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讀過筆者2月28日在本欄文章的讀者，便不會對近日本港利率水平正常化感到驚訝。讀過這篇文章的讀者，應不會對今年香港樓市可能出現的調整感到驚訝。
三月十八日，匯豐銀行和恒生銀行宣布提高優惠利率0.25%，帶動全港各銀行加息。這標志著香港的利率水平正常化進入了第二階段，即不僅HIBOR(香港銀行同業拆借利率)，優惠利率也開始上調。當然，香港優惠利率并未跟隨美國聯儲在三月二十二日進一步加息，但
是匯豐銀行的動作意義深遠。香港的利率水平(無論是同業拆借利率還是優惠利率)已不能無視市場力量，長時間、無條件地低于美元同類利率水平。港元利率水平正常化勢在必行。幾乎可以肯定，香港的優惠利率會在五月美國聯儲下次議息前做出進一步調整。
優惠利率五月前再加
香港的利率水平正常化包括三方面的調整。首先是HIBOR同LIBOR(倫敦銀行同業拆借利率)之差。港元實行聯匯制，與美元掛鉤，其利率水平長期同美元利率水平看齊。因香港與美國經濟環境上的差異，HIBOR同LIBOR之間出現些小差異是正常的，但是目前這樣的息差則偏大，隨時可能遭受對沖基金的沖擊，這是金管局游說各銀行加息的背景。其次是HIBOR與貸款利率之差。HIBOR是多數銀行的資金成本，它與貸款利率水平之間的差別為銀行賺錢的息差，俗稱Spread。資金成本上升而貸款利率不動，意味著銀行間利潤水平的下降。絕大多數本港銀行為上市公司，必須為股東利益負責，除非特殊情況，這種情況不會持久。在觀望了一段時間之后，各銀行已得出HIBOR上揚為新趨勢的結論，于是貸款利率開始上調。不過這個調整過程中，明調少、暗調多，即優惠利率本身略作上調，但各類貸款優惠已大打折扣。兩個月前新按揭可以做到P-2.75，甚至P-3，但現在只能做到P-2.5，很快可能趨向P-2。
按揭利率上調將加快
此外，美國的長期利率也需要正常化，而香港也需要跟隨。聯儲已七次調高短期的聯儲利率，幅度達到1.75%，然而長期國債孳息與聯儲一年半前并無大的上升。十年期國債孳息現為4%，而聯儲首次加息時為4.68%(加息前為4.68%，加息后為4.6%)。隨著美國通脹壓力重現，相信美國長期國債孳息也會正常化，由此拉動港元長期利率，使其孳息曲線變陡，融資成本上升。
筆者在二月二十八日的文章中預測，香港的實際按揭利率在今年底可能達到4.5-5%水平，而今年初為2.25%(P-2.75)。如果美國經濟如格林斯潘所言，處堅實增長(Solid growth)，而非溫和增長(Moderate growth)，今后幾個月的通脹壓力會明顯加大，美國長期國債孳息進一步上升，則香港的實際按揭利率水平年內可能介乎5-5.5%。
對利率水平預期的變化，明顯地放緩了買樓人士入市的步伐，一手樓交投迅速冷卻，二手樓市場略有回暖，但整體成交水平較去年有所下降。本次香港樓市復蘇是有經濟基礎面支持的。經濟從低谷強力反彈，旅游、貿易增長喜人，本土消費者信心也明顯恢復，弱美元則為通縮變通脹助一臂之力。從任何意義上講，本港樓價回升都是正常的。
不過，當新盤“豪宅”價格開始拋離山頂傳統豪宅價格時，當某新樓盤廣召天下資金競投幾個頂樓閣樓時，當賣地成交價逼近一九九七年天價時，香港樓市的隱憂開始出現。近來香港樓市的特點是一手樓炒得兇，二手樓滯后；二流樓宇當豪宅賣，真正豪宅反而賣不動，究其原因只有一個--發展商造市。
樓市調整幅度料有限
經濟復蘇、土地供應偏少，是支持香港樓市的兩大因素，筆者十分認同。不過這兩個原因已完全為市場消化，并反映在價格上。需要市場消化的新的因素是，本港資金流動性轉弱，按揭成本可能遠比想象的高。相信這是今后幾個月最可能影響市場氣氛的話題。好在香港今天的炒樓風氣總體而言并不盛，多數買樓人士的財務杠桿并不過重。因此樓市短期調整幅度可能有限。至于樓市長期遠景則取決于本港經濟的結構性轉型。
(本文原載于觀察星報)
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