■作為對熱點問題高度關注的研究者，財政部財政科學研究所所長賈康積極主張在房地產保有環節開征物業稅。

　　■賈康觀點：如果有了這個稅種，雖然不能長時期在表面形態上有效降低房價，但會使商品房需求的總規模表現得更少泡沫，總體房價表現更沉穩，更有效地減少房價大起大落所帶來的負面效應和對社會生活的沖擊。

　　賈康

　　我國房地產的調控，應該實施兩軌統籌的方略，一個是保障軌，另一個是市場軌。

　　保障軌與市場軌

　　對于保障軌，政府的要領應有三條：管規劃，管托底，加強運行管理。

　　在一個地方轄區管理眼界之內，首先應該有一個“頂層”統籌的國土開發建設規劃，能夠考慮到今后50年、100年甚至更長時間。這種規劃管理的一個案例，是澳大利亞首都堪培拉的建設：100多年前，當時澳國內爭議到底把悉尼還是墨爾本做首都，兩派意見相持不下，最后在這兩個城市的中間位置，確定建設堪培拉做首都。這個堪培拉建設規劃是對全世界招標，美國人中標。澳大利亞人如今非常自豪地說現在該城市居住30萬人，而未來就是發展到居住100萬人，這個規劃也沒有問題，因為其中涵蓋了所有的相關因素，有彈性，較合理。我國今后幾十年所謂地方政府在發展上的競爭，首先就是在這種“頂層規劃”的水準、品位上的競爭。轄區國土開發、住房用地的供應，直到建筑風格的協調，都應由其覆蓋。

　　管托底，要從廉租房托起，再托到適租房(公管長租房)。廉租房怎么建？現在看來不要成片建設廉租房，要適當打散放在各個社區里，并從設計上追求保持盡可能和諧共處的狀態。政府管理要向廉租房以及長租房給予明顯的政策傾斜，即用國庫里的資金去資助最低收入階層與收入“夾心層”這部分人。住進去后，當情況改變，收入上升了，這些人該怎么搬出去？或者怎樣相應改換相關配套政策以及傾斜因素？雖然處理這方面問題的管理成本會很高，但政府必須力求做好、做到位。關于市場軌。產權房建設與政府管理規劃的關系，與保障軌是一樣的道理。這個規劃要罩著保障軌，也要罩著市場軌。接下來，市場軌上政府要管規則，使市場公平競爭始終伴隨這種商業化的產權房和相關的不動產交易。接下來還要管收稅，它的交易和保有，都應該有合理的稅收來調節。目前迫切需要把短期調控和中長期治本追求緊密結合起來。應該從解決三個突出的現存問題入手，處理好由近及遠、標本兼治、治本為上的房地產調控。

　　第一個突出問題是政策理性不到位，實踐中把兩軌混同了，于是漏洞百出，弊病防不勝防，公共資源使用效率極低。比如北京天通苑和回龍觀兩個經濟適用房住宅區，已有報道實際上空置率和轉租率曾高達50%—80%，真正解決低收入階層住房問題的比重極低，有富人開著寶馬車、奔馳車出出進進。據說北京有的經濟適用房小區里面還有外國人加入的酒吧。還有一些地方搞“兩限房”，也大多屬于政策理性不到位的表現，把保障軌和市場軌兩者混淆在一起，很多事情就做起來事倍功半。

　　第二個突出問題是“房價”的概念與信息上存在著嚴重的誤導。有關部門公布的房價，是在前面一個特定時間段里成交的產權房、商品房在市場軌上的平均價格表現。如果前面一期賣的較多是低檔房而后面一期賣的較多是高價房，即使總成交套數和單價絲毫未變，也會顯得房價明顯上升，信息公布出來可能造成全社會人心恐慌。筆者建議，有關部門以后公布房價應該同時公布：第一，這個時間段里提供的安居住房是怎么樣的情況，多少套廉租房，多少套長租房——這些與產權房、商品房價格表現無關，但有必要同時說清楚；第二，必須同時公布商品房當期成交的大致結構，成交量里有多少高檔房，多少一般房等。

