開征大概時間在2010年-2015年間，這在國家稅務總局內部已經達成共識

　　本刊記者　陳莉莉　北京報道

　　中國國家稅務總局有關部門負責人近日向《環球財經》表示，客觀環境所致，2008年物業稅不會開征。

　　至此，近期一切有關物業稅2008年試點開征的熱議，將再次降下溫度。

　　2007年12月10日，中央財經工作領導小組辦公室副主任劉鶴在《財經》雜志年會上預測，物業類稅種2008年將研究試點開征。隨即，新一輪關于物業稅的爭論驟然掀起。

　　上述國稅總局高層官員透露，開征的大概時間在2010年-2015年間。這在稅務總局內部已經達成共識。

　　與此相印證的是，財政部副部長朱志剛2007年12月中旬在財政部網站撰文表示，雖然開征物業稅是遲早的事，但在目前條件下開征難度很大。

　　2007年12月19日，全國財政工作會議上，財政部部長謝旭人指出，2008年將繼續積極穩妥地深化財稅改革，并勾畫稅制改革的基本圖譜，但此次會議亦未提及物業稅。這與以往財政部、國稅總局頻繁提及物業稅的態度形成反差。

　　抬起來的腳

　　始于2003年的新一輪稅制改革，其中的重要一項，便是對現有房地產稅費進行整合，出臺物業稅，完善以財產稅為主體的地方稅收體系。

　　2003年10月召開的中共十六屆三中全會上，物業稅首次出現在《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決議》中。隨后，財政部、國稅總局官員不斷發布物業稅進展，這一稅種遂走入公眾視野。

　　物業稅又稱“財產稅”或“地產稅”，其改革的基本框架是，將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅等收費合并，借鑒國外房地產保有稅的做法，轉化為房產保有階段逐年收取的物業稅，稅額將隨房產的升值而提高。從國際經驗而言，物業稅是地方政府穩定的稅源。

　　而作為房價重要組成部分的土地出讓金，是否將統一納入物業稅，在房屋保有階段的40年或70年內逐年征收，目前仍沒有官方權威提法。這一“細節”顯然是物業稅方案要害所在。若統一納入逐年征收，開征物業稅將大幅降低購房者首次支付的價款，起到平抑房價的作用；反之，則僅是在購房成本不變的基礎上，在房屋保有階段，每年增加一項稅費支出，平抑房價便成奢望。

　　2007年1月25日，國稅總局下發的《2007年全國稅收工作要點》將“研究物業稅方案”列入是年工作范圍。2007年“兩會”期間，提交十屆全國人大五次會議審議的財政預算報告草案， 也提及“研究開征物業稅的實施方案”。

　　2006年10月，物業稅開始模擬(空轉)評稅試點，第一批試點省市圈定北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶；2007年10月，國家稅務總局和財政部批準安徽、河南、福建、天津為第二批試點省市。至此，已有10省市物業稅“空轉”運行。

　　所謂“空轉”是指虛擬意義上的資金循環，雖然沒有實際征稅，但一切步驟和真實收稅流程相同，由財政部門、房產部門以及土地管理部門共同參與，統計物業的數量，并進行評估和稅收統計。

　　也正是第二批試點的推出，讓業界普遍認為，2008年開征物業稅已是箭在弦上。

　　跨不過的門檻

　　但這次，抬起來的腳并沒有邁出去，而是縮了回來。

　　上述國稅總局負責人表示，物業稅方案目前面臨眾多跨不過的門檻，短期內難有實質進展。

　　按照這位官員的說法，征收物業稅的技術條件十分復雜。稅基該如何確定，是以財產稅來征收，還是以靠租金贏利的不動產物業征收？稅率該如何界定，各地情況均不相同，征收1%還是征收3%，抑或根據每年地產價格變動來定？稅收優惠以及累進稅制該如何設定？這些關節點，目前決策層內部均尚未明確。

　　而個人房產信息、房地產估值等一旦出現差池，就會令利益糾葛異常復雜的房地產市場，掀起大波瀾。一套成熟的價格評估體系，是物業稅開征的前提。但委托怎樣的機構來做評估，“對目前中國的評估市場來講，是一件很為難的事”，上述官員說，中國目前還沒有很成熟的評估機構。

　　建設部政策研究中心科研處處長文林峰介紹，目前中國有評估師1萬人左右，無法承擔如此眾多地產的價格評估。

　　北京師范大學房地產研究所副主任王宏新表示，物業稅開征前要對全國房源進行徹底普查，并建立完善的房屋管理系統，以保證第一時間了解房屋性質及價格方面的變化。“近幾年的數據已日趨完善，但之前的房產數據確實嚴重。”王宏新說，一套老房子，要搞清是自住還是出租、商用，是不容易的。

　　據了解，第一批試點的6個省市中，部分省市在“空轉”的過程中，便遇阻房屋價格評估，使“空轉”亦無法深入。文林峰說，2008年“空轉實”可能性不大。

　　此外，物業稅與現有稅費關系仍沒有厘清。在中國房地產三級市場上，稅收種類和負擔，在國際上均處于較高水平。例如，稅率為3%的契稅，5%的營業稅，從30%到60%四級累進的土地增值稅，7%的城市維護建設稅，加上印花稅、房屋銷售所得稅、二手房轉讓稅多如牛毛。在沒有厘清物業稅與現有稅費關系的前提下，貿然征收物業稅，將使該稅變成一種火藥味十足的懲罰稅，政府也會背上“斂財”惡名。

