消費者購買行為的變化在2003年汽車市場的牛市和2004年的熊市中可見一斑。對于發(fā)展商來講，杠桿運作可能因利息急漲而出現(xiàn)資金斷鏈。對于在鍋子里唱“我不怕，我不怕”的青蛙來講，可能末日已經(jīng)不遠(yuǎn)了。
現(xiàn)在有一種論調(diào)認(rèn)為政府不應(yīng)當(dāng)干預(yù)市場。政府和央行從來都是管理經(jīng)濟和干預(yù)市場的，古今中外從來如此，否則就沒有央行存在的必要。有央行就是要調(diào)整利率。根據(jù)經(jīng)濟的變化作出適當(dāng)?shù)呐袛啵{(diào)整其貨幣政策，只有這樣才能維持經(jīng)濟的均衡平穩(wěn)發(fā)展，才能維持社會公義。至于政府需不需要稅收政策和貨幣政策之外的其他行政性干預(yù)，這是可以爭論的。但政府針對過熱環(huán)節(jié)采取經(jīng)濟、貨幣、財政政策，是天經(jīng)地義的。關(guān)鍵是政府的政策應(yīng)該公平透明。如果今天無視政府的警告，明天就不要怪政府沒有透明度。不過，鍋里的青蛙不懂這些。
(本文原載于全球經(jīng)濟觀察，屬個人觀點)
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