【中國企業(yè)家網(wǎng)】(編者按)著名經(jīng)濟學(xué)家成思危在“中國房地產(chǎn)2010夏季峰會”表示，住房在我們國家的重要性是不可否認的，有人說發(fā)達國家不一定都拿住房作為支柱產(chǎn)業(yè)，有一些人甚至提出，中國的經(jīng)濟要去房地產(chǎn)化。我個人不敢認同，因為發(fā)達國家住房問題基本解決了，人口增長也很慢，有的甚至是負增長，所以住房相應(yīng)的重要性就體現(xiàn)不出來了。從中國來看，起碼在十年，甚至更長時間內(nèi)，住房將一直是拉動國民經(jīng)濟發(fā)展、滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)需求的支柱產(chǎn)業(yè)。

　　以下為成思危發(fā)言全文：

　　首先請大家原諒，我已經(jīng)75歲，站著講可能不大舒服，所以請大家允許我坐著講。

　　我很高興，今天來參加這個論壇。因為這個論壇正如剛才主持人所說，是學(xué)術(shù)性的論壇。因為當前對我們國家房地產(chǎn)的發(fā)展政策問題，有許多不同的解讀，有著不同的意見。我認為，在學(xué)術(shù)探討上，我們應(yīng)該做到實事求是、科學(xué)分析、理性思考、民主討論。首先得實事求是，把數(shù)據(jù)拿出來，這是基礎(chǔ)。然后是進行科學(xué)分析，然后做理性的思考，不是情緒化的思考，最后是民主討論。民主討論是說，我可以不同意你的意見，但是我尊重你講話的權(quán)力。否則，搞人生攻擊，或者謾罵，這都不是學(xué)術(shù)討論。

　　我在十年前和房地產(chǎn)學(xué)術(shù)界的一些專家學(xué)者，對中國的住房改革問題進行過研究，出過一本書叫做《中國住房制度改革》。其中的觀點，我認為到現(xiàn)在還是基本正確的。近年來，我一直在關(guān)注我們中國住房問題的發(fā)展。

　　所以，今天借這個機會談一些我個人的觀點。我今天講的題目就叫中國住房政策探討，基本觀點和優(yōu)先順序。大家知道制定政策很重要的一個是，基本的判斷、基本的觀點，再一個是政策實際就是優(yōu)先順序。首先優(yōu)先解決什么問題，其次是什么問題，再次是什么問題。因此，我就這個問題談一點個人的看法，供大家參考，也是希望大家能夠共同討論

　　在這兒講三個基本觀點，和優(yōu)先順序的三個優(yōu)先順序。

　　第一個基本觀點，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的重要作用，應(yīng)當充分的肯定。

　　大家知道，我們國家人口眾多，現(xiàn)在還處在發(fā)展階段。住房問題可以說是每個人都必須的，我們說不可能做到居者有其屋，最起碼要做到居者有其所。我們翻譯過來的時候，居者有其屋，說明每一個人都要有自己的住房。居者有其房，是每個人都要有的放住。在世界來看，每個人都有自己的房子是不大可能的。美國住房自有率最高的時候也只有64%，這兩年因為次貸的原因，有一些房子被沒收了，也下降了。德國只有50%多，我們國家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)是72%。所以不可能每個人都有自己的住房，但是每一個人都要有住的地方。這是聯(lián)合國幾次提出來的口號。

　　從我們國家來看，這個問題更加重要。因為我們國家每年新增的勞動力就將近1000萬，從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市的勞動力又是1000萬。再加上還有一些需要改善住房的需求，所以住房的需求是長期存在的。而且滿足這個需求，也是我們必須要做的，因為這是人們的基本生活需求。

　　第二，住房的建設(shè)對于國民經(jīng)濟的拉動作用是很明顯的。

　　我們在十年前做過一次研究，就是說100塊錢的房地產(chǎn)投資，可以拉動上下游170到220塊錢的投資。住房要有鋼鐵、物、材、水泥，搬家了家具、家電都需要，再加上搬家公司是服務(wù)行業(yè)，所以住房對國民經(jīng)濟的拉動作用是非常明顯的。我們現(xiàn)在正在進一步做研究，還是用投入產(chǎn)出和一般可計算均衡來算一下他的作用。