　　從稅務系統操作層面而言，開征新稅種，需要大量成熟的人才儲備。稅務人員需要經過反復培訓，才能上崗，上崗很長時間以后才能由新人變成熟手。

　　“出一個新的稅種，不是在搞政績工程”，上述國稅總局負責人表示，物業稅是大稅種，出臺前需慎之又慎，其關系到社會民生。已經出臺的《自行車稅法》、《勞動稅法》都是反面案例。

　　關于土地出讓金是否納入物業稅，也是兩難。王宏新介紹，目前土地出讓金繳納制度要求開發商在一段集中的時間內全額付清。如果物業稅把土地出讓金由一次性交納分攤成未來若干年分別繳納。可能導致城市建設資金吃緊。“這意味著，每年收上來的物業稅，可能僅夠城市維護之用，無法滿足城市建設和發展的需要。”但若不納入，則相當于新開征一個稅種，民眾自難接受。

　　和房價無關

　　當下，業界對通過物業稅調控房地產給予厚望，尤其是從物業保有者擁有的第二套房開始征收重稅。上述國稅總局負責人表示，這只能是一種天真的想法。“在當前國內房地產價格高漲的情勢下，物業稅可能不足炒房者一個零頭，根本起不到調控房價的目的。”市場是漲是跌，不會由物業稅是否出臺決定。

　　此外，國外征收物業稅，是在沒有太多新開樓盤的情況下，保證房地產稅收的一種政策。在國內仍有大量土地可以增加新房的情況下，上述國稅總局官員認為，征收物業稅不是一項必須的政策。

　　這番言辭的背后已然透露出，物業稅不會把土地出讓金納入，以大幅降低購房首次支付價款的傾向，已在決策層占據主流。

　　雖然國際上已有80多個國家開征物業稅，但這并不能成為中國出臺物業稅的理由。據了解，中國土地權屬、房屋登記制度的完善程度，以及稅收征管技術和能力方面，與已經實施物業稅的國家，均存在差異。

　　08年不會實轉

　　據《環球財經》了解，10個省市物業稅征收“空轉”試點進行得并不順利。目前，最后一步的征收環節，還沒有開始執行。試點地區在操作真實的數據統計和征收工作流程上，就遇到諸多問題。很多“空轉”城市的稅率、稅基等重要政策內容仍在討論中。此外，地方各部門無法進行房產信息共享、免稅范圍及減免幅度亦不明確。城鄉一體化情況下，是否對農村房產進行征稅等問題，均正在被討論。

　　“這些具體問題沒有解決，顯然無法進行實際操作？現在，物業稅出臺之前還要做哪些準備工作，都還處于討論階段。進展隨時會公布在國稅總局的網站上。”上述國稅總局負責人表示。

　　針對一些專家預言“2008年物業稅將‘空轉實’，這位官員表示，真若實轉，將帶來嚴重后果。

　　首先會嚴重影響“空轉”試點省份的歸總。“空轉”都難執行，“實轉”必然帶來混亂。也不利于把試點經驗整理出來，給中央決策提供依據。

　　稅收人才培養尚需時日，實轉過程中，征收成本難免大幅提高。而培養人才是一個漫長的過程。

　　此外，按照目前的方案，將對第二套房征收較高的稅率，如果不妥善處理，易產生社會問題，假離婚的情況可能直線上升，因為這樣可以兩個人各擁有一套房產，同時降低稅負。

　　按照立法程序，物業稅的開征首先將由稅務總局等相關部門起草方案,然后提交國務院法制辦。隨后，國務院法制辦將修訂的條例實施草案提交國務院有關部門和各地方省市政府征求意見。同時, 稅務總局將就條例相關內容征求專家學者和納稅人意見。各方意見征集結束后，再次進行修訂。最終由國務院法制辦提交全國人大立法委員會。人大立法委通過后，將有國務院發布施行。

　　《環球財經》獲悉：目前，全國人大立法委尚沒有收到政府部門提交的物業稅立法議案。

　　名詞解釋

　　所謂物業稅，又稱“財產稅”或“地產稅”，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產的升值而提高。從理論上說，物業稅是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產，并為之提供保護；然后，作為一種對應，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應的支出。目前還沒有具體的征收辦法。

　　進展

　　2006年10月，國家稅務總局相關負責人公開表示，國家正在對房地產改革和推進物業稅進行研究，并在部分地區開展房地產模擬評稅的試點工作，為物業稅的開征積累經驗。此后，第一批六省市試點區域消息傳出。

　　2007年10月11日，國家稅務總局和財政部批準四省市為房地產模擬評稅試點地區，至此，包括已有十省市開始物業稅“空轉”運行。

　　2007年12月16日，北大不動產研究中心主任馮長春告訴媒體，物業稅可能2008年試點，而且最先從商業地產開始征收，一石激起千層浪。

　　2007年10月18日，國稅總局新聞負責人馬方明辟謠，表示物業稅征收尚無明確的時間表，相關媒體報道不屬實。

　　2007年12月18日，國稅總局權威人士向《環球財經》透露獨家信息。

　　空轉試點

　　空轉是指虛擬意義上的資金循環，雖然沒有實際征稅，但一切步驟和真實收稅流程相同，由財政部門、房產部門以及土地管理部門共同參與，統計物業數量，并進行評估和稅收統計。

　　物業稅空轉試點地區

　　第一批：北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶

　　第二批：安徽、河南、福建、天津

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