梅新育：壓縮地產(chǎn)投資 抑制高房?jī)r(jià)需要釜底抽薪

　　作者：梅新育(商務(wù)部研究院研究員)

　　毫無(wú)疑問，央行此次上調(diào)個(gè)人房貸利率意在冷卻過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　投資規(guī)模與房?jī)r(jià)漲幅齊頭并進(jìn)

　　2003年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)可聞“過熱”之聲，但迄今無(wú)論是房地產(chǎn)投資規(guī)模還是價(jià)格上漲幅度都仍然過大。2004年，在中央強(qiáng)硬調(diào)控政策的作用下，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長(zhǎng)速度由年初的50.2％迅速回落，全年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)28.1％，略低于2003年29.7％的水平，但仍在高位運(yùn)行；今年1-2月份，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成4222億元，同比增長(zhǎng)24.5％，其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)27％，比整個(gè)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅高2.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　更令人擔(dān)憂的是，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)大有失控之虞。2004年，土地交易價(jià)格、房屋銷售價(jià)格、房屋租賃價(jià)格同比分別上漲10.1％、9.7％和1.4％。新建商品房?jī)r(jià)格上漲幅度尤其驚人，2004年全年新建商品房平均銷售價(jià)格上漲14.4％，其中住宅上漲了15.2％，遠(yuǎn)高于其它各類物價(jià)指數(shù)的漲幅，而且房地產(chǎn)價(jià)格上漲現(xiàn)象在某些熱點(diǎn)地區(qū)表現(xiàn)得特別突出。

　　熱錢內(nèi)流抬高房?jī)r(jià)值得警惕

　　房地產(chǎn)價(jià)格過快的上漲，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本和人民生活的影響眾所周知，而房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的陰影實(shí)際上已經(jīng)投到了中國(guó)金融體系身上。尤其是當(dāng)前面臨著巨大的人民幣升值壓力，國(guó)際投機(jī)資本正千方百計(jì)尋覓內(nèi)流套利的機(jī)會(huì)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)吸引了眾多國(guó)際炒家入場(chǎng)，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)、中介、消費(fèi)等各個(gè)環(huán)節(jié)，外資的身影都日趨活躍，海外個(gè)人在國(guó)內(nèi)一些沿海城市一人購(gòu)房數(shù)十套乃至上百套已經(jīng)屢見不鮮，以致于國(guó)家外管局局長(zhǎng)郭樹清在剛剛結(jié)束的“兩會(huì)”上也專門為此發(fā)出了警報(bào)。

　　許多國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)表明，貨幣升值及其預(yù)期帶來(lái)的最大沖擊之一就是促使國(guó)際游資在套利動(dòng)機(jī)下涌入東道國(guó)資產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致資產(chǎn)市場(chǎng)泡沫迅速膨脹，最終往往難逃崩潰的命運(yùn)。而且，越是經(jīng)濟(jì)基本面良好且為國(guó)際投資者所看好的經(jīng)濟(jì)體，反而越容易陷入這種危機(jī)。

　　收緊房貸壓縮房地產(chǎn)投資

　　過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)蘊(yùn)藏這一巨大的風(fēng)險(xiǎn)，政府自然不能無(wú)動(dòng)于衷。一個(gè)頗有意味的細(xì)節(jié)是，3月16日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局通過網(wǎng)絡(luò)發(fā)布的1—2月全國(guó)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)27％；當(dāng)天下午，人民銀行就宣布調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策。

　　筆者認(rèn)為，政府之所以選擇商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策作為著力點(diǎn)，主要原因有如下幾點(diǎn)：

　　首先，目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)不存在全面過熱的現(xiàn)實(shí)危險(xiǎn)，主要是房地產(chǎn)等部門局部過熱，因此不宜通過全面加息的手段來(lái)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。

　　其次，商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款規(guī)模龐大，截至2005年2月末，商業(yè)銀行發(fā)放的自營(yíng)性個(gè)人住房貸款余額已達(dá)16508億元，而且購(gòu)房貸款增幅高于房地產(chǎn)開發(fā)商貸款，因此收緊購(gòu)房貸款更能達(dá)到壓縮房地產(chǎn)投資的目的。

　　第三，房地產(chǎn)開發(fā)商往往利用虛假銷售合同從銀行大量套取個(gè)人住房貸款，一方面抬高樓價(jià)，另一方面解決資金需求，卻將銀行的信貸資產(chǎn)推向危險(xiǎn)的境地。

　　第四，相對(duì)而言，用于自住的買主通常為了節(jié)約利息支出，首付比例較高，對(duì)貸款的依賴程度較低；炒家則希望盡可能提高其資金的杠桿比率，以便提高其投資收益率，對(duì)貸款的依賴程度較高。因此，收緊商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策，對(duì)投機(jī)需求的抑制作用強(qiáng)于對(duì)真實(shí)消費(fèi)需求的抑制作用。

　　“借土生財(cái)”的模式弊大于利

　　但是必須看到，上調(diào)個(gè)人住房貸款利率雖然對(duì)冷卻過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定作用，但不能解決房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者們無(wú)節(jié)制抬高房?jī)r(jià)的內(nèi)在動(dòng)機(jī)。

　　在過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，我們不時(shí)可以看到當(dāng)?shù)卣�府的“有形之手”在推波助瀾，一些熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際上是當(dāng)?shù)卣�府與開發(fā)商合謀抬高的。而當(dāng)?shù)卣�府之所以如此，無(wú)非是將土地出讓作為重要的財(cái)源，把房?jī)r(jià)抬高，有利于為出讓的土地索取較高的價(jià)格。不可否認(rèn)，通過轉(zhuǎn)讓土地汲取財(cái)政收入相對(duì)簡(jiǎn)便，對(duì)政府行政管理能力、社會(huì)信用等的要求相對(duì)較低。這種“借土生財(cái)”的模式自從上世紀(jì)90年代從香港引進(jìn)內(nèi)地之后迅速風(fēng)靡全國(guó)，確實(shí)有其合理之處。但世易時(shí)移，這種模式的副作用日益突出，已經(jīng)頗有弊大于利之勢(shì)。因此，隨著我國(guó)政府行政管理能力提高、社會(huì)信用改善，揚(yáng)棄這種“借土生財(cái)”模式，使政府更多地依靠所得稅、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅、增值稅之類賦稅汲取財(cái)政收入，才是削弱房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者無(wú)節(jié)制抬高房?jī)r(jià)內(nèi)在動(dòng)機(jī)的治本之道。