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一段時間以來，在各種房地產(chǎn)會議上，房地產(chǎn)開發(fā)商都在談自己所做的房地產(chǎn)項目如何之好、2005年房地產(chǎn)觀念是如何改變、國內(nèi)房地產(chǎn)市場是如何健康發(fā)展、國內(nèi)民眾對住房的需求是如何旺盛。這種聲音需要警惕。正確認識房地產(chǎn)市場的特征，才能保證國內(nèi)房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
★文/易憲容
從2004年宏觀調(diào)控以來，盡管房地產(chǎn)成為宏觀調(diào)控的主要目標之一，但實際上成為影響甚微，全國的房價照升，各地的房地產(chǎn)項目照上，商品房的銷售照樣火熱。還有，盡管2004年國人對房地產(chǎn)是否過熱的辯論十分激烈，這種辯論也引起了整個社會的關(guān)注，但是最后“房地產(chǎn)健康派”還是成了主流，甚至于還有房地產(chǎn)開發(fā)商出來說，“房子就是蓋給富人住的，你窮人能奈何？”加上2005年，無論是從政府公布出的數(shù)據(jù)，還是房地產(chǎn)開發(fā)商的大擺慶功會宴式地頻頻出鏡，中國房地產(chǎn)更是全國山河一片紅。這就使得無論是媒體上還是不同的論壇上，國內(nèi)房地產(chǎn)市場正在健康發(fā)展，今年仍然會健康發(fā)展成了整個房地產(chǎn)市場的主基調(diào)。
當(dāng)對一個市場人們的看法完全趨向一致時，這意味著什么？或是市場完全壟斷，或是市場出現(xiàn)“羊群效應(yīng)”。前者表明市場向計劃的復(fù)歸，后者則表明所有的個人及企業(yè)完全理性化及由此導(dǎo)致整個社會的非理性。回味一下1995年到2000年3月的美國納斯達克股市，納指上升了5倍多，由1000多點上升到5300多點。在這段時間里，市場的多頭司令科恩一直在鼓吹會上升，會上升到多少點。而整個市場也隨之呼應(yīng)。在這段時間里，有幾個人認識到了市場會發(fā)生根本性的逆轉(zhuǎn)呢？但是這種事情偏偏發(fā)生了，在2000年之后時間里，納指一落千丈，不到一年的時間里，納指下降3/4到1000多點，回歸到1995年的原點。即使從那以后過去幾年了，納指也只能在2000多點上徘徊。
對于國內(nèi)房地產(chǎn)市場，是否也出現(xiàn)了“羊群效應(yīng)”，在此我不會先入為主，但是如果面對過于火熱的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)開發(fā)商、政府及民眾，大家的意識都趨向一致，那么我們就應(yīng)該警惕了，否則步上美國納斯達克市場之后轍也就不遠了。
因為，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場有一個很大的特征就是，要素的非市場化而商品的市場化。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金，甚至勞動力基本上非市場化，而建筑材料、商品房銷售則完全市場化。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)大多數(shù)成本是由非市場因素來決定，而房地產(chǎn)開發(fā)的收益則由所謂的供求關(guān)系來安排。這就使得國內(nèi)商品房的定價是相當(dāng)不確定的，基本只好聽任房地產(chǎn)開發(fā)商來主導(dǎo)，國內(nèi)房地產(chǎn)價格在哪里更無法由市場來決定。由此來炒高房價也就輕而易舉了。
因此，面對國內(nèi)高速上漲的房價，不僅可以通過稅收的方式來遏制對國內(nèi)房地產(chǎn)的過度投機，以此控制國內(nèi)房價快速上漲；而且最為重要的方面是要盡力推行要素的市場化。要素交易的市場化程度越高，國內(nèi)房價越趨向平穩(wěn)發(fā)展。可以說，要素市場化是遏制國內(nèi)房價快速上漲或穩(wěn)定國內(nèi)房價最好的方式。
為什么這樣說呢？一是要素市場化能夠讓整個房地產(chǎn)開發(fā)的成本基本上處于陽光之下。這就能增加消費者對房價成本的信息，減少對房價成本信息的不對稱性。那種地價影響房價或房價影響地價的爭論也就無從談起；二是要素市場化使土地、資金等要素流轉(zhuǎn)完全在一個有效的市場中進行，這必然會降低要素非市場流轉(zhuǎn)時尋租行為與交易成本。特別是當(dāng)土地及資金等要素完全為政府壟斷時，其要素定價過高更是常有的事情。而要素定價過高目前是房地產(chǎn)開發(fā)商推高房價一個重要方面。三是要素市場化，資金價格的上升也是一種常態(tài)，因為管制下的利率一定會低于市場利率。而利率的上升，無論是對房地產(chǎn)供給或需求來說都會起到遏制作為。房地產(chǎn)需求減少，房價自然要下降。
總之，國內(nèi)房地產(chǎn)市場并沒有走向一種良性循環(huán)的階段，其重要原因是，房地產(chǎn)業(yè)的要素流轉(zhuǎn)的非市場化。它既是房地產(chǎn)價格上漲的主要方面，也是將導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫的禍害。因此，要保證國內(nèi)房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，最大的改革就是加快要素市場化的步伐。
(作者為中國社會科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室主任）
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