　　第三，住房對于就業(yè)也有著重要的作用。

　　根據(jù)統(tǒng)計一萬平方米的建設(shè)可以解決一百個人的就業(yè)問題。在我們國家，就業(yè)是重大的問題，就業(yè)是民生之本，所以通過發(fā)展住房，可以解決就業(yè)問題。

　　第四，住房在我們國家應(yīng)對金融危機，去年實現(xiàn)保8過程中發(fā)揮了重要的作用。

　　去年我們8.7%的增長，根據(jù)統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，投資的貢獻是8%，消費的貢獻是4.3%，外貿(mào)的貢獻是-3.6%。在消費的貢獻中，主要是兩個東西，一個是汽車的銷售量增長了46%，一個是住房的銷售量增長41%。如果沒有這兩個高的產(chǎn)品大幅度的增長，去年實現(xiàn)保8的目標肯定是有問題。實際上消費的4.3%補償了外貿(mào)的-3.6%和0.7%，再加上8%的投資拉動才實現(xiàn)8.7%。

　　所以說住房在我們國家，在全面建設(shè)小康社會這一階段中，他的重要性是不可否認的。他實際上也是一個重要的支柱產(chǎn)業(yè)。有人說發(fā)達國家不一定都拿住房作為支柱產(chǎn)業(yè)，有一些人甚至提出，中國的經(jīng)濟要去房地產(chǎn)化。我個人不敢認同，因為發(fā)達國家他第一，住房問題基本解決了，人口增長也很慢，有的甚至是負增長，所以住房相應(yīng)的重要性就體現(xiàn)不出來了。因為他城市化問題解決了，住房問題基本解決了。從中國來看，起碼在十年，甚至更長時間內(nèi)，住房作為拉動國民經(jīng)濟發(fā)展，滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)需求的支柱產(chǎn)業(yè)，我想這一點可能是不能否認的。

　　所以，中國經(jīng)濟不可能去房地產(chǎn)化。我們要的是按照中央的政策，使中國房地產(chǎn)業(yè)健康的發(fā)展，這是我的第一個觀點。

　　第二個基本觀點，住房有雙重性，即有保障性，又有商品性。

　　所以我們從一個角度來說，要保障低收入和中低收入群體，通過政府的支持來解決低收入和中低收入住房困難的住房問題。但是另一方面我們要通過市場來解決商品房的供應(yīng)和需求的問題。所以現(xiàn)在有一個觀點，住房是準公共產(chǎn)品，我個人不敢肯定。如果說住房是準公共產(chǎn)品，那就是說政府要對所有人的住房問題給予不同程度的補貼。這不僅是不可能做到，也不應(yīng)該這樣做。對于高收入者，你干什么還要給他補貼，他買房子按照市場規(guī)律買。所以我們說，住房實際上要分清這兩個界限。

　　從現(xiàn)在來看，廉租房可以說是公共產(chǎn)品，因為完全是政府提供的、補貼的，沒有產(chǎn)權(quán)的，但是提供給能居住的，經(jīng)濟適用房可以說是準公共產(chǎn)品，因為政府給予補貼，但是個人還要拿一部分錢。至于商品房，那就是商品，怎么說能是公共產(chǎn)品，所以我說在這個問題上，我們一定要把這個概念弄清楚。住房的問題，一方面是要通過保障性住房來解決一部分問題。另一方面，還是要通過市場、商品房來提供。所以這一點，也是我們必須弄清楚的，否則把所有住房都說成是準公共產(chǎn)品，這樣即不應(yīng)當，也不可能。

　　第三個基本觀點，從長遠來看住房的價格總是要上漲的。

　　這是經(jīng)濟學(xué)的一個基本規(guī)律，他的上漲是波蘭式的前進，螺旋式的上升。為什么我們這么說？從長期來看，土地是一個稀缺資源。大家知道，土地的供應(yīng)是有限的，我們要保18億畝的耕地紅線，除此以外土地的供應(yīng)那是有限的。所以在經(jīng)濟學(xué)里，土地的價格彈性是剛性的。就是說，土地的價格總是要上漲的。