　　第三個突出問題是保有環節的相關制度建設缺失。市場經濟在不動產保有環節需要有稅收調節的制度安排。沒有保有環節的制度建設，調控還會是治標不治本，這個制度缺失需要填補起來。

　　房地產保有環節稅收的功能

　　開征物業稅的第一個好處是，為我國地方層面必須建設的地方稅體系提供合理的支柱財源。地方稅體系中的支柱，在像上海這樣的發達地區，主要應落實在房地產稅即物業稅上面。在西部，雖然工商業不發達，物業稅稅基不豐厚，但是資源富集，可以由資源稅形成財源支柱。如果地方稅體系在發達地區、一般地區、欠發達地區各有自己的財源支柱，地方政府只要優化本地投資環境，提升本地公共服務水平，財源建設就不成問題，那么這個稅制的內在邏輯、內在經濟機理，會引導地方政府把自己職能轉變到位。

　　第二個好處是，物業稅將發揮在財富與收入方面再分配的功能，這是世界各國財產稅的共同特點。不動產保有環節的稅收，是一種財產稅，不是跟富人過不去，只是因為按照再分配的內在邏輯，有負擔能力的人理應多繳一些稅。

　　第三個好處就是，物業稅將促進房地產市場健康、穩定發展。

　　物業稅可對沖房價上升力量

　　首先，要看看造成房價上漲的主要原因。最根本的原因就是中國城市化進程的需求拉動。現在我國城市化比例大概是46%，不出大的意外，城市化率按照現在的速率會每年提高1個百分點左右，今后也要不斷提高二三十年，再以后的速率可能會降低到每年0.5個百分點或更慢，但還是上升趨勢，一定會逐漸上升到80%或更高的水平。也就是說，中國在今后的幾十年還會先后有5億多人進入城市居住，尤其是一線城市，是進城人的首選。這種需求從大趨勢看，沒有任何力量能夠扭轉。

　　物業稅作為稅收的一個種類，哪怕與整個稅制合在一起，也不是萬能的，不會改變土地資源制約之下房價上揚的長期趨勢。但同時，搞市場經濟，不運用稅收制度和調控手段，又是萬萬不能的。查一下歷史資料，任何國家實行房地產稅，都沒有改變幾十年為期來看的房價上升的趨勢。有人以此為根據，說這個稅對調控房價沒有作用，但我們不妨反問一句：有沒有做過有根據的測算，如果人家沒有這種稅收制度，房價會怎么變化？很顯然，這個稅收一定在對沖房價上升的力量。我們做一些基本分析，就會發現因為有了這個保有環節的稅收，會使得城鎮化歷史過程中住房的需求表現、購買意愿和房價形成，表現得較為理性沉穩。

　　市場上的住房需求可分為三類：買房自住，炒房和囤房。自住的人在無此稅的情況下原會傾向于買一個大戶型享受，但有了此稅后，由于有年年要繳稅的預期，他會調整自己的方案，轉而尋求相對實惠的中小戶型。

　　對于購房炒作的人，投資投機其實難以截然劃清，當這些人的持有成本上升之后，約束增加，風險也提高了，這樣他就會傾向于謹慎。原來處于“肆無忌憚”的狀態，比如一下可以買20套，現在更謹慎，會改為買10套8套，原想買10套的，可能改為買3套5套。另外，他買什么戶型會考慮接盤人可能更多是買小戶型自己居住，所以會較多購進小戶型。

　　還有囤房的人，把房子放在那里，在持有成本約束增加后，自然會考慮將空房子租出去，拿租金對沖持有成本，或者將空置房進入二手房市場做交易。

　　無論以上三種情況怎么組合，合在一起就是需求減少，供給增加，總體而言戶型變小。其后，以上供給方必然會更多地考慮需求方的情況，新盤開發商會更多地考慮提供小戶型。這樣一來，房地產市場上的供需平衡將更健康、更理性，結構上是更多的小戶型，正好符合國家集約使用土地的政策導向。那么此時房價的表現，相比于沒有物業稅，是會更高還是更低，答案就很清楚了。