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陶冬
人大和政協會議剛一結束，中國人民銀行便宣布調高住房貨款利率和過熱地區首付貸款比例。兩周前，上海市政府決定對持有未滿一年的房地產交易課征資本增值稅。這兩項措相當溫和，力度不大，相信不會對房地產市場和價格帶來直接的明顯負面影響。但是其背后隱含的政策訊號卻十分明確，值得所有中國物業持有人和潛在新買家注意。
首先，這是自去年年中宏觀調控和調整土地政策以來，第一次出臺針對房地產熱的降溫措施。其次，政策已經由全國一刀切轉向個別地區和城市，矛頭直指以上海為首的長江三角洲地區。第三，抑制房地產和生產資料價格上升過快是寫入溫家寶總理的政府工作報告的，中央和地方政府在政策措施上有明顯的協調。
長江三角洲地區房地產價格呈失控式上升。上海樓價近幾個月以每月5-10%的速度上漲。2001年上海有4%的商品房成交價在8000元/平方米以上，至2003年達16%。在今年第一季度，60%以上的商品房成交價在8000元/平方米。上海的房子已不再是上海人買得起的了。但是在金融業停滯不前、制造業紛紛出走的今天，上海必須靠房地產支撐雙位數經濟增長。這是上海市政府在樓價飆升問題上態度曖昧、欲拒還迎的原因。不僅上海，杭州、寧波等其他長江三角洲城市也是如此。
同時，美元/人民幣走貶，海外熱錢涌入進一步助長了房地產泡沫的形成。去年的宏觀調控之后，國內熱錢在房地產的炒作明顯收斂，但是海外熱錢卻變本加厲。這反映在上海房地產資金來源構成上的變化，也反映在上海熱、北京冷的反差上。各地房地產市場走勢顯得更加不平衡。
房地產熱，實為這次投資過熱的始作俑者。2002年起房地產熱開始出現，樓價上揚，拉動原材料需求。在原材料供不應求的情況下，價格急漲，于是掀起民間一片鋼廠、水泥廠投資熱。不從房地產釜底抽薪，調控難竟全功，更難保持成果。筆者認為，中央是下決心整治房地產熱，政策對象這次不是土地，而是需求，尤其是投機性需求。已見到兩招，可能只是一個警告，后招還會源源不絕。
整治投機性房地產需求并不困難，改變市場的價格預期即可。熱錢的需求是建立在逐利基礎上的。當人們不再認為這個月買進、下個月便可以賺錢時，熱錢需要可以消失。而目前政府的策略，似乎是逐步加碼，直至熱錢知難而退。
困難的是，在政策度量上的把握。在城市人口中，從來沒有過如此多的儲蓄被放入房地產，一旦房地產失控，可能帶來重大社會不安定因素。同時房地產不僅是一個新興的重要經濟支柱產業，它對其他產業(如材料、家電、按揭、中介)的拉動效益也非常大。相信政府在處理這個問題上會十分小心，防止房價急跌。
然而房地產泡沫已經到了不擠不行的地步了。上海房地產價格的急漲，在吸引更多海外熱錢的流入，為人民幣帶來壓力。租金成本的上升開始影響長三角制造業的競爭力。當地銀行半數以上的貸款進了房地產和按揭，一旦有風吹草動，可能導致金融風險。這是北京急剎車的原因。中國人民銀行在房貸首期比例上的措施，可能是許多類似政策出臺的一個序曲，可能是房地產一個周期終結的開始。
(本文原載于觀察星報)
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