　　生產(chǎn)資料的價格從長遠來看，他也是會上漲的，包括鋼材、水泥、木材等等也是會上漲的。盡管有的時候會少一些，但總的趨勢是上漲。勞動力價格隨著我們國家經(jīng)濟的發(fā)展，勞動者的收入需要不斷的提高。所以從這些基本的因素來看，他都會上漲，住房價格怎么可能不上漲。不管中外，可以拿十年作為一個周期來看，十年前的房價肯定比現(xiàn)在的房價低，這是沒有疑問的。所以在這個問題上，我們應(yīng)該看到，從長期來看，他肯定是這樣一個趨勢。另外，從經(jīng)濟學(xué)的另外一個角度看，從供應(yīng)和需求的角度來看，也可以看到這樣一個問題。是什么？這是當房價下跌的時候，房價下跌，他必然導(dǎo)致兩個結(jié)果，一個就是能夠買房者的人多了，需求可以有更多的增加。另一點，愿意賣房的人少了，因為利潤低了。所以這樣的情況下，就會形成需求和供應(yīng)的差。這樣的結(jié)果到一定程度以后，就可能造成由于需求的推動使他價格又重新往上走，這個現(xiàn)象我們看了很多，2008、2009年我們看到了這個現(xiàn)象。

　　所以，我們說遏制房價過快的上漲，中央是指部分城市房價過快的上漲，但不可能房價一直往跌，這是不可能的。而且一直往跌也沒有什么好處。現(xiàn)在有一些輿論，應(yīng)該說房價要跌40%-50%，我不知道說這個輿論的根據(jù)是什么。2008年也有人說房價要跌40%-50%，當時我說，房價總的來看不會掉，會升，結(jié)果事實證明不是這么一回事。現(xiàn)在又有人說跌40%-50%，我不知道根據(jù)是什么。但我想，恐怕不容易。根據(jù)我剛才的分析，包括從房價的構(gòu)成來看，我們05年做過研究，北京、上海、福州三個城市的分析，大體上是這樣一個數(shù)據(jù)。就是地下占25%，建安費用占25%，開發(fā)商利潤占30%，政府稅費占20%。后來有了土地增值稅以后，可能開發(fā)商的利潤和政府稅費都變成一半、一半，所以簡單的說是4個1/4。大家來看，建安費用和土地價格如果不能掉的話，建安費用肯定是不能掉的，土地價格也不可能掉，政府稅費現(xiàn)在也沒有說減少，而且從有一些政策來看還是在增加的。所以說怎么來的40%-50%的降價空間呢？我覺得不大現(xiàn)實。

　　還有人說，房價要回到2005年，這個我看也不大可能。就從經(jīng)濟學(xué)最基本的知識來看，2005年到現(xiàn)在，物價指數(shù)上漲了多少？你怎么可能回到2005年。所以我覺得，對于房價我們應(yīng)該看到，從長期來看，無論是從通貨膨脹角度，還是從供求關(guān)系的角度來看，長期來看，他是會上升的。短期可能會下降，但是下降的幅度我認為是不可能很大的。如果說開發(fā)商利潤都不要，那還是25%左右，當然我講的是平均，個別來說，個別的房子有的要價很高。我們講的是平均的情況！

　　所以以上就是我認為我們在考慮住房政策的時候要注意的三個基本觀點。

　　這是住房問題，另外我們要考慮他的優(yōu)先順序，我們解決住房問題，政策實際就是很重要的一個體現(xiàn)，就是優(yōu)先順序。其次解決什么問題，再次解決什么問題。我認為，首先要解決低收入和中低收入，無房戶和住房困難的需要首先解決。

　　前幾年我跟建設(shè)部合作，對廉租房我們做過研究，當時我們在人大提出了一個提案，跟建設(shè)部交換了意見，我專門組織了國內(nèi)的調(diào)研、國外的調(diào)研，提出了一個報告，在報告送交總理之前，我們又做出一次討論，當時的分析大概是無房和住房特別困難的住戶大概是800多萬戶，這些人必須要通過廉租房來解決，大數(shù)是1000多萬戶。當時我們提出了六點建議，我們接到總理批示以后，又跟建設(shè)部提出討論，這幾年來廉租房政策基本明確，各地對建設(shè)廉租房的行動也是在加速。所以廉租房的問題，可以說只要按照現(xiàn)在的政策做下去，資金有保障，那么我想，當時我們提的，希望到2010年能夠解決所有的低收入、無房戶和住房困難的問題。現(xiàn)在看來，我認為明年，最遲后年應(yīng)該是可以解決的。

