對政府來說，健康的房地產市場是大而強壯的市場，并非低價的市場

　　文/葉檀

　　政府意在穩定而不是摧毀房地產市場，對于一個牽涉到20%以上銀行貸款與上下游數十個行業的關鍵行業，產品價格急劇下降無論如何是危險的。很多人把政府的政策與自己想壓低房價的著急心態混作了一談，因此錯誤地將政府出臺的防范金融風險、保持社會穩定的政策理解成打壓房地產的政策。

　　就在中國證監會澄清并未停止審批房地產企業IPO、房地產上市公司增發之后不久，一連串的房地產資本項目頗為引人注目。其中主要包括房地產上市公司金融街公開增發A股獲有條件通過，名流置業公開增發A股股票的申請獲證監會批文，核準公司公開發行新股不超過3億股;華遠地產借殼SST幸福這一重大資產重組方案，雖一波三折終獲證監會有條件審核通過(11月1日公告)。看來，決策層不只在言辭上，而且在行動上罕見地雷厲風行，使房地產企業在銀行融資受限后，又在資本市場獲得了一扇窗。此前，房地產龍頭企業萬科、保利地產等均在資本市場上實現了大規模融資，38家房地產上市公司半年增發1100億人民幣。

　　另一個更引人關注的消息是北京、上海、廣州、杭州等城市陸續提高了申購經濟適用房的標準，既提高了家庭收入的門檻，對于人均住房面積、戶籍等有了新規定。

　　經濟適用房新標準有兩個特點，一是提高了申購標準。以北京為例，根據北京市建委、市統計局、市財政局等部門11月5日聯合下發的通知，北京市城八區廉租房和經濟適用房保障家庭收入、住房、資產標準正式確定，廉租房保障家庭1人戶年收入為6960元及以下，經濟適用房保障家庭最低年收入為22700元及以下，由此推算，3人戶家庭年收入禁超4.53萬。同時，1人戶到5人戶的家庭總資產凈值分別確定為低于24萬元、27萬元、36萬元、45萬元、48萬元。5類家庭均須滿足人均住房使用面積在10平方米及以下的要求;二是擴大了申購對象。以重慶為例，購買經濟適用房的對象包括進城務工農村家庭以及外地來渝常駐人員。

　　提高申購標準對中低收入階層而言確實是極大利空，但對商品房市場則是擴大消費群體的大利好。以往北京經濟適用房每年6萬元的收入標準，如今降為三口之家的4.53萬元，考慮到通脹影響的因素，事實上明年將下降到實際4萬元以下。而北京市在2006年的職工年平均工資為36097元，2005年為32808元，2004年為28348元，年均增長率超過10%，按照這一比例，北京的職工平均工資明年將達到4萬元左右。兩下夾擊，無疑是將大多數中低收入階層趕出了政府變相的住房福利體系之外，他們只能靠限價房來解決自己身處夾心層的尷尬。這意味著，政府的整個住房保障支出將減少，整個社會的福利水準是下降了而不是提升了，雙限房與普通商品房的空間更為廣闊，而不是更為緊縮。

　　聽其言不如觀其行，政府的目的顯然是想改變房地產市場的消費結構，通過增加保障型住房和限價房緩解激烈的社會矛盾。當保障型住房被壓縮的時候，限價房的比例必須得到保證，余下的30%的高價商品房才不會撼動房地產大局。

　　回顧此前的種種房改新政，從房貸新政到收緊地根，以及《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(24號文)強調開發保障型住房，政府對于房地產行業的路徑非常清楚:放開房地產市場，鼓勵房地產企業做大做強，抓緊落實保障型住房。這中間的先后順序是，政府通過制定24號文，建立房地產市場廉租房、經濟適用房、限價房、商品住房的梯度消費，爭取前三部分的比例在70%以上。這是一盤精心布局的棋，從保障型住房到半行政半市場的限價房到普通商品房，三級消費階梯層層推進，以保障性住房與限價房滿足中低收入階層的需求，以繼續維持在高位的普通商品房，將銀行貸款等從高處不勝寒的危險中解救出來，這樣才能在逐漸減少房地產資產價格泡沫的同時，將市場與金融風險降到最低。只有靠保障型住房與限價房托底，才能波瀾不驚地放開商品房市場。

　　央行與銀監會出臺的房貸新政從9月末出臺后，就沒有行政性細則出臺，各家銀行對第二套住房的概念各自解讀，使提高二次置業銀行房貸首付比例提升、利率增加至1.1倍在無形中消解，很明確地說，這基本上是個無用的啞炮。一些銀行之所以收緊房貸，并不是為了收緊房貸，而是因為他們在前三個季度已經用完了房貸的額度。由銀行抑制房價相當于讓左手打右手，事實上，出臺房貸新政的目的主要是為了防范金融風險，其意不在房價。同樣是為了解決金融風險，央行將加快信貸產品證券化試點，日前央行行長周小川在清華大學的一個論壇上就指出證券化是方向。

　　正是為了穩定與發展，政府不但不會抑制商品房市場，還會提供便利鼓勵商品房的開發，通過資本市場解決融資難題還能起到對房地產公司的篩選作用。由于資本市場有很高門檻，借助這一門檻使房地產公司強者恒強，弱者恒弱，通過融資渠道對房地產市場進行一次大洗牌，由大公司吞并小公司，做強數個占領全國市場的大企業。這一態勢已逐步明朗。

　　王石10月29日發表觀點，表示大企業有品牌、產品質地有保證、不會囤地惜售，同時抱怨房地產企業過多，“多的時候五六萬家、少的時候三四萬家”，市場集中度不夠，連萬科都只有不到2%的市場占有率。王石的觀點代表了資本時代的流行觀點，即通過并購做大做強是中國經濟發展的捷徑，并且便于政府管理，有助于整肅房地產業市場秩序，形成中國的房地產品牌。房地產行業的土地、經營整合風潮迎面撲來，這是并購時代不可避免的市場現象。

　　政府在靠兩條腿走路，一條腿是保障房與限價房，另一條腿是商品房。前者需要強大的財政支持，后者需要并購整合做大做強，了解中國行業并購整合歷史者對此思路都不會陌生，在資源行業上演的一幕正在房地產行業重演。

　　維持商品房的高價與高地價還有另一用意，政府意在通過稅收與土地收益，使高檔房與房產商一起成為住房保障資金的買單者。由于保障性住房所需資金極端匱乏，政府一年只能拿出所需資金的十分之一，因此，政府也許還會推出以市場房養保障房的政策，用高地價所得與高房價的稅收反哺政府資金的不足。最近廣州在拍賣土地過程中又接連拍出各區地王，商品房的售價只有提高15%以上才能支撐住如此之高的地價。根據發改委近日公布的數據，接受調查的70個城市10月房價創下2005年以來最大單月漲幅，較上年同期上漲9.5%。

　　是壓不下還是不愿壓？

　　對政府來說，健康的市場是大而強壯的市場，并非低價的市場;對民眾而言，健康的市場首先是價格公道的市場，其次才是品牌市場。民眾與政府的默契有時候只存在于誤解與想像之中。但假以時日，總會找到一條平衡之道，真正以限價房平衡保障型住房的不足之苦與商品房的高價之痛，當走過漫長的市場與行政之間的折中道路之后，房地產市場會迎來真正的健康時代。