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易憲容
最近，隨著中央政府關于穩定住房價格通知的下達，各地都在出臺相關的穩定房價的政策，住房價格漲幅超過當地CPI一定幅度的地區，有關部門甚至可采取暫停審批該地區其他建設項目用地等措施。
針對房價的新一輪的“宏觀調控”正在開始。在此，有幾個問題必須厘清，否則可能會“失之毫厘，謬之千里”。比如，什么是宏觀調控？對房地產宏觀調控的依據是什么？為什么近年來關于房地產泡沫的爭論會如此激烈？一些地方的房地產市場為什么會發展到如此瘋狂之地步？以往對房地產發展大勢判斷不足的原因何在？
按照現代經濟學的一般理解，宏觀調控就是政府對經濟總量的調節，而經濟總量一般是指政府收支、貨幣供應量、GDP的增長率、就業與失業率、利率及匯率等，而離開了對經濟總量的調節就不是宏觀調控了。記得2004年5月，當代最重要的宏觀經濟學家、諾獎得主盧卡斯來訪中國，當時正好是政府的各項宏觀調控措施出臺。當時盧卡斯對這些政府政策出臺的評價是，沒有一項是宏觀政策，全部都是微觀政策。也就是說，由于計劃經濟觀念遲遲不退出歷史舞臺，人們往往把政府宏觀調控職能與市場監督的職能混為一談。這就導致政府行政與計劃職能的強化及宏觀調控職能的弱化，從而嚴重阻礙政府職能向市場經濟體制的轉化。
很簡單，如果不能夠“一刀切”，那么宏觀調控如何體現從總量上或價格上來調節呢？例如，同一質量的商品，如果價格不同，又如何來反映同一稀缺資源在全社會內的機會成本呢？
比如目前的住房貸款利率，如果采取不同的價格，結果肯定或是出現管制下的無效率，或是資金流向效率高的地方。目前有人提出所謂的由于住房的差別性而要求不同的利率水平，這是與市場原則相悖的。因為，利率的差異化僅是銀行對貸款者的風險程度定價，而不是對貸款者購買能力、購買住房的差異性定價。至于后者它是另外一個層次上社會公平的問題而已(如對收入低的民眾實行住房購買優惠利率政策)。因此，對于房地產價格的快速上漲，最大的問題就在于市場的低利率政策，就在于不少人處于低利率政策不變的夢幻中，而銀行利率變化是房地產宏觀調控最好的市場手段。
但是，這樣一個簡單的常識為什么沒有引起國內決策者的關注呢？一是因為CPI沒有把居民的住房購買消費納入其中；二是有研究者的研究誤導。如有研究者認為，房地產作為一種特殊商品，它的價格上漲可能是不可逆轉的，因此，在相當長的一段時間內，可能呈現剛性上升趨勢的房地產價格并不足以被用作釘住通貨膨脹率的貨幣政策的決策依據，尤其是對供求變化對于價格信號的變化并非十分敏感的經濟結構更是如此。本文要問的是，CPI作為衡量通貨膨脹的一般指標，如果它既不能反映個人公眾購買力變化，也不能夠確切地衡量整體經濟的運行情況，那么除了誤導政府經濟決策之外，它還有什么作用呢？
英國有經濟學家撰文指出，由于CPI沒有把房地產價格和股票價格納入其中，其界定范圍已經不適應現行的經濟環境了。如2004年美國的核心消費價格指數比上一年上升了2.3%，與此同時住房價格卻上升了13%。如果在消費物價指數中加進房產價格，并將其權重設定為30%，2004年美國核心消費價格指數的增幅就將從2.3%躍升至5.5%。也就是說，從目前各國消費價格指數來看，由于沒有把房產和股票等資產價格納入其內，加上這些資產價格變動與消費價格指數的走勢并非同步，這就使得各國實際上是在根據錯誤的參數信息來做出決策。而對這種現象發達國家央行正在采取某種方式改進。
在住房價格變化上，政府公布的統計數據與現實的情況也相去甚遠。據國家統計局統計，2004年全年新建商品房平均銷售價格上漲14.4%，其中商品住宅上漲15.2%，為1998年以來的最高漲幅。而從北京市統計局公布的數據來看，2004年北京市的房價僅上漲3.7%。這是一個十分離譜的數據。作為生活在北京的人，我們難就不能感覺到北京房價的變化嗎？比如，在朝陽區內的高端項目棕櫚泉已從開盤時的9000元(以平方米單價計，下同)，在大約兩年時間里漲到兩萬余元；雙井地區房價幾年前只有5000元左右，現在一些樓盤已經漲到萬元以上；望京地區八九年前房價多在4000元，而今天已經接近7000元。北京東部、東北部、西北部的很多高端住宅項目單價均沖高至1.5萬元至2萬元。即使是經濟適用房的回龍觀地區，房價也從2650元上漲到了3850元以上了。
對目前國內房地產市場的態勢，為什么會爭論那樣大？關鍵就在于無論是民眾還是研究者所獲得房地產市場的數據非科學性、不合理性及與現實的背離性。目前國內房地產的價格指數在很大程度是不能真實地反映房地產市場價格變化的情況。一般來說，房地產價格應該有兩類指數，一是商品房的平均售價。它反映了總體商品房價格集中趨勢最簡單及最直接的指標。但是，這一平均價格是如何統計出來的？是否包括了經濟適用房、政府資助計劃出售的房子呢？當中是相當不透明的。有人說，北京市就是用經濟適用房來拉低該地的房價水平，從而有意地來誤導決策者。我想此話有一定的道理。
二是房地產售價指數。它是用來衡量在住房質量不變的情況下的房地產價格變動，并以計算平均售價所用的同一套交易數據來做計算基礎，其編制程序是十分復雜的。不但要考慮到樓面面積，也顧及到不同住宅其他質素上差別。一般來說，住宅售價指數與平均售價統計上一樣，并不包括住宅的一手買賣。但由于二手市場流動性相對較高，因此，這類住宅的交易一般能夠反映市場房地產價格趨勢。
就目前的情況來看，由于國內編制房地產價格指數的非科學性及不合理性，所公布出來的相關房地產指數或信息，無法真正地反映國內房地產發展真實情況，如果決策者根據這樣的數據或信息來對國內房地產形勢進行判斷或決策，肯定會出現誤導。特別是有不少既得利益集團，花高價做所謂房地產市場研究報告更是人為地誤導民眾與政府決策。因此，相關的政府職能部門要對房地產市場信息有一個系統科學的梳理，編制出真正反映房地產市場價格變化的指數，以便為投資者、民眾及決策者提供有效的市場信息。
總之，對于國內房地產市場的宏觀調控，目前最為重要是如何建立起科學有效的房地產價格指數體系；或是把房地產價格指數納入CPI的權數，或是央行把房地產價格的變化作為最為關注的指標。這樣，房地產價格的變化才能成為市場利率變化最為重要的參考因素。目前國內房地產市場的需求基本上是建立在一種虛假繁榮之上的，是建立在低利率政策不變的基礎上的。因此，應該多從需求和市場的角度考慮，采取不斷加息等手段來平衡供求關系，這樣才能真正地把過高的房價平抑下來(與此同時要出臺低收入者利率優惠的政策)。控制土地總量也是宏觀調控的一種方式，但不是說地方政府都不批地，而是在土地規劃科學化上的基礎上讓土地交易完成市場化。要對全國現有的土地進行全國清查，并在此基礎上進行分類科學規劃，按照土地級別類型規劃進行拍賣。
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