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易憲容 張群群
中央銀行3月16日宣布調整房貸政策后，社會反響異常熱烈。希望廣大購房者不要受少數房地產商的蠱惑和誤導，如飛蛾般奮不顧身地撲向房地產耀目灼人的虛火。
利益集團誤導民眾？
在市場經濟中，利率的變化本來是一件經常會發生的非常普通的事情。比如，在美國，2004年下半年以來，利率連續調整了七次，但是沒有看到美國媒體及民眾對哪一次的利率調整會像我們這樣異乎尋常地關注。最近香港的銀行也調整了利率，除了市場分析員的財經趨勢分析之外，民眾也不會出來評論什么。企業與民眾會根據利率變化趨勢來調整自己的經濟行為。
但中國內地的情況則迥然不同，有不少人表現出對出臺利率調整政策的憤怒與不滿。
有些民眾之所以會誤解央行房貸新政，根本原因就在于中國社會還沒有真正完全地進入市場經濟。這不僅表現為我們的資金運作以至整個要素市場還沒有實現真正的市場化，而且表現為民眾還沒有充分的市場意識。在不少人看來，賺到手的錢財是個人奮斗取得的果實，賺錢本身屬于個人決策行為，而一旦要承擔個人行為的成本，就不理解了。央行稍微動一下利率就像是傷筋動骨，一下子引來那樣多的不滿。一些民眾沒有足夠的市場意識，當市場出現利率變化時，就不知所措，甚至不加判斷，人云亦云，一味聽信他人的解釋與分析。加上一些既得利益集團巧用民氣、趁機誘導，這不僅使得不少民眾無法明辨是非，反而被他人操縱了思想意識，變成了支持錯誤輿論的既得利益者的同盟軍。一些輿論極具誤導性和欺騙性，而這樣的誤導必定會使民眾的市場意識離真實的市場越來越遠，一般民眾因錯估市場形勢而受傷害的可能性就越大。
目前國內一些地方房地產市場的風險，相比2000-2001年的股市風險，已經是有過之而無不及，可是大家為什么就不多留心一點呢？為什么仍然要蜂擁而入呢？到時候利率再升，被套的又是誰呢？
央行信號：堅決抑制房價
央行的這次新政最主要的目的就是要落實溫家寶總理在今年政府報告中提出的抑制國內房地產價格過快上漲的施政目標。盡管這次政策調整的效應是十分溫和的，但民眾一定要理解，這是央行向市場發出的一個十分明確的信號，那就是進入房地產市場時一定要考慮利率風險，不要等今后利率因配合宏觀調控的需要再次變化時又大說政府決策的不是。
央行新政效果如何，絕不像不少房地產開發商所說的那樣，加息如此溫和對投資房地產者及高端的購房人群影響不大，而受影響最大的是那些中低收入的購房者。令人詫異的是，房地產商們似乎一夜之間變成了仁慈的博愛之士，居然操心地計算起中低收入購房者房貸的利息支出了！他們在屢試不爽的樓盤漲價策劃中，何曾顧慮到中低收入者的購房負擔？假如他們真的體恤民眾購房之苦、還貸之累，少漲一點兒房價倒應該是最切合實際、最實在的舉動。其實，他們的觀點和言論是對央行新政的嚴重誤導。
我們相信，針對國內房價過快上漲，既是為了保持國民經濟的健康運行，防止出現大起大落，也是為了保護廣大民眾的利益，保障住房需求的滿足，政府有能力也有決心來抑制國內房價的上漲。決策者對于可能出現的變故對于經濟肌體的損害，應該是心中有數的。既然如此，大家還用擔心政府的政策無法讓過熱上漲的房價降下來嗎？
重在調節需求
對購房自住者來說，利率上升會增加他們的還貸成本。他們也可以采取提前還貸或是家庭住房重組、資產重組等方式來減輕還貸負擔�，F在這部分人反對利率上調的聲音最大。但是，他們當初在購買住房時，是否考慮過利率風險？購房合同應該寫得很清楚，償還貸款適用的利率是浮動的。