　　但是在經(jīng)濟適用房方面，問題還比較多。經(jīng)濟適用房的問題在哪兒？一個是房的標準，一個是受保障人的標準都不夠明確。我曾經(jīng)提出這個觀點，經(jīng)濟適用房，住房的標準不能過高，保障的條件要緊。但是這個問題現(xiàn)在來看還是存在很多問題。所以經(jīng)濟適用房成為一個腐敗的高發(fā)區(qū)，為什么？如果你的房子，現(xiàn)在有的經(jīng)濟適用房，像回龍觀，有的有100平方米、130平方米。經(jīng)濟適用房這么高的標準，首先第一就是公務(wù)員自己就可能近水樓臺先得月。我們最近看到一些報道，一些地方的經(jīng)濟適用房，小區(qū)成了公務(wù)員的住宅小區(qū)。這就是一種不合理，經(jīng)濟適用房本來是保障中低收入群體的住房問題，但是變成了公務(wù)員小區(qū)。我講過，掌握分配權(quán)不能有優(yōu)先選擇權(quán)。如果掌握分配權(quán)的人優(yōu)先選擇權(quán)的話，那必然要出現(xiàn)腐敗。

　　我在電視臺上講過一個故事，兩個人買了一塊蛋糕，老張要切這塊蛋糕，怎么保證切的公平？最好的包括是老張切，但是讓老李先挑。也就是說掌握分配權(quán)的人沒有優(yōu)先選擇權(quán)。如果讓老張自己切，自己挑，那肯定挑的不公平，把大的挑走。這是容易出現(xiàn)的第一個問題。

　　容易出現(xiàn)的第二個問題，有一些人會千方百計的想，擠進這里頭，一擠進就多賺幾十萬，跟商品房相比，就便宜很多了。所以就產(chǎn)生各種尋租的現(xiàn)象，也是腐敗的現(xiàn)象。像我們出現(xiàn)的搖號，6連號的現(xiàn)象。你說背后有這么湊巧嗎？肯定是在搖號過程中有貓膩，向掌握分配權(quán)的人行賄，這就造成了另外的腐敗。

　　經(jīng)濟適用房標準過高的第三個問題，容易使得不夠保障條件的人感覺到不公平。大家知道劃線總得劃到一個道上，超過多少標準就不能拿經(jīng)濟適用房。超過的最低部分和最高部分的差距是多大？這些人說我就差這么點，但是他那邊能拿這么好條件的經(jīng)濟適用房，他會不平衡，也會產(chǎn)生問題。所以我一直主張，經(jīng)濟適用房既然是保障性住房，那就是住房本身的規(guī)格不能高。應(yīng)該是和住房差不多，不能太高，另外在保障的條件上要嚴格。不能拿政府的錢補貼給了一部分的人。

　　所以這是第一個優(yōu)先順序，我們一定要解決低收入和中低收入、無房戶和住房困難戶。有一些人提出來，說我們特別要關(guān)注夾心層，這個觀點我還不完全同意。我覺得首先要關(guān)注的還是低收入和中低收入的無房戶和住房困難戶。

　　第二個優(yōu)先順序，中等收入的無房戶。大家知道一般把中等收入說成是夾心層，實際夾心層也有不同的情況。這里頭一些人確實是沒房，一些人是想改善住房，一些人是想買第二套住房。在中等收入階層里，我們應(yīng)該關(guān)心是那些無房戶，為什么？你要做到居者有其所，首先要保證這些，這些是新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生。他們的收入超過了保障的標準，所以不可能享受保障住房。大學(xué)畢業(yè)幾年之后要結(jié)婚，要房子住，要解決這些人的住房，這是第二優(yōu)先順序。

　　這些人的住房怎么解決？在這里頭我們確實看到，這一些人有不少是買不起房的，因為他沒有財產(chǎn)性收入，他的工資收入要買房差距很大。對這些人我們怎么去保障？這里頭現(xiàn)在國家也很明確，提出公租房，這是國家增加住房的供應(yīng)，讓他們開始的時候能夠有地方主，等他一定程度，他的收入、儲蓄到一定程度的時候，有了買房能力以后才去買。所以提出公租房是中央提出非常正確的決策，也確實是解決無房戶住房的居住問題。所以我對這個政策是非常贊成的，而且我認為是要抓緊落實的。

　　這部分人里頭，有一些人他是有購房能力的，這里頭有兩種情況，一種是過了幾年，特別是兩口子工作，過了幾年有一定的儲蓄。另外一種情況，他的父母或者他的親戚可以給他一些支持。所以也有一些人是有購房能力的。

　　對于這些人的購房，我認為在政策上應(yīng)該給予優(yōu)惠。政策上的優(yōu)惠，我認為可以有三個方面。第一個是頭款降低。現(xiàn)在我們對第一套購房人的頭款是20%，我認為還可以適當?shù)慕档停�降�?5%，甚至再低一些，這樣減少他的負擔。第二，實行優(yōu)惠利率，就是現(xiàn)在我們說的打7折優(yōu)惠利率。第三，還款方式上采取遞增的還款方式，也就是說開始還款少，以后逐漸隨著他收入的增高提高他的還款數(shù)量。這也是正常的，一般收入每年總是在增高，所以開始還款能力差，收入不斷增加之后就會提高他的還款能力。所以在政策上，我們實行差別化利率，差別對待，不僅僅是對待提高，而對這一部分人的政策，應(yīng)該是優(yōu)惠、降低，讓他買房的負擔減輕。這也是很有必要的！第三，這一部分人自己也要自己適度消費的問題。現(xiàn)在有一個說法，一買房就是一次到位，一次130平方米到位，那我說你怎么可能買的起，除非你是到處借錢。如果你買一個70平方米，負擔一下子就減一半。所以我說，我們的政策應(yīng)該鼓勵這些人適度消費。剛才我說的一些優(yōu)惠政策，應(yīng)該是規(guī)定頭一次買房70平方米以下頭款降低，有優(yōu)惠利率，再加上遞增式還款。通過這樣，可以解決這一部分人里有購房能力的人有著比較合理的購房問題，這是第二個優(yōu)先順序。

　　第三個優(yōu)先順序，就是改善性住房。

　　這一次出臺的政策，看來對改善性住房的需求沒有太多的考慮。但是經(jīng)過我的分析認為，從中國來看，目前房地產(chǎn)的需求、住房需求很大一塊是改善性住房。真正說投機型的，當然有的說的很嚴重，有的人說一買買40套，我說那有多少人？相對來說人數(shù)不會太多。一個是他不一定有這么多錢，第二個是他得向銀行借買40套的貸款，不是有特殊的關(guān)系是不可能做到。所以中國改善性住房的需求，應(yīng)該說還是有著很大的需求。這些人多半是什么情況？原來可能通過單位的福利分房，通過原來的房改，有一套住房，但是他住房可能覺得現(xiàn)在小了，住房的條件不是太好，他現(xiàn)在有一定的收入、儲蓄，他希望買好一點的房子，這屬于改善性住房。

　　這一類需求，現(xiàn)在受到了很多人由于期望房價下降，所以現(xiàn)在來看需求很多人還是持觀望的態(tài)度。最近大家看到，成交量大量的下降，成交量大量下降，是不是說明需求大量減少？不是。只是說我有錢賺，房價可能還要跌，我先不買。從另一點可以反證，二手房市場成交量大量下滑，原來買舊房買新房，現(xiàn)在先不買新房，那舊房就不賣了。所以這一部分人出現(xiàn)這個情況。對于這一部分人的住房能力，我們不能低估。現(xiàn)在很多人一講，就講所謂房價收入比，這是聯(lián)合國提出的一個概念。實際是講，中等收入階層他的房價收入比，并不是講所有的平均的。因為窮人根本買不起房，他跟你講房價收入，沒有意思。所以是講，中等收入者購買合理條件下的住房收入比。

　　現(xiàn)在很多學(xué)者，一講住房收入比，就說中國住房收入比太高，這對于沒房戶是對的，但是對于改善型住房戶是不對的，在國外也不能這么算。因為他原來有房子，房子本身就是一個財產(chǎn)房價收入比的時候，不算它能行嗎？所以要算，必須要把新房的價錢減掉原有房價的錢，這個房價是和他收入的比。在這樣的情況下，有很多人是有購房能力，盡管他原來的房子面積小，可能不那么豪華，但是一般這種房子的位置都比較好。像在北京這種當年的房子都在三環(huán)以內(nèi)，他的二手房賣出去，如果搬到三環(huán)以外買房子，相對這個價格差就比較大。這就是說他真正要付出的錢，就比較少！

　　所以，這種改善性住房的人，我認為這一部分的需求是我們下一步應(yīng)該考慮的。現(xiàn)在我們是不準買第二套房，第二套房提高利率，提高到1.1%，甚至還要收房產(chǎn)稅。我認為是不是可以這樣考慮？就是說，你要買第二套房，對于改善性住房而言，要把第一套房賣掉，這當然得有一套程序，你在銀行要證明，第一套房要賣掉，第一套房經(jīng)過價格評估是多少。銀行按照你新買房價格減掉原來買房的價格來算貸給你的款，而這個貸款不要提高利率，要按正常利率貸，這樣能解決部分改善性住房的需求。不然的話，如果不考慮這個問題，實際上是增加了這一部分人買房的負擔。這一部分人受到改善性的需求，又是在需求中占比較大的一部分。很可能房價掉到一定程度，這些人一看，值得買了，他就去買，又會使房價往上推。所以這些人的需求，要做很好的解決。

　　今天給我的時間是半小時，我的時間到了。今天我在這兒給大家講到了購房的重要性，在近期是我們國家的支柱產(chǎn)業(yè)。第二我們住房問題的解決不能全部依靠政府，是要依靠政府這只手和市場這只手，依靠保障房和商品房兩條腿推進來解決這個問題。第三是從長遠來看，房價總是會波浪式的前進，螺旋式上升。所以短期內(nèi)遏制房價過快上漲，甚至房價短期下跌，湊到一起，從長遠來看能夠看到這個趨勢。

　　從政策的優(yōu)先順序來看，首先保障中低收入、和低收入無房戶的住房困難，這是政府的職責。第二是要對確實無房的又不夠保障條件的人，給予一些優(yōu)惠政策的支持，讓他們能夠買得起房，或者降低他們住房的負擔。重慶提出了六七年，可以讓他買得起房。我想這應(yīng)該可以做得到。第三是要考慮當前有不少為改善性住需求的人，對于這一部分人的需求，我認為應(yīng)當采取合理的方式。也就是說，他一定要賣掉他原有住房，以這樣的方式幫助他改善。當然其他類型，比如說投資型、投機型，現(xiàn)在我們都不贊成，都是要限制，要從金融的手段上、政策手段上給予限制。

　　但是我想，中國住房在國民經(jīng)濟中有這么重要的作用，住房的需求起碼是這十年之內(nèi)會不斷的增長，隨著我們的城市化、隨著我們國家人民收入的提高。所以關(guān)鍵問題是使我們房地產(chǎn)業(yè)健康成長，房價過快上漲在一定程度上不僅對消費者不利、對生產(chǎn)者也是不利的。所以一定要看到這樣一個問題，要通過大家認真學(xué)習和努力貫徹中央的一系列政策，來促進我們中國房地產(chǎn)業(yè)的健康、平穩(wěn)、持續(xù)的增長。

　　今天我就講這么多，謝謝大家！

　　【中國企業(yè)家網(wǎng)微評】經(jīng)濟頂梁柱：100塊錢的房地產(chǎn)投資，可以拉動上下游170到220塊錢的投資，一萬平方米的建設(shè)可以解決一百個人的就業(yè)問題。中央政府是要遏制部分城市房價過快上漲，并不是要推倒這個支柱，以后的房價會波浪式前進、螺旋式上升。