目前的房地產市場存在一種住房需求的虛假繁榮現象。有相當多的購買者是25-35歲的年輕人，他們一走出校門就進入房地產市場，首付款是花父母親的錢，不夠就向親戚借，購好房、大房，不足部分就向銀行借。改革開放以來連續20多年的經濟高速增長，又使他們對未來個人收入的增加抱著極其樂觀的預期，因而敢于承受較高的家庭負債。但是，就其與購買住房有關的理財和籌資模式來說，無論是在發達國家還是在發展中國家，這種現象都是絕無僅有的。但是，利率稍有一點變化，他們就十分憤怒，說政府欺騙了他們。
可他們為什么從來就沒有想想自己的行為是否理性呢？高價購房把全家的財富消耗了，還要搭上自己一輩子的辛勞。如此積極入市追漲，到底養肥了誰？一生又在為誰打工呢？如果已購房的民眾明白了這一點，也就不要從個人的一點利益得失出發，冀望國內房價再上漲，讓后繼者重蹈覆轍，而是應該考慮如何進行個人住房與資產的重組，以減少未來利率繼續上升帶來的風險。
市場上還流傳著一種似是而非的說法，即利率上升使得一些中低收入者購房愿望的實現變得越來越渺茫。這種說法是在以下假定來討論問題的，即今后的住房價格或是繼續上升或是保持現有水平。假如是這樣，央行又何必要出臺3·１6政策來平抑國內房地產市場過快上漲的價格呢？而且，既然已經決定要平抑過高的房價，除加息之外的其他相關配套政策也已呼之欲出，房價下跌必將成為大勢所趨。
事實是，購房總價下降1%或者少上漲1%所節約的購房支出，就足以抵償利率提高18%所增加的利息負擔。只要房價下降，利率上漲所增加的負擔比不上本金下降所節約的成本。而且，利率上調的幅度越大，房價下降幅度會越大；利率上調越快，房價下降越快。對購房者造成沉重負擔的主因還是房價，利息調升抑制以至打壓房價，有利于減輕購房者的負擔。前些年實行低利率政策雖使購房者的利息支出負擔保持在較低水平，但房價的猛漲卻使購房者吃盡苦頭。反過來，調升利率雖然增加了貸款利息支出，但若抑制房價措施奏效，房價回調，購房者的總負擔不會加重，甚至會有所減輕。換個角度說，升息的積極作用只有在抑制了房價漲勢以至降低了房價時，購房者才能真正獲益。
等待房價下降？
利率上升后，購房投資者的投資成本會增大，但如果住房轉手交易所獲得的利潤仍遠遠高于所增加的成本，那么購房投資者就不會退出市場。由于住房的流動性差、交易成本高，當投資者面對繼續升息的不確定性而導致房地產價格波動時，他們的投資行為也一定會趨于謹慎。特別是當政府對房地產市場的投機炒作者采取嚴厲的打擊措施時，這種效應會更明顯。在這個意義上，若輔以其他適當的配套措施，這個新政策對未來住房投資需求將會有較明顯的抑制作用。
如果消費者購房決策更為理性化，整個住宅市場的需求就會有所下降，房價回調也就不可能避免。一旦房價下降，住房需求就會進一步減小，房價也會進一步下降。房價的這種循環下調機制是不可避免的。在這種情況下，個人購房總價更會快速下降。本金迅速下降，利率調升的影響就會被抵消。而本金的快速下降，不正是為廣大中低收入民眾購房創造了條件嗎？所以，希望廣大民眾不要受房地產商的蠱惑和誤導，只要把本金與利率的關系理清楚，誰是誰非也就一目了然。
盡管這次政策調整十分溫和，但央行一定會密切關注，觀察和研究各方面對此政策的反應。估計還會有新的相關政策出臺。希望廣大購房者仔細思量，切不可誤解房貸新政，雖心懷光明的夢想，但不要繼續做盲目的飛蛾，奮不顧身地撲向房地產耀目灼人的虛火